Un marché pour chaque surface

La pierre reste donc une valeur sûre pour l'investissement, la proportion d'investisseurs ne cessant d'augmenter parmi les acquéreurs, grâce à une conjoncture favorable et dopée par le dispositif Robien. L'investissement locatif reste une bonne affaire, malgré des prix d'entrée élevés : reste à choisir le bon logement.

Un marché pour chaque surface
Un marché pour chaque surface

Rentabilité : avantage au studio.


Loyers proportionnellement plus élevés que ceux des grands appartements, prix d'acquisition plus abordables : les petites surfaces gagnent le match sur le plan de la rentabilité locative et restent les favorites des investisseurs. “Les studios affichent des rentabilités locatives moyennes qui tournent autour de 6 %, contre 3 à 4 % pour les logements familiaux”, estime Emmanuel Ducasse, directeur des expertises au Crédit Foncier Paris. Il constate d'ailleurs : “Lorsqu'ils ont plus de moyens, les investisseurs choisissent d'acquérir plusieurs petites surfaces plutôt qu'une grande : cela évite de mettre tous ses oeufs dans le même panier, et permet de supporter la vacance locative”. Ce scénario est-il toujours le meilleur ? “L'investisseur débutant a tout intérêt à choisir un studio ou un petit 2-pièces pour commencer son patrimoine immobilier.Au moment de la revente, lorsque son capital aura progressé, doit-il obligatoirement partager cette somme entre plusieurs petites surfaces, plutôt que de l'investir sur un seul grand appartement ? C'est une question à laquelle il existe une réponse différente par investisseur. Tout dépend de ses objectifs” estime Simone Tioti, administrateur de biens en banlieue parisienne.


Pas sans inconvénients.


Reste que les petits logements ne sont pas exempts d'inconvénients. Le turn-over plus important des locataires rime avec frais de remise en état et de relocation, sans oublier les périodes de vacance plus importantes pour les petites surfaces des villes universitaires, entre chaque année universitaire.


Autre inconvénient : la demande de studios est localisée, alors que les logements familiaux sont demandés partout. Un studio pas très bien placé peut devenir une mauvaise affaire dans une ville où l'offre abonde et où la demande n'est pas extensible à l'infini, par exemple là où la vie universitaire n'est pas très développée. A l'inverse, un appartement familial, ou mieux encore une maison locative en province trouvera toujours des locataires, même si elle est un peu excentrée, à condition de bénéficier d'un bon environnement scolaire. “Les institutionnels montrent l'exemple de ce point de vue : ils investissent dans des immeubles qui associent petites et grandes surfaces et ne trouveraient pas d'intérêt à ne faire que des “usines à studios”. Les particuliers sont limités par leur budget plus serré, mais s'ils en ont les moyens, on ne peut que leur conseiller de diversifier leur patrimoine immobilier” conclut Emmanuel Ducasse.


Grandes surfaces : la demande existe.


Leur rentabilité locative immédiate est certes moins élevée, mais les grands logements familiaux ne présentent pas les inconvénients propres aux petites surfaces. Leurs locataires sont généralement plus stables, s'installent pour une durée plus longue et prennent davantage soin de leur logement. Des études effectuées sur le marché locatif parisien ont d'ailleurs montré qu'un locataire reste en moyenne deux fois plus longtemps dans un appartement d'au moins 3-pièces que celui d'un studio. De plus, la rareté des grands logements sur le parc locatif privé assure une demande persistante pour ce type de biens. Les investisseurs dont les moyens leur permettent de faire le choix entre plusieurs studios ou un grand appartement doivent donc voir au-delà de la rentabilité locative immédiate et se poser le problème dans toute sa dimension, en prenant en compte tous les aspects de l'investissement locatif : la rentabilité, mais aussi les problèmes de relocation, de vacance locative, de gestion, etc.


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