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Vous avez décidé d'investir dans la pierre. Pour réaliser un bon placement, vous devez veiller à la rentabilité locative de votre investissement, même si ce paramètre est pondéré par de multiples facteurs...

L'investissement dans la pierre séduit toujours autant les Français, en particulier en tant que placement retraite. Malgré la hausse des prix, la rentabilité locative est-elle encore au rendez-vous ?

Le visionnaire Francis Cuillier a reçu le Grand prix de l’urbanisme 2006. Coup d’oeil sur une carrière où se côtoient des expériences hétéroclites, dont le fil rouge demeure la réflexion stratégique.

Président de la Chambre régionale Côte d'Azur- Corse de la Fédération des Promoteurs- Constructeurs de France, Christian Roussaux est Directeur Général de Nexity George V Côte d'Azur. Son constat sur le marché immobilier régional est encourageant : "Depuis deux ans, nous assistons à une prise de conscience des collectivités sur la nécessité de construire des logements locatifs sociaux pour ceux qui ne pouvaient plus se loger. Cependant, la classe moyenne des jeunes actifs qui souhaitent acquérir leur premier logement ne doit pas être oubliée".

"La surface fait partie des prestations et l'on ne peut pas comparer un 5-pièces de 110 m2 avec un 5-pièces de 140 m2", estime Christine Branche. A la surface, l'emplacement constitue aussi un critère de choix. Dans le 2e arrondissement, un programme commercialisé par Saggel Gestion propose une opération rénovée dans un ensemble de type haussmanien où l'on vérifie que la surface n'a pas toujours un lien avec le nombre de pièces : ainsi, Grolée Presqu'île propose un 3-pièces de 115 m2 habitables pour 553 000 €, un 4-pièces de 154 m2 à 742 000 € et un 6-pièces de "seulement" 142 m2, à 685 000 €. L'un des promoteurs spécialisés dans les grandes surfaces de logement synonyme de standing, Cogedim Ric, est l'un de ceux à en avoir le plus vendus en 2004. Dans le 3e arrondissement, l'opération Espace Abondance, à l'angle des rue de l'Abondance et Garibaldi, entre Part-Dieu et Gambetta, dans un environnement de qualité. Un 7-pièces duplex de 177 m2 est commercialisé 608 000 €, pour une livraison au 3e trimestre 2006. C'est dans ce même arrondissement que les Lofts de Montchat sont commercialisés : entre villa et résidence de standing, on y déniche des surfaces pouvant atteindre jusqu'à 190 m2. Si dans le 4e, il faut signaler la Closerie du Magnolia de Severini Pierres & Loisirs avec des 5-pièces duplex, le 5e arrondissement recèle un programme niché dans un îlot de verdure d'un hectare avec tennis et piscine. Le Parc des Cèdres de SLC, groupe Pierre-Eugène Pitance, propose des 5-pièces d'un minimum de 119 m2 avec de très grandes terrasses, à partir de 340 000 €. Cogedim est encore présent dans le 6e arrondissement, avec Carré Ozanam, dans un beau quartier de Lyon, entre la rue Créqui et l'angle des rues Vauban et Louis Blanc. Comme à son habitude, le promoteur réalise de très grandes surfaces : entre 123 et 139 m2 pour les 5-pièces, entre 442 000 et 520 000 € et entre 143 et 172 m2 pour les 6-pièces, dont les budgets sont compris entre 540 000 et 795 000 €. L'opération réalise même des 7-pièces duplex de 206 m2, pour un budget de 845 000 à 860 000 €. Le 9e arrondissement, où Marignan Habitat réalise Villa Capella avec des 5-pièces et quelques duplex, est aussi l'arrondissement où SLC lance Le Monplaisir, dans un quartier coté. Les 4-pièces peuvent atteindre 125 m2 et les 5-pièces ont des surfaces entre 130 et 143 m2, pour une livraison attendue au 2e trimestre 2007. A Lyon, il faut ajouter les cas de Caluire et Cuire et de Villeurbanne, intégrés au marché lyonnais intra-muros : à Villeurbanne, Bouygues Immobilier, avec Villa Auguste, Citalis Cogedim avec Le Clos Sarah ou Rhône Saône Habitat avec Couleur Magenta, disposent dans leurs opérations de surfaces qui peuvent être assez généreuses : des 5-pièces de 152 m2, en duplex, sur l'opération Couleur Magenta ou un 6-pièces duplex de 146 m2 sur le Clos Sarah.

Portée par l’activité de Nantes, la région dispose de nombreux atouts et d’une économie à la pointe dans plusieurs domaines. Ce dynamisme s’applique aussi à l’immobilier, avec un marché dopé par le dispositif Pinel.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) en Île-de-France par la fédération des promoteurs immobiliers.

"Il faut toujours être vigilant sur l'emplacement du bien"

"Les séminaires d'entreprise se développent"

30 300 hectares. Le chiffre est à retenir ! Il représente le nombre d’hectares protégés sur la superficie de l’agglomération de Montpellier qui totalise… un peu plus de 43 000 ha. Voté tout récemment à l’unanimité par les 31 communes de la Communauté d’Agglomération, le Schéma de Cohérence Territoriale est un outil au service d’un développement maîtrisé. Actuellement, deux tiers de ce territoire est constitué d’espaces naturels et agricoles, entre garrigues et coteaux au nord, littoral et garrigue au sud, avec, au centre, la plaine où convergent les principaux axes de déplacement. Sans le Scot, avec une consommation estimée de 300 ha par an, la part des espaces naturels aurait été réduite à 55 % de la superficie totale à l’horizon 2020. Avec le Scot, seulement 2 900 ha (6,5 % du total) devraient faire l’objet d’une urbanisation future, préservant 69,5 % du territoire en espaces naturels. Outre l’économie de l’espace, cet outil va favoriser la mixité sociale avec la réalisation d’un habitat plus dense, en moyenne de 30 à 50 logements par ha. Deux exemples de sites “d’enjeu communautaire” illustrent bien cette volonté, dont le maître d’oeuvre est Bernard Riechen, Grand Prix de l’Urbanisme en 2005 : le premier concerne la requalification du sud de Castelnau-le-Lez, secteur desservi par la ligne 2 du tramway, où il s’agit de concilier un développement urbain maîtrisé avec la pérennisation de l’espace agricole ; le second est sis sur la Plaine ouest, entre Fabrègues, Pignan, Cournonterral, Cournonsec, Lavérune et Saussan où l’enjeu est de maintenir un équilibre entre terroirs agricoles et principalement viticoles et les villages, avec un renforcement des infrastructures routières, l’accessibilité de la ligne 2 du tramway permettant un renforcement des pôles économiques et ouvrant des perspectives d’urbanisation.

C'est l'arrête du 31 janvier 1986 qui fixe les règles en matière de sécurité incendie. “Depuis cette date, il existe une obligation d'encloisonner la cage d'escalier”, explique le lieutenant-colonel Maire, du bureau de la réglementation incendie à la Sécurité civile. Décryptage : en quittant votre appartement, il vous faudra pousser deux portes avant d'atteindre l'escalier. “Ce n'était pas du tout le cas auparavant. Je pense notamment aux immeubles haussmanniens, où dès que vous poussez la porte de votre appartement, vous vous retrouviez directement dans l'escalier. Or, cette avancée a été majeure. Si un appartement brûle, cela limite le risque que les autres étages soient eux aussi touchés.” Autre changement majeur, des exigences plus fortes concernant les matériaux et leur stabilité au feu. “Plus l'immeuble est haut, plus ses structures devront être résistantes.Pour laisser le temps aux secours d'intervenir et d'évacuer les gens.”

En attendant les logements neufs promis dans le cadre des opérations en GPRU (Grand projet de renouvellement urbain), l'offre de logements neufs se concentre aujourd'hui dans le quartier du Bois habité, qui fait partie du secteur Euralille 2. Dans le prolongement du nouveau quartier d'Euralille 1, le Bois habité a pour ambition d'offrir un véritable quartier citadin au coeur d'un bois, dans un îlot de verdure de 47 000 m2. Livrable au 1er trimestre 2008, la résidence Eclats de Vert, signée conjointement Vinci Immobilier et Bouwfonds Marignan, a connu une belle commercialisation. Un tiers des logements est encore disponible, comme ce 3-pièces duplex en rez-de-jardin, exposé au sud, qui s'emporte à 232 000 e, avec ses deux places de stationnement en sous-sol. "Nous lançons une nouvelle opération de 77 logements dans ce même quartier.Elle sera orientée HQE,avec une production solaire de l'eau chaude et 15 % de surfaces vitrées en plus, pour favoriser l'éclairage et le chauffage naturels. Les prix moyens y commencent plutôt à 3 500 e/m2", expose Jean-Philippe François. Dans le même quartier, le Mélézium, coréalisé par Icade Capri et Loger Habitat, propose encore quelques opportunités, avec des 2-pièces qui démarrent à 172 000 e. "Nous avons attiré une clientèle mixte de primoaccédants, mais aussi d'investisseurs", explique le service commercial d'Icade Capri.

La pierre reste donc une valeur sûre pour l'investissement, la proportion d'investisseurs ne cessant d'augmenter parmi les acquéreurs, grâce à une conjoncture favorable et dopée par le dispositif Robien. L'investissement locatif reste une bonne affaire, malgré des prix d'entrée élevés : reste à choisir le bon logement.

Outre son fort attrait touristique, la Côte basque connaît d'importants besoins de logements pour ses actifs locaux. Les projets qui émergent en matière d'immobilier, prennent justement cette direction.

Les stocks de logements s’annoncent tendus : le meilleur choix, c’est aujourd’hui.

L'Observatoire Immobilier de Provence vient de présenter le bilan de l'année passée, très positive pour le marché du logement neuf dans les Bouches-du-Rhône. Avec 5 231 mises en ventes, dont 3463 pour le secteur libre, le marché a enregistré 6640 réservations nettes, dont 4 754 dédiées au secteur libre.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans l'Agglomération d'Aix par la fédération des promoteurs immobiliers.