Banquier/courtier : le match ?

Acheter son toit signifie, dans la plupart des cas, faire la chasse au crédit. Dans ce domaine, vous avez deux possibilités : passer par un banquier ou faire appel à un courtier. Enquête.

Banquier/courtier : le match ?
Banquier/courtier : le match ?

Avant de faire votre choix entre banquier et courtier, vous devez commencer par évaluer votre dossier de crédit. De cette estimation dépendra votre stratégie. Sachez, en effet, que si votre dossier est excellent, toutes les banques seront prêtes à vous financer. En revanche, s'il a quelques faiblesses, un courtier peut vous aider à lesrésoudre. Mais, au final le banquier reste le seul décideur. C'est seulement en amont qu'un courtier peut vous aider à argumenter votre dossier. Ces deux professions sont donc complémentaires et non concurrentes.



La qualité du dossier est primordiale


Les banquiers étudient à la loupe les dossiers de financement qui leur sont proposés, évaluant le risque, c'est-à-dire la capacité de l'emprunteur à rembourser ou non son crédit. Plus l'établissement estimera que le risque est faible, plus il sera à même de vous proposer des conditions attractives.


Parmi les critères retenus, il y a, bien sûr, le montant de votre apport personnel.


Si vous achetez un logement qui vaut 200 000 € et que vous mettez 80 000 € sur la table, par exemple, pas de problème.


Quel que soit le cas de figure, il est assuré de récupérer sa mise en cas de défaillance de votre part. S'il vous prête 180 000 €, cette possibilité diminue sérieusement, notamment en période de crise comme c'est le cas aujourd'hui. C'est pourquoi il sera également attentif au bien que vous convoitez et à ses possibilités de revente. Plus le montant du financement sera élevé, moins votre dossier sera bon. D'autres critères entrent en jeu, notamment votre âge et votre ratio d'endettement. Dans la majorité des cas, les banquiers préfèrent un dossier avec un taux d'endettement de moins de 33 % des revenus. “Si votre revenu net mensuel se monte à 3 500 €, un ratio d'endettement de 30 % (soit une mensualité de 1 050 €, ce qui correspond à un prêt de 139 000 € environ sur 15 ans à un taux de 4,30 % hors assurance, sera considéré comme tout à fait correct, indique-t-on chez Meilleurtaux. En revanche, un ratio d'endettement de 40 %, soit une mensualité de 1 400 €, ce qui correspond à un prêt de 185 000 € environ sur 15 ans à un taux de 4,30 % hors assurance, constitue une limite que le prêteur franchira difficilement”. Évidemment, une certaine souplesse existe pour les emprunteurs ayant de gros revenus. Par exemple, avec 8 000 € mensuels, un endettement de 40 % n'est pas rédhibitoire. Car, dans ce cas, l'emprunteur dispose d'une marge importante. A contrario, avec des revenus modestes, elle préfère raisonner en “reste à vivre”. En règle générale, ce “reste à vivre” se situe autour de 4 500 €/an par personne. Autre critère d'importance : la durée du prêt qui fait varier la mensualité. Plus celle-ci sera longue, plus la mensualité sera faible, mais plus le risque sera élevé. Votre situation professionnelle n'est pas non plus à négliger. Un emploi en CDD ou en intérim est souvent rédhibitoire.


Quant à vos comptes bancaires, difficile d'obtenir un crédit quand on est en permanence dans le “rouge”.



Du côté de banquiers


Si vous considérez l'ensemble des éléments de votre dossier positif, pas de souci. Tous les établissements financiers seront prêts à vous octroyer un crédit. Votre premier réflexe sera, sans doute, de vous adresser à votre banquier. Et c'est logique. Reste que si vous voulez décrocher la meilleure offre, vous devrez forcément faire jouer la concurrence.


Autrement dit, frapper à la porte de plusieurs banques. Tout dépend alors des établissements auxquels vous vous adressez.


Sachez, en effet, qu'il existe deux grandes familles de prêteurs : les établissements généralistes et les sociétés spécialisées. Côté généralistes, on trouve les grandes banques de dépôt (BNP Paribas, Société Générale,LCL, Crédit Agricole, Caisse d'Épargne, etc.).


Leur objectif est de détenir le maximum de comptes de dépôt et de pouvoir ainsi placer tout l'éventail de leurs services : carte bancaire, livret A, Codevi, assurances, produits financiers…. Certains établissements sont clairement orientés vers une clientèle haut de gamme (cadres, professions libérales, entreprises…), d'autres n'en font pas une priorité. Quelle que soit leur stratégie, ce qui compte, c'est une relation durable.


Et c'est bien connu, le crédit immobilier souscrit sur 15, 20 ou 25 ans, permet de fidéliser la clientèle. D'ailleurs, la plupart des banques demandent l'ouverture d'un compte de dépôt lors de la mise en place d'un prêt immobilier. Côté établissements spécialisés, l'approche est différente leur activité tenant essentiellement à la distribution de crédits immobiliers. Leur approche du crédit immobilier est souvent plus technique et ils disposent de conseillers aguerris au financement. On ne peut pas toujours en dire autant des généralistes. Il n'empêche que votre choix sera fonction du taux que l'on vous proposera. Il serait toutefois dommage de ne s'en tenir qu'à cette notion. D'autres critères doivent retenir votre attention. Quels sont en effet les frais que l'établissement vous facturera pour le montage de votre dossier ? Même si de nombreuses banques les limitent, ces frais peuvent atteindre 1 % du montant de votre crédit. Rien ne vous interdit, non plus, de les négocier. Vérifiez aussi la garantie que prendra la banque. Par exemple, une hypothèque coûte plus cher qu'une caution mutuelle : 3 000 € pour un emprunt de 200 000 € et 870 € de mainlevée en cas de revente avant remboursement du crédit. Avec une caution mutuelle, il en coûte 2 100€ avec remboursement d'une partie par exemple chez Crédit Logement.


Et si vous vendez entre temps, pas de formalité de mainlevée à entreprendre. Autre critère que vous devez comparer, le coût de l'assurance décès-invalidité et des garanties qu'elle inclut. La souplesse de la formule proposée est également à examiner.


Disposez-vous d'une possibilité de moduler vos échéances ? Auquel cas, vérifiez la gratuité ou non de cette souplesse.



Du côté des courtiers


Si votre dossier est moyen ou si vous redoutez le démarchage de différentes banques, l'autre solution consiste à passer par un courtier, dont le rôle réside à jouer l'intermédiaire entre le banquier et vous. Certains officient exclusivement sur le Net comme Empruntis, se chargeant juste de mettre en relation, dans des délais très rapides, emprunteur et banquiers. Dans ce cas, vous faites votre demande grâce à un formulaire mis en ligne et le courtier se charge de la transmettre à certaines banques ciblées en fonction de votre profil.


D'autres courtiers recrutent la clientèle sur Internet, mais disposent également d'agences (Meilleurtaux, Cafpi, Credixia AB Courtage, ACE…), se chargeant de monter les dossiers et de traiter avec les banques. “Le courtier est à la fois concurrent et partenaire de la banque, affirme Patrice Haubois du Crédit Foncier. Mais ils sont aujourd'hui incontournables parce qu'ils sont des apporteurs d'affaires. Pour autant, l'emprunteur a intérêt à venir nous voir directement, surtout lorsque son financement nécessite un prêt à taux zéro ou un Pass-foncier, car nos conseillers ont atteint un degré de technicité que les courtiers n'ont pas”. Quelle que soit l'option que vous choisirez, sachez que les courtiers ont tous signé des partenariats avec des établissements bancaires auxquels ils garantissent un certain volant d'activité. “En 2008, les courtiers ont été à l'origine de 30 milliards d'euros de crédit, sur une production globale de 145 milliards d'euros”, lance Béatrice Nonin, de BNP Paribas. En contrepartie, les banques leur donnent quelques latitudes quant aux taux de crédit. Si vous passez par l'un d'eux, il n'est pas impossible que vous obteniez 0,10 ou 0,20 point de moins qu'avec votre banque. Autre avantage du courtier, il est généralement très réactif. S'il ne fait pas non plus de miracle, il peut parfois réussir à dénicher un prêteur pour des dossiers comportant quelques faiblesses. La plupart se sont d'ailleurs mis en cheville avec des sociétés de restructuration de crédit, de façon à ce que l'acquéreur n'ait qu'une mensualité à rembourser pour l'ensemble de ses crédits, le but étant que celle-ci soit plus supportable. Mais attention : ces formules coûtent très cher.


L'intérêt de faire appel à un courtier, par rapport à la banque en direct, tient aussi aux tarifs attractifs qu'il peut obtenir en matière d'assurance décès-invalidité. Quandon contracte un crédit immobilier, on a intérêt à souscrire cette assurance. Le seul ennui, c'est que les contrats proposés par les banques ne sont pas toujours adaptés.


Car ils font supporter à l'ensemble des emprunteurs des primes qui ne tiennent pas compte des particularités de chacun d'entre eux. Par exemple, un jeune âgé de 25/30 ans paie aussi cher qu'une personne de 40 ou 50 ans, alors que le risque est beaucoup moindre. D'où la délégation d'assurance qu'ils peuvent mettre en place, en particulier pour les jeunes, ceux-ci bénéficiant alors de tarifs très allégés : de 0,12 à 0,20 % du capital emprunté contre 0,40 à 0,50 % pour un emprunteur qui a passé la quarantaine. Un service que les banques ne voient pas toujours d'un bon oeil. Celles-ci préfèrent en effet que vous souscriviez auprès de la compagnie qu'elles ont choisie plutôt qu'avec la concurrence.


“Attention, avec de tels tarifs, les garanties ne sont pas identiques à celles des contrats que nous proposons”, prévient Béatrice Nonin. Le courtier peut donc vous faire gagner de l'argent. Mais attention : son service n'est pas toujours gratuit. Si certains courtiers ne prélèvent aucun frais, d'autres facturent leurs prestations autour de 1 % du coût du crédit. Une rémunération qui peut se substituer aux frais que la banque réclame pour le montage du dossier. Mais ce n'est pas toujours le cas. À vous donc d'être vigilant ! En tout état de cause, la rémunération du courtier ne peut avoir lieu qu'au moment du déblocage des fonds et de la signature chez le notaire.



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