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Signé par l’architecte Christian de Portzamparc, ce programme mixte de plus de 630 logements sortira de terre à l’horizon 2017. Des biens de grande qualité à prix élevé. Découverte.

"Nous avons aujourd'hui des solutions pour emprunter à des conditions attractives"

Avant de vous engager dans un projet d'acquisition, vous devez penser à son financement. Point indispensable pour mettre tous les atouts de votre côté et réussir votre projet.

Si, en 2005, on pouvait avec un solide dossier emprunter à taux fixe autour de 3,20 à 3,50 % sur 15 ans, aujourd'hui, il ne faut guère se faire d'illusion. D'après Empruntis, sur 15 ans, les taux oscillaient entre 3,55 et 4,55 % en septembre dernier. Mais sur 25 ans, ils se situaient entre 3,85 et 4,70 %. A taux révisable, la fourchette évoluait entre 3,10 et 4,14 % sur 15 ans et entre 3,30 et 4,34 %. Pas de quoi s'alarmer tout de même. En tout cas pour le moment. Car, si la hausse est significative, le niveau des taux reste bas. Selon Bruno Rouleau, responsable à la direction de la Formation et des Partenariats du courtier en crédit In&Fi France, pour un emprunt de 100 000 € sur 20 ans consenti à 3,55 % en novembre 2005, la mensualité s'élevait à 582 €. Aujourd'hui, le même emprunt consenti à 4,20 % représente une mensualité de 616 €, soit 34 € d'écart. Même chose si l'on considère un crédit de 100 000 € sur 25 ans. Contracté à 3,80 % en novembre 2005, il impliquait une mensualité de 516 € contre 553 e à 4,45 % aujourd'hui, soit 37 € de plus à payer chaque mois. Un impact qui reste effectivement limité puisque la perte de capacité d'endettement s'établit entre 0,9 et 1,20 % selon les revenus. Malgré tout, la hausse a de quoi inquiéter. Car elle se conjugue avec la poursuite de la hausse des prix de l'immobilier, même si celle-ci ralentit, et par la stagnation du pouvoir d'achat des ménages. Les primo-accédants sont évidemment les plus touchés. Et lorsqu'ils parviennent tout de même à réaliser leur rêve, c'est bien souvent au prix d'une superficie qui fond comme neige au soleil. Ainsi, selon l'Indicateur Crédit Foncier Essec, à l'échelon national, la capacité moyenne d'achat des acquéreurs dans l'ancien est passée de 50,7 m2 au 1er semestre 2005, à 48,5 m2 au 2e semestre 2005. Elle était de 59 m2 en 2000. Toutes les régions ne sont évidemment pas logées à la même enseigne. C'est en Ile-de- France (41,1 m2), mais aussi en Paca (42,9 m2), en Languedoc-Roussillon (58,1 m2) ou encore en Rhône-Alpes (60,6 m2), qu'elle est la plus faible. Elle est en revanche beaucoup plus forte dans des régions comme le Limousin (121,4 m2), l'Auvergne (107,8 m2), le Poitou-Charentes (98,2 m2) et la Franche- Comté (94,6 m2), rares secteurs où les primo-accédants ont encore de quoi voir grand. Résultat : les marges de solvabilité, c'est-à-dire l'écart entre la capacité moyenne et maximale d'achat, diminuent de façon significative. "Nous mesurons combien de mètres carrés les emprunteurs achètent et ce qu'ils pourraient acheter s'ils allaient au maximum de leur solvabilité et on observe que leur marge de manoeuvre diminue drastiquement", explique François Drouin, président du directoire du Crédit Foncier de France. Au 2e semestre 2005, cette marge de solvabilité se situait à 16,6m2. Elle était de 18 m2 au 1er semestre 2005. A titre de comparaison, elle se situait à 27,1m2 en 2000.

Anne Démians, architecte, sur les projets de logements des écoquartiers d'Île-de-France répond à explorimmoneuf.

Indicateur Bertrand : Quelles sont les principales évolutions de l’investissement de tourisme à la montagne ?

Indicateur Bertrand: Qu'est-ce qui a caractérisé l'immobilier de la région Rhône-Alpes en 2008 ?

Des travaux importants dans l'immeuble où je possède un logement en location vont être effectués. Pourrais-je les déduire alors que je suis assujettie au micro foncier ? (Evelyne T., Cherbourg, 50)

Christian-Louis Victor, président de l'Union des Maisons Françaises, analyse pour Explorimmoneuf, l'évolution du marché de la maison individuelle.

La démarche HQE® (Haute qualité environnementale) touche à la fois l'environnement intérieur, celui des usagers, avec des préoccupations de santé et de confort, et l'environnement au sens général, avec des objectifs d'économie de ressources et de réduction des rejets dans l'environnement. Créée en 1996, l'association HQE® a su faire de cette démarche une référence. Objectif : développer la qualité environnementale des bâtiments. Tous les acteurs de la construction sont concernés, ils doivent donc agir de manière concertée. La démarche s'inscrit dans une perspective de développement durable, au profit à la fois de l'habitant et de la planète. HQE® : 4 av. du Recteur Poincaré, Paris 16e. Tél. : 01 40 47 02 82 ; www.assohqe.com.

Portée par son identité balnéaire, un classement prestigieux au patrimoine mondial de l'humanité et d'ambitieux projets urbains, Le Havre a parcouru du chemin depuis la terrible année 1944 où elle vit 80 % de son centre-ville détruit par les bombardements. Façonné par Auguste Perret après les destructions de la guerre, le centre-ville bénéficie de la proximité immédiate de la plage. Ici, le foncier libre est rare, bien sûr et les quelques réalisations neuves qui trouvent à se nicher dans les "dents creuses" sont en général plutôt haut de gamme et partent comme des petits pains. Après le triangle des gares, qui a vu surgir des immeubles de bureaux, une structure hôtelière de 125 chambres, un parking de 500 places, la métropole, qui compte près de 200 000 habitants, soigne son quartier portuaire. La conversion d'anciens docks est en route : 66 000 m2 désormais dédiés aux espaces commerciaux, aux loisirs, aux sports, à la culture et à l'équipement de la maison. La moitié des surfaces étaient vendues au 1er mars 2007 et l'ouverture de l'ensemble est programmée pour l'année prochaine. Tous ces projets ont permis de marquer et de valoriser le lien entre la ville et son port. Dans le prolongement, Saint-Nicolas de l'Eure est le quartier "qui monte". La ville de demain s'y construit et les premiers logements sont en passe d'être livrés. Ceux de Cap Marine par exemple, une résidence signée Nexity George V, dont l'architecture s'intègre parfaitement au quartier des docks. Le 3-pièces de 54 m2 y démarre à 185 000 e. Dans le même quartier, Bécarré signe le Carré Vauban, une vaste résidence de 5 bâtiments qui comprend une centaine d'appartements. Un grand 3-pièces de 68 m2 s'affiche à 188 200 e. Bleu Horizon de Bouygues Immobilier prend place près du bassin du commerce. Livrable à la fin de l'année, le programme propose encore de belles surfaces, comme ce 80 m2 à 226 500 e.

Centre expert Languedoc-Roussillon

A 40 mn de voiture de Nantes s'étendent les plages de l'Atlantique. "Nous voyons de plus en plus de résidences "secondes" dans nos programmes de bord de mer et de nombreuses personnes qui travaillent à Nantes n'hésitent plus à s'installer dans les villes côtières" explique la chargée de communication de Nexity George V. Une situation confirmée par Bertrand Mours, président de la FPC Pays de la Loire et directeur d'Espacil : "Bien sûr, les villes côtières, la presqu'île et Saint- Nazaire possèdent leurs propres atouts,mais d'une façon générale, des distances habitattravail, qui paraissaient auparavant prohibitives, ne le sont plus et certains acquéreurs s'éloignent de Nantes.Parfois contraints par les prix, mais aussi pour trouver une autre qualité de vie, en bord de mer par exemple." Saint-Nazaire par exemple profite d'une belle situation à 80 km de Nantes et en bord de mer. Près de la zone des sous-mariniers, c'est un nouveau quartier qui sort de terre, dans lequel Nexity George V projette Ville Port 2, un ensemble résidentiel qui comporte un centre commercial de 10 000 m2 de surface. Il faut compter moins de 200 000 e pour des 3-pièces bien situés au coeur de la ville, comme dans le programme de Kaufman & Broad, l'Estran. Moins central, le programme d'Espacil Villa Maupassant propose des 3-pièces de 67 m2 à 134 800 e. A Pornichet, quelques biens neufs sont encore à prendre : de petites maisons de 95 m2 s'emportent sous la barre des 380 000 e dans le programme d'Eiffage qui ne compte que 5 villas au total, au calme du quartier Sainte- Marguerite. Davantage tournés vers la résidence secondaire et les vacances, les 12 appartements de la résidence Le Séraphin se trouvent à moins de 50 m de la plage et se négocient à partir de 155 000 e pour les studios hors parking. Tout aussi centraux, les appartements signés Urbatys : presque entièrement commercialisée, la résidence compte encore un 4-pièces de 95m2 qui s'affiche à 403 000 e. Station phare de Loire- Atlantique, La Baule compte quelques rares opportunités dans le neuf, comme cette résidence des Grands Sables, à 100 m des plages, où le studio démarre à 135 200 e.

En ce début 2015, nous avons voulu faire le point avec les promoteurs sur le bilan de l’année 2014, les perspectives 2015 et leurs attentes pour faire repartir l’activité immobilière. Olivier de la Roussière, président de Vinci immobilier, nous livre ses analyses.

Pour succéder au Scellier en 2013, la ministre du Logement a révélé dans le Figaro, les contours du prochain dispositif. Il sera plus attractif mais plus sélectif avec une contrepartie sociale.

Le choix du logement dépend de nombreux critères. Mais l’emplacement reste déterminant.

Les deux dispositifs permettent de créer des déficits fonciers plus importants que ceux d'un bailleur classique grâce aux amortissements, ceux du Borloo populaire étant plus élevés que ceux du Robien recentré. Dans les deux cas, le déficit foncier est imputé sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, excepté ceux tirés des intérêts d'emprunt. L'éventuel excédent et les intérêts d'emprunt peuvent être imputés sur les revenus fonciers des dix années suivantes. A noter que le PLS (prêt locatif social) pourra être combiné au Borloo populaire, ce qui signifie que l'acquéreur pourra financer son investissement à l'aide d'un PLS et profiter ainsi de l'allègement de la TVA à 5,5 %. Autre avantage du Borloo populaire, il devrait être exonéré de taxe foncière pendant les 15 ans que dure le dispositif. "Je resterai prudent sur cette dernière mesure. La taxe foncière revient aux communes et celles-ci pourraient s'opposer à l'exonération" juge cependant un professionnel de l'immobilier de Seine-Saint-Denis.