La quête de la TVA à 5,5 %

Une astuce consiste à surveiller les quartiers éligibles au programme piloté par l’Agence nationale pour le renouvellement urbain (Anru). Au nombre de plus de 500, situés pour le tiers en Ile-de-France, ces petits mondes reviennent de loin, souvent hérissés d’un parc HLM important, mais seront rénovés d’ici à 2103. Exemple-type : la cité de la Noé, à Chanteloup-les-Vignes, où fut tourné le film La Haine dans les années 90. Depuis cette époque, Chanteloup a mangé pas mal de poussière pour déconstruire et reconstruire, mais le résultat est là. Il existe maintenant un vrai centreville, rattaché à tous les quartiers. Des rues ont été créées, la résidentialisation et la réhabilitation ont été rondement menées, de petits collectifs ont été construits, de même que des maisons individuelles. Tout aussi spectaculaire, le redressement de la Nacelle et de Montconseil, à Corbeil- Essonnes près d’Evry, s’avère réussi, comme le renouveau des quartiers Pierre-Collinet et Beauval à Meaux, en Seine-et-Marne.

La quête de la TVA à 5,5 %
La quête de la TVA à 5,5 %

Miser sur un quartier en devenir.


Les zones Anru suscitent l’engouement des primo-accédants, car l’achat d’un appartement neuf relève d’une TVA à 5,5 % (au lieu de 19,6%), y compris et surtout dans un périmètre de 500 mètres alentour. Mais vos revenus ne doivent pas dépasser le plafond du prêt locatif social (PLS). Cependant la rénovation des quartiers Anru ne présente pas partout un degré identique d’avancement. Les villes à suivre de près sont Stains, où Nexity lancera une opération l’année prochaine; Draveil, en Essonne, où un petit projet de renouvellement bien maîtrisé s’achève; Cergy-Croix-Petit a enclenché une dynamique orientée sur le développement durable, mais les constructions n’ont pas débuté (il est bon de consulter le programme des Terrasses d’Eden de Sogeprom, lancé le 14 juin). ÀMeaux, la loi des grands nombres commande les interventions sur le bâti: plus de 1000 démolitions, 500 reconstructions, 2000 aménagements en pied d’immeuble. En lieu et place des barres sont apparus de petits bâtiments en lisière du parc du Pâtis, auxquels s’ajouteront les commercialisations en cours de Bouygues Immobilier, Spirit et Icade. Bon nombre d’opérateurs (Meunier, France Terre, Camar Finance ou Codoprom) travaillent régulièrement sur le remplacement des tours de Corbeil par des ouvrages à l’architecture francilienne. L’Anru versant au maître d’ouvrage une prime d’au moins 10 000 euros par logement, les tarifs de ces quartiers sont compétitifs. Un 3-pièces de 73m2 du Rodin de Meunier, à Corbeil, revient à 2 890euros/m2 en TVA classique. Dans l’ancien, le mètre carré change généralement de mains à 2 570 euros. Pour une micro différence, vous avez droit à du neuf.


Acheter en location-accession


Encore assez méconnu, un dispositif encourage l’accession à la propriété des minibudgets: le PSLA (prêt social en location-accession) permet de louer un bien dans un premier temps et de l’acheter ensuite. Durant la période de “location” – un à quatre ans en général –, une partie de votre loyer sera mise de côté pour servir d’apport personnel à l’achat. Gros avantage, le bien est vendu avec une TVA à 5,5 %, quel que soit le quartier où il se trouve. À cette cerise sur le gâteau s’associent d’autres atouts : exonération de la taxe foncière durant 15 ans, pas d’appel de fonds au cours des travaux, mensualités fixes durant et après la location, garantie de rachat et de relogement en cas de difficultés. Le plafond de ressources exigé, équivalent à celui du prêt à taux zéro, s’élève à 27 638 euros pour une personne seule, à 35525euros pour un couple et jusqu’à 48 363euros pour 5 personnes ou plus. Le dispositif est réservé aux utilisateurs en résidence principale. Expansiel Promotion, spécialiste de la location-accession, lance l’Aqua Verde dans ces conditions, à Choisyle- Roi (94), pour 2 950 euros/m2. Une offre qui demeure encore rare.


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