Comment choisir la bonne surface pour votre investissement locatif

Avec des taux et des prix à la baisse, sans oublier le coup de pouce du dispositif Scellier, les investisseurs reviennent sur le marché. Reste à faire le choix qui correspond à ses objectifs.

Comment choisir la bonne surface pour votre investissement locatif
Comment choisir la bonne surface pour votre investissement locatif

Lorsqu'un investisseur dispose d'un budget suffisant, la question peut se poser : vaut-il mieux investir dans deux studios ou dans une grande surface ?



Ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, ou se tourner vers un investissement plus pérenne, plus patrimonial ? Avec la stabilité des loyers et la légère baisse des prix pour certains secteurs, l'opération d'acheter pour louer reste rentable.


L'arbitrage entre les deux types de placement se fera plutôt en fonction des objectifs de l'investisseur, mais également du ou des marchés visé(s).



Petites surfaces : objectif rentabilité…et sécurité


À Paris ou en province, avec un montant de loyer plus élevé au mètre carré, le studio s'impose comme un produit plus rentable qu'un appartement de deux ou trois pièces. Destiné traditionnellement à une population d'étudiants ou de jeunes actifs, son prisme de locataires potentiels a tendance à s'élargir avec les évolutions de la société, comme le remarque Gilles Tocchetto, directeur du pôle immobilier du groupement de cabinets en gestion de patrimoine Infinitis : “lorsque deux personnes se séparent, elles deviennent candidates chacune pour un studio, et un petit logement calme en coeur de ville, proche des commerces et des services, peut aussi intéresser des personnes âgées autonomes.”


Investir dans deux studios, c'est avant tout limiter les risques en cas de vacance locative ou d'impayés : un loyer continue de rentrer, pendant que l'autre est suspendu.


L'objectif est vraiment d'éviter la carence locative, qui grève directement la rentabilité de l'opération. Produit rentable lorsqu'il est bien situé – il atteint les 5% brut, le studio n'en comporte pas moins quelques inconvénients. Tout d'abord, un important turnover, naturellement lié aux types de locataires habituellement visés : étudiants qui déménagent à la fin de l'année scolaire, ou jeune actif qui quitte son studio pour s'installer en couple dans un appartement plus grand. “Un déménagement tous les ans implique un taux d'usure important, souligne Gilles Tocchetto. Sans même parler de dégradations, le simple fait de déplacer régulièrement les meubles, dans le cas d'un studio non équipé, peut entraîner une remise en état plus conséquente.” Pour le propriétaire-bailleur, la gestion de deux studios, des travaux et de la relocation nécessite également une plus grande implication en temps. Enfin, entre Paris et la région, le studio ne comporte pas les mêmes risques de vacance locative. “À Paris, lorsqu'un studio se libère, 20 personnes font la queue pour le visiter, remarque Sébastien le Goascoz, responsable produits pour le Comptoir immobilier, société de conseil en immobilier de placement. Mais en régions, même dans des villes comme Nantes ou Bordeaux, la relocation peut prendre un mois.


Il faut donc s'attendre à perdre au moins un loyer par an.” Le studio peut même rester inoccupé toute la période de juillet et août. Et les loyers qui ne rentrent pas entament la rentabilité. “La vacance locative, c'est un peu la double peine pour le propriétaire, prévient Emmanuel Ducasse, responsable d'études immobilières au Crédit Foncier. Non seulement, le loyer ne rentre pas, mais il doit aussi payer les charges qui ne seront pas assumées par un locataire.” Attention donc à bien s'assurer, surtout en dehors de Paris, de la qualité du bien et de son emplacement – près des transports, d'une université, et dans une zone où l'offre n'est pas déjà surabondante – pour attirer les locataires.



Le 2 ou 3 pièces : une question de place


Avec ce type de bien, place aux couples et aux petites familles qui ont besoin de deux chambres. L'avantage de la grande surface, c'est son taux d'occupation – en moyenne de 40 mois, plus long que celui d'un studio qui plafonne à 18 mois. Les locataires présentent aussi, en général, une meilleure solvabilité. L'emplacement, comme toujours, reste primordial. “Les familles acceptent de s'éloigner du centre pour bénéficier de plus de mètres carrés, à un prix raisonnable.


Il peut donc être plus facile de louer un appartement familial en périphérie qu'un studio, à réserver aux centresvilles”, souligne Emmanuel Ducasse. Mais la proximité d'une école et des commerces et services optimiseront d'autant plus cet investissement. Globalement, les grandes surfaces bénéficient aussi d'une meilleure valorisation à la revente que les studios, déjà nombreux sur le marché. Un 3-pièces peut intéresser des investisseurs, mais aussi se revendre à l'accession. Ce qui est rarement le cas du studio, plutôt considéré comme un produit d'investisseur pur, à de rares exceptions. “Le studio, situé dans le 6e arrondissement de Paris, a une valorisation patrimoniale très forte, car les produits sont rares. Mais de façon générale, il y a un nombre très important de studios à la commercialisation, ce qui diminue leur valeur patrimoniale”, note Sébastien le Goascoz. Durant le temps de la location, pour qu'un studio soit rentable, mieux vaut rester dans les prix du marché. “Il faut fixer le loyer dans une fourchette acceptable, sans chercher forcément à se placer dans le haut de la fourchette, reprend Emmanuel Ducasse. Face à un loyer trop élevé, le locataire partira à la première occasion !


Or le but est de le fidéliser, aussi bien à l'entrée dans l'appartement que lors de la revalorisation du loyer.”



Emplacement et rentabilité


Pour augmenter la rentabilité potentielle du bien, une solution consiste à viser les quartiers en devenir. Soit ceux dont les tarifs sont encore raisonnables, car la demande n'est pas excessive, mais qui prendront de la valeur dans les années à venir.


Un pari qui demande un certain sens du risque et surtout une étude de marché très approfondie. Pour cela, l'investisseur peut se plonger dans les études secteurs, publiées dans l'Indicateur Bertrand. “Il faut se renseigner auprès de la mairie sur les projets urbains, guetter les programmes de développement de transports, de la vie culturelle, connaître les données démographiques et économiques du secteur, conseille Gilles Tocchetto. Ceux qui, dans les années 90, avaient investi sur les quais des Chartrons, à Bordeaux, ont réalisé une très belle opération. Certains quartiers de grandes métropoles, comme Lyon, sont encore en transformation.” La démarche d'enquête reste de toute façon préalable à tout investissement, même si celui-ci se fait dans un secteur a priori plus sûr qu'une zone en devenir. Seul le futur propriétaire peut s'assurer qu'il fait un bon placement, en interrogeant les professionnels du coin, en évitant les secteurs souffrant de surproduction de programmes, en calculant le prix moyen du loyer et, surtout, en se rendant sur place. Le projet doit aussi rester très pragmatique, conseillent les professionnels.



Réaliser un investissement locatif en projetant de récupérer le bien au bout de la période de location, pour soi ou ses enfants, constitue toujours un pari risqué.


“Seuls quelques marchés ont une double vocation, prévient Sébastien le Goascoz. C'est le cas de la Côte d'Azur ou du Pays basque, avec des villes comme Antibes, Nice, ou Marseille : le marché locatif y est très dynamique, et le propriétaire peut penser à récupérer son bien pour son profit personnel, au bout de quelques années. Mais cela reste un cas plutôt rare : l'appartement acheté dans une petite ville sans attractivité économique majeure peut faire plaisir à l'investisseur, mais il ne rencontrera pas de marché locatif. Il ne faut pas pénaliser neuf années de location pour flatter le côté affectif.” Le conseil : rester pragmatique et investir sur un secteur porteur qui comporte un véritable marché locatif, et prévoir de réinvestir le produit de la revente dans un logement qui fera réellement plaisir.


La revente rentre aussi dans le calcul global de l'investissement. “La durée minimale de détention d'un bien va au-delà des neuf ans d'avantages fiscaux, remarque encore Gilles Tocchetto. Un logement se garde plutôt 12, ou 15 ans. D'autant qu'en revendant son bien après quinze ans, l'investisseur pourra bénéficier de l'exonération totale d'impôt sur sa plus-value.” Qu'il opte pour un studio ou une grande surface, le propriétaire fait donc avant tout un pari sur le long terme.



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