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Ville attractive, non loin des plages, la capitale languedocienne offre un marché immobilier du neuf très dynamique. État des lieux.

Libérés des friches industrielles, les terrains de l’écoquartier Desjoyaux (Saint-Étienne) sont entrés en phase de réalisation.

Un front de mer convoité. Iles, rochers ou longues étendues de sable, avec ou sans rouleaux : l'Océan Atlantique est multiple et offre autant de visages que de styles de vie en bord de mer. Une seule constante : le front de mer est rare, et donc cher… Et reste malgré tout extrêmement prisé. Au Sud, le marché immobilier de bord de mer est victime de son succès. “Nous avons une image moins sulfureuse que celle de la Côte d'Azur et des prix un peu moins élevés, même s'ils grimpent considérablement. Cela attire du monde” explique Philippe Caris. A cela s'ajoute l'engouement des étrangers : les Basques espagnols s'installent massivement du côté français de la frontière, en résidence principale : un tiers de la population d'Hendaye est espagnole. “L'aéroport propose désormais une liaison directe Pau- Londres devenue quotidienne et je connais au moins deux familles anglaises installées à demeure à Pau, dont le père fait le voyage chaque semaine pour aller travailler. Cet emballement contribue bien sûr à la hausse des prix” juge Philippe Caris. La façade atlantique est également propice à l'investissement en résidence de tourisme, qui permet de bénéficier du statut avantageux de loueur en meublé. En Bretagne par exemple, Eiffage en propose une à Plougonvelin et le Groupe Lagrange une autre à Cancale. En Charente, la résidence de la mer d'Atlantis Immo est à 250 m de la plage de Chatelaillon et affiche des prix démarrant à 301 000 €.

A une soixantaine de kilomètres de Lyon et à autant de minutes en TER, Saint-Etienne attire les convoitises. Après une période de désindustrialisation, cette agglomération de 400 000 habitants refait surface, transformant peu à peu ses friches en quartiers d'affaires et universitaires. Nul ne s'étonne de voir les promoteurs s'intéresser à la 2e ville de Rhône-Alpes, bien équipée en commerces (Ikea a ouvert en 2005) et animée d'étudiants de Sup de Co et de l'université Jean Monnet. Meunier, par exemple, lance un programme sur la Cité du design, le futur quartier d'avant-garde du centre, dont le 2-pièces démarre à 108 000 e. L'ensoleillée agglomération de Valence s'inscrit sur la même liste de gagnantes et conduit un projet urbain d'une certaine ampleur : requalification des boulevards entre le centre et les faubourgs, réhabilitation de sites historiques et transformation en pôle innovant de la friche de la caserne La Tour Maubourg.

Investir et se constituer un patrimoine tout en bénéfi ciant d'une réduction fi scale, telle est la proposition du dispositif Scellier. Encore faut-il en suivre tous les préceptes. Explications.

J'ai signé un contrat de vente sur plan.Je m'aperçois qu'aucune pénalité en cas de retard de livraison n'a été mentionnée.Est-ce légal ? (Pierre F.,Ermont, 95)

Si vous vous engagez sur 25 ou 30 ans, votre crédit vous coûtera forcément plus cher. Ainsi, si vous empruntez 150 000 € sur 20 ans au taux de 3,80 %, votre mensualité s’élèvera à 893 e et le coût de votre crédit sera de l’ordre de 64 380 €. Si vous optez pour une durée de 25 ans, votre mensualité passera à 775 €, mais votre crédit vous coûtera 82 590 €. Et si vous empruntez sur 30 ans, votre échéance se montera à 700 €, mais le coût de votre crédit passera alors à 101 620 €. Autrement dit, pour une durée de 30 ans, vous paierez 37 240 € de plus ! Et c’est sans tenir compte du fait que plus la durée de l’emprunt est longue, plus le taux du crédit sera élevé. Pour un emprunt sur 20 ans, vous pouvez par exemple obtenir un taux de l’ordre de 3,80 %, mais sur 30 ans, il est vraisemblable que vous n’ayez droit qu’à 4 ou 4,20 %. Ce qui renchérira d’autant le crédit. Reste que l’allégement de votre mensualité peut vous permettre de ne pas dépenser plus, chaque mois, que le montant de votre loyer ou bien de continuer à vivre sans trop vous “serrer la ceinture” et donc sans trop rogner sur vos autres dépenses, notamment votre budget loisirs. Vous devez toutefois bien faire vos comptes. Car en remboursant une mensualité assez faible chaque mois, votre crédit s’amortit très lentement. Les premières années, votre mensualité comporte une part importante d’intérêts. A titre d’exemple, pour un emprunt de 150 000 € à 3,80 % sur 20 ans, le capital restant dû au bout de 10 ans s’élève à 89 060 €, soit un peu plus de 59 % du capital emprunté. Mais, pour un prêt sur 30 ans, le montant restant dû atteint 106 250 €, soit 70 % du capital emprunté. Mieux vaut le savoir à l’avance car il y a de fortes chances que vous soyez amené à changer de logement avant le terme de votre crédit. Soit parce qu’avec la naissance des enfants, le logement sera devenu trop petit, soit parce que vous serez muté ailleurs par exemple… Du coup, si vous revendez au bout de quelques années, vous vous apercevrez que vous devrez encore beaucoup d’argent et qu’une part importante du produit de la vente servira à rembourser la banque et non, comme vous l’espériez, à vous constituer un apport personnel conséquent pour une autre acquisition. Pire encore, si vous devez revendre précipitamment dans un marché en baisse. Ce qui peut toujours arriver. d’acquéreurs ont fait les frais de la baisse du marché, la vente de leur logement ne couvrant pas le capital restant dû. Faites attention aussi aux pénalités de remboursement anticipé exigées par la banque. Attendez- vous en effet à devoir régler à votre banque une indemnité égale à 3 % maximum du capital restant à rembourser. Un bémol toutefois. En proposant leurs formules à très long terme, les établissements financiers ont tenu compte de cet élément. Rares sont, en effet, les acquéreurs qui conservent 30 ans leur bien. En moyenne, la durée de détention ne dépasse pas 8 ans. De fait, pour les prêts à très long terme, un certain nombre de banques font cadeau de ces pénalités ou les réduisent au bout de quelques années. Sous certaines conditions. Encore faut-il que cela soit écrit noir sur blanc dans votre contrat de prêt.

Chercheurs et ingénieurs du monde entier planchent actuellement sur la fabrication de maisons à l’aide d’une autre technologie du futur appliquée à l’immobilier, l’impression 3D. Explications.

“Nous entrons dans une phase de contraction du marché qui devrait perdre environ 10 % de volume, le secteur de la maison individuelle notamment laisse poindre une demande moins soutenue que sur le collectif. Les mesures gouvernementales parviendront-elles à dynamiser le marché ? Si la maison pour 15 euros par jour ouvre des opportunités, elle ne résout pas la problématique du foncier. Ces produits se situeront-ils sur les terrains que l’Etat va libérer ? Je pense que ce dispositif sera orienté principalement vers le logement social et sera plus significatif en régions qu’en Ilede- France, où paradoxalement il est question de densifier le Grand Paris. Quant aux investisseurs, nous observons un certain retrait du marché depuis un an. Pour notre part, en 2007, nous avons réalisé 35 % de notre chiffre d’affaires vers la clientèle d’investisseurs ce qui reste malgré tout cohérent avec la volonté du groupe d’équilibrer la part des accédants utilisateurs et des acquéreurs investisseurs”

Sans surprise, Londres reste la ville la plus chère d’Europe et y investir demeure le privilège des plus fortunés.

Une co-réalisation Cogedim et Générale de Promotion est en train de sortir de terre, avec 70 appartements. Elle a été baptisée Villa Mansart. Bien située, sur l'avenue du Général de Gaulle, cette résidence est conçue autour d'un jardin à la Française. Avec une toiture à la Mansart, une façade principalement en pierre de taille et une décoration d'inspiration haussmannienne, elle promet le charme des beaux immeubles parisiens. Presque tous sont dotés d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin privatif. Encore affichés à la vente : quelques 3-pièces (prix moyen : 268 000 €) et 4-pièces (351 000 €). Le promoteur Kaufman & Broad est également présent à Maisons-Alfort, avec le Saint-Rémi. Dans cet immeuble d'angle de 76 logements, au croisement de la rue Jean-Jaurès et de l'avenue de la République, les dernières opportunités concernent des 3-pièces, à partir de 243 000 € (jusqu'à 76,8 m2). Avec des parquets en chêne verni, il avance des prestations de belle qualité, des expositions idéales et une vue sur la place de l'Eglise. France-Pierre est sur le point d'achever la commercialisation de Villa Matisse, rue Chabert. À 300 m du métro, "le petit immeuble en façade de pierre de taille comprend 20 appartements, du studio au 5-pièces, vendus en moyenne 4 200 €/m2, parking inclus avec deux places de parking à partir du 3-pièces", précise Jérémy Boulanger, responsable des ventes sur ce programme. Le 2-pièces de 51 m2 qui fait face est proposé à 3 793 €/m2, avec balcon. Le dernier attendu de la promotion sur Maisons- Alfort est signé Bouygues Immobilier. Avec un lancement prévu au mois de janvier, il sera situé à deux pas de l'hôtel de ville, des commerces et de la gare RER, le promoteur va réaliser 30 appartements du studio au 4-pièces.

Les banques ne peuvent se passer des courtiers

Pour permettre, malgré des niveaux de prix élevés, aux primo-accédants de réaliser leur rêve, les solutions ne manquent pas et portent leurs fruits.

Indicateur Bertrand : Voudriez- vous nous rappeler le positionnement du groupe Promogim et ses enjeux en 2008 ? Christian Rolloy : Avant toutes choses, je signale que Promogim est le premier groupe national indépendant de promotion-construction. C’est une structure familiale que j’ai fondée et dont j’ai été le seul actionnaire à une époque. Maintenant, mes enfants sont entrés dans le capital et ils occupent des postes importants dans l’entreprise. Notre groupe a successivement acquis deux filiales, Franco Suisse d’abord et ensuite Immopierre l’an dernier. Désormais notre objectif est de poursuivre le développement de nos trois marques en les spécialisant chacune sur les divers marchés régionaux. Ainsi la marque Promogim est présente de l’entrée au haut de gamme pratiquement partout en France sauf dans le Sud-Ouest. Les deux autres marques, Franco Suisse et Immopierre, sont spécialisées dans le haut de gamme mais sur des marchés régionaux différents : la première en périphérie sud et ouest de Paris et la seconde dans la résidence côtière en Bretagne sud. Bien que notre activité se concentre dans le logement résidentiel, nous sortirons l’an prochain un important projet de bureaux sur Euralille. I.B. : Quels sont vos programmes résidentiels phares ? C. R. : Nous avons 103 opérations en cours de commercialisation représentant une offre disponible de 2 450 logements. Ce sont des programmes de taille moyenne et d’une certaine patte qualitative, comme le prouvent les Pyramides d’Argent 2007 qui ont couronné l’esthétique et le caractère durable de trois de nos projets. Les deux-tiers de nos clients sont des résidents et les investisseurs acquièrent un bien chez nous souvent dans la perspective de l’habiter plus tard ou de le céder à un enfant. Parmi nos programmes du moment, je citerai de très beaux produits de centreville à Antibes, Juan-les-Pins, Cagnes-sur-Mer et à 100 m de la mer à Cavalaire. Nous commercialiserons deux projets haut de gamme à La Trinité-sur-Mer, une exception dans cette ville qui construit peu. J’ajouterai un programme mixte niçois dont une moitié est rétrocédée à un opérateur social et l’autre commercialisée à un prix maîtrisé de 3 800 e/m2. Un tarif d’autant plus compétitif que le marché local tourne autour de 4 500 à 4 800 e/m2. Ce type d’opération se révèle exemplaire parce qu’il permet de construire pour les actifs locaux tout en produisant des logements sociaux. I.B. : À ce propos, quelle est votre perception des prix maîtrisés ? Et plus largement du marché immobilier neuf ? C. R. : La vente à prix maîtrisés n’est envisageable par les promoteurs que si la Ville, en contrepartie, abaisse le prix du foncier. Dans ce cas, le mécanisme est positif. Mais ces opérations ne sont que ponctuelles et l’hétérogénéité qu’elles provoquent sur le marché pose des problèmes. En fait, les clients s’interrogent sur les différences de prix et peuvent différer leurs acquisitions dans l’attente d’une opération à prix maîtrisés. Pour ce qui est du marché immobilier, il s’essouffle parce que les prix augmentent et que les banques se montrent plus sélectives. La conjugaison de ces deux facteurs diminue sensiblement le nombre d’acquéreurs potentiels malgré une demande forte. Les banques reviendront peut-être à une politique plus souple, mais la hausse des prix se prolongera étant données les contraintes qui s’accumulent sur la construction (nouvelles normes, réglementation handicapés…). Nous pourrions vivre une "stagflation", disons plutôt une "baisseflation" sous forme de baisse de la production et de hausse des prix du logement.

Avec 15 000 nouveaux habitants par an sur l'agglomération toulousaine, le marché immobilier doit répondre à une forte demande de logements. Lors d'une table-ronde, les principaux promoteurs-constructeurs analysent les caractéristiques locales de l'immobilier. #iL'implantation de pôles de compétitivité à forte valeur ajoutée (Aérospace Vallée, Cancer-Bio-Santé et Elopsys) constitue un atout supplémentaire de l'agglomération. Dans ce contexte, le marché immobilier se révèle être un paramètre essentiel pour répondre à une demande considérable de logements.

Dans la région de Pau, la petite commune de Billère se met au vert avec un beau programme d’accession à la propriété répondant aux normes BBC.

En dépit de prix souvent élevés et du manque de foncier disponible, la capitale propose une série de nouveaux programmes résolument porteurs. Et la demande est au rendez-vous.