Le marché bordelais, toujours porteur

Le retour des investisseurs dans la métropole bordelaise confirme l’attractivité de cette région, à l’heure où de grandes opérations d’aménagement sont lancées.

Le marché bordelais, toujours porteur
Le marché bordelais, toujours porteur

Jusqu’au printemps, les observateurs qui avaient les yeux rivés sur l’activité du marché du logement neuf dans la métropole bordelaise sourcillaient quelque peu, mais sans s’inquiéter pour autant. La reprise de l’activité semblait en retard par rapport à la métropole toulousaine (lire p. 17) ou montpelliéraine. Six mois plus tard, Bordeaux affiche une progression logique au regard de ses projets urbains et jouit d’un attrait qui ne cesse de se confirmer. Trois chiffres suffisent à comprendre l’évolution de la situation entre juin 2015 et 2014 : tandis que les ventes ont augmenté de 9 %, la part des investisseurs a progressé de 20 %, entraînant une réduction de l’offre à seulement huit mois au rythme actuel. Que déduire de ces trois indicateurs ? « Si le marché bordelais était morose par rapport à Montpellier ou Toulouse au 1er trimestre, il est désormais clair que les investisseurs sont de retour », indique, satisfait, Alain Ferrasse, président régional de la Fédération des promoteurs immobiliers. Un quatrième indicateur, celui des prix, est de nature à rassurer les acheteurs, puisqu’il s’affiche à 3 554 /m2 habitable, hors parking. Seul signe d’inquiétude, les mises en vente sont encore en recul, même si de nombreux programmes doivent voir le jour dans les mois prochains. Quant au niveau des loyers, un point crucial pour les investisseurs, il est stable voire en baisse. « La ville de Bordeaux a bien compris que pour faire baisser les loyers, souligne Alain Ferrasse, il était nécessaire d’alimenter l’offre et d’être à l’écoute des besoins réels, dont ceux des investisseurs. »


Des projets urbains en relais


L’ingéniosité de la métropole bordelaise réside dans le fait de lancer des projets urbains concertés qui permettent non seulement de réaliser des coutures urbaines pertinentes mais aussi de proposer une offre de logements adéquate en fonction des besoins exprimés. Parmi ces grands projets, celui des Bassins à flot, cet ancien faubourg maritime transformé en un quartier de plaisance urbaine, touche lentement à sa fin. On peut ainsi citer Icade avec deux résidences Ô Vives et Au Fil de l’Ô, dont la livraison interviendra à partir du 1er trimestre 2017. D’autres projets vont cependant rapidement prendre le relais, comme le lancement de l’opération d’intérêt national de 738 hectares couvrant une partie de Bordeaux, de Bègles et de Floirac, sur les deux rives de la Garonne. Avec Bordeaux Euratlantique, la population attendue, à terme, est comprise entre 25 000 et 30 000 habitants. Avec l’îlot Lesieur, dont le lancement devrait intervenir sous quelques semaines, l’opération, menée par Cogedim, se situe à proximité des Bassins à flot et comprendra une mixité de logements (sociaux, primo-accession, libres...), qui seront réalisés au cours des prochaines années. C’est cependant bien Brazza qui est au coeur de toutes les attentes. La création et l’aménagement de ce nouveau quartier en bord de Garonne sont sur les rails. Il couvrira 53 hectares sur lesquels vont s’ériger 558 000 m2 dont 62 % seront consacrés à l’habitat, avec 4 500 logements. Le feu vert a récemment été donné à six opérateurs fédérés autour d’une structure, baptisée ADIM Sud-Ouest, chargée d’aménager le macro-lot Soferti Garonne, au sein de Bordeaux Brazza. Y figurent le Crédit Agricole Immobilier, Eden Promotion, Kaufman & Broad, LesCityZens, Mésolia Habitat et Nouvelles Fonctions Urbaines. Plusieurs opérations de construction vont donc être lancées courant 2016 et sous différentes formes : logements en front de Garonne, habitat participatif, logement social ainsi que les fameux « volumes capables », c’est-à-dire des logements non finis à aménager progressivement par ses occupants. « Les mois à venir devraient faire rentrer Bordeaux Métropole dans une nouvelle aire qui nous sera plus favorable », prédit Alain Ferrasse. Ajoutant : « Je suis résolument optimiste car nos interlocuteurs au sein de la collectivité possèdent une réelle intelligence urbaine et, en outre, l’appétence pour ce territoire est réelle. »


Le Bassin change de zone


C’est une transformation attendue de longue date qui se confirme. Le changement de zonage du bassin d’Arcachon a produit ses effets en très peu de temps. Avec + 371 % d’investisseurs en l’espace d’un an et une progression des ventes de 82 %, ce marché, qui présente l’avantage d’être situé à proximité de Bordeaux, pèse moins de 10 % du logement neuf de la région Aquitaine. Comme le souligne Alain Ferrasse, les ventes sur les communes du bassin passées en zone B1 illustrent les efforts menés par le gouvernement pour intéresser à nouveau les investisseurs à l’immobilier. C’est aussi le sentiment de Jacques Rubio, directeur général de Kaufman & Broad pour le Grand Sud-Ouest. Le promoteur, qui vient de lancer la résidence Le Domaine des Testerins à La Teste-de-Buch, constate ce retour des investisseurs : « Nous assistons à la venue d’acquéreurs qui souhaitent louer leur bien pour six ou neuf ans avant de le récupérer pour y vivre ou l’utiliser comme résidence secondaire ». Même la commune d’Arcachon est le lieu de nouveaux programmes, à l’instar de Songe d’une ville d’été, porté par Cogedim et qui sera livré début 2017 ou encore de la résidence Essencia, de Kaufman & Broad, une opération de 30 logements récemment lancée à 5 200 /m2, parking compris. Cet « effet B1 » est donc devenu une réalité et de nouvelles opérations, comme celle d’ID&AL Groupe sur la commune du Teich, vont continuer d’étoffer une offre qui commençait à faire défaut depuis plusieurs années.


 


En chiffres :

  • 58 % C’est la part des ventes de la région Aquitaine réalisée à Bordeaux Métropole.
  • 3 554 €/m2 C’est le prix moyen des logements collectifs neufs constaté sur Bordeaux Métropole (habitable et hors parking), stable depuis douze mois.
  • 4 590 €/m2 C’est le prix moyen des logements collectifs dans le bassin d’Arcachon, en baisse de 6,7 % au cours du 2e trimestre 2015.
  • 6 C’est le nombre de trimestres consécutifs de baisse des mises en ventes en Aquitaine. Sur la première moitié de 2015, elles reculent de 13 % par rapport au 1er semestre 2014.

(Source : Fédération des promoteurs immobiliers)

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