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Étudier le marché, trouver l’emplacement, fixer des objectifs sur le long terme... le parcours de l’investisseur n’est pas de tout repos ! Voici un guide pour faciliter le choix du bon programme d’investissement locatif.

Assurances ou simple bon sens, pour investir gagnant vous devez penser à un certain nombre de paramètres afi n de sécuriser votre placement. Décryptage.

Le studio ou le petit 2-pièces est le produit d'investissement locatif traditionnel. Le prix d'entrée plus faible autorise en effet une rentabilité locative plus élevée. La prudence est cependant de mise, car les petites surfaces ne sont pas exemptes d'inconvénients. Tout d'abord, les différents dispositifs fiscaux - Méhaignerie et Périssol en particulier - ont entraîné une surabondance, notamment dans les villes universitaires, qui peut peser sur les conditions de revente. Ensuite, les studios sont soumis à un turn-over important des locataires : les périodes de vacance sont donc plus élevées, de même que le rythme d'usure et de dégradation du logement, ce qui entraînent des frais de remise en état avant de relouer le logement. Sur le long terme, la rentabilité effective d'une petite surface peut donc s'avérer moins élevée que prévu. Si votre budget vous le permet, opter pour une plus grande surface - voire une maison - vous offre l'avantage d'une plus grande stabilité du locataire et d'une meilleure valorisation de votre capital, avec l'inconvénient d'une rentabilité locative immédiate plus faible.

"On évoque toujours le cas des personnes à revenus faibles mais il faut savoir qu'un jeune couple de cadres, sans apport et démarrant chacun leur carrière à 2 000 € mensuels ne pourront en moyenne acquérir qu'un 2-pièces à Montpellier ! En général, ces couples cherchent à s'éloigner de la ville centre mais ils se retrouvent face aux même prix, parfois à plusieurs dizaines de kilomètres d'ici !". Prix du foncier et coûts de construction obligent, le constat d'Anaïs Pigeon, responsable commerciale du groupe Roxim, est partagé par de nombreux acteurs. Pour répondre à une tranche de primo-accédants, l'équipe municipale de Montpellier, via la Serm, son aménageur, a trouvé une solution qui en vaut d'autres : imposer un quota de logements dits abordables aux primoaccédants sur les Zac. Au 1er septembre, le nombre de ces logements disponibles, vendus sous condition à environ 2 000 €/m2, sans garage, étaient au nombre de 59. Ils ne représentent que 11 % de l'offre mais leur part devrait s'accroître avec leur présence dans les futures Zac ou nouvelles tranches, à La Lironde, sur Jacques- Coeur, sur Ovalie ou Les Grisettes. "Pour l'opération Les Jardins d'Harmonie, sur la Zac de la Lironde, où nous réalisons 55 logements, 28 sont en primo-accédants, 2 250 €/m2, parking extérieur compris, l'autre moitié étant à 3 319 €/m2, garage compris. C'est le seul moyen de loger la clientèle montpelliéraine", constate Karine Malric. Le président régional de la FPC défend cette initiative de la ville : "Face à l'évolution technique des prix, il importait de protéger les jeunes actifs de Montpellier". La solution répond en partie à la problématique du marché local mais personne, et surtout pas les pouvoirs publics, ne pourra faire l'économie d'une réflexion globale qui pousse, pour de longues années, nombre de jeunes ménages hors du circuit de l'accession à la propriété. "On oublie souvent que le promoteur moderne trouve ses origines dans la foulée des soulèvements sociaux de 1938, rappelle Jean-José de Lecubarri, gérant de Corim, un promoteur local qui commercialise l'Orée du Bois, 22 maisons sur la Zac Malbosc. En écartant aujourd'hui les jeunes de la propriété et de toute constitution de patrimoine, on prend des risques sociaux inimaginables".

Les 17 et 18 octobre prochains, la ville de Bordeaux accueille la 2e édition des Assises nationales du foncier.

Réforme de l'accession à la propriété, évolution des prix, valeurs énergétiques des logements qui vont bouleverser le marché…Benoist Apparu fait sa rentrée au Club Immo. "Un nouveau prêt à taux zéro plus efficace en janvier 2011" > Le Club Immo : comment se profile la réforme de l'accession à la propriété ? > Benoist Apparu: la réforme se mettra en place à partir du 1er janvier prochain. En priorité, nous souhaitons aider les classes moyennes à devenir propriétaires car ce sont elles qui ont été désolvabilisées par la hausse des prix de l'immobilier. Nous souhaitons également simplifier les choses. Aujourd'hui, il existe douze dispositifs d'accession à la propriété, nous allons les réduire et les rendre plus lisibles. Un premier outil pour préparer l'accession, le plan épargne logement. Ensuite, nous allons fusionner les principaux dispositifs existants sur l'accession elle-même afin de constituer un prêt à taux zéro beaucoup plus puissant. Un PTZ réservé, comme aujourd'hui, aux primo-accédants, beaucoup plus efficace que celui qui existe actuellement. Enfin, la troisième étape consistera à sécuriser, en maintenant tout d'abord des aides personnalisées au logement et des éléments supplémentaires que nous allons mettre en place avec les partenaires sociaux. > C. I. : pourquoi réformer le dispositif Scellier ? > B. A. : le Scellier est un bon produit qui marche et qui permet de construire des logements. Le défaut réside dans les plafonds de loyers qui sont, en règle générale, supérieurs aux prix du marché. Nous avons souhaité moraliser les choses et, nous nous sommes mis d'accord avec la fédération des promoteurs-constructeurs, pour considérer que les plafonds de loyers devaient mieux refléter le marché. Ils baisseront de 16 à 24 % à partir du 1er janvier 2011. > C. I. : le logement est-il encore trop cher ? > B. A. : oui. Nous avons eu, depuis 15 ans, une explosion des prix de l'immobilier qui sont largement supérieurs au pouvoir d'achat des Français. Celui-ci augmente, sauf que le pouvoir d'achat immobilier a, lui, fortement baissé. Pour tenter d'y remédier, il faut améliorer l'offre foncière, construire davantage de logements, mobiliser le foncier. Par ailleurs, nous avons tous besoin de transparence dans le domaine des prix de l'immobilier. Or, nous nous heurtons à un problème de statistiques. À titre d'exemple, on peut constater des écarts de 1 000 €/m2 pour une même ville dans les différents magazines qui viennent de consacrer leur numéro de rentrée à l'immobilier. La connaissance des marchés pour ceux qui veulent acheter n'est pas suffisante. Bref, il faut des statistiques plus fiables. Le CNIS (Centre national de l'information statistique) nous a rendu son rapport en mars dernier. Grâce au travail en interministériel comme avec les notaires, nous disposerons début 2011 d'indicateurs plus fiables. > C. I. : les étiquettes énergies sur les logements seront-elles obligatoires dans les annonces à partir du 1er janvier ? > B. A. : oui effectivement, nous l'avons voté dans le cadre du Grenelle de l'environnement. L'impact sera très important. L'acheteur va pouvoir connaître la valeur énergétique du bien (de A à G). Cela doit encourager de nombreux propriétaires qui souhaitent faire des travaux en ce sens et donc engendrer un argument de vente supérieur. Nous allons maintenir toutes nos aides à la réhabilitation. Il faut pousser les propriétaires à faire des travaux pour dépenser moins d'énergie dans leur logement. Cette étiquette doit permettre de donner une valeur verte au patrimoine. C'est une mesure très importante qui va révolutionner le marché de l'immobilier ancien.

VIDEO. Récompensé pour son caractère innovant, ce programme veut faire vivre ensemble primo-accédants, personnes âgées et locataires en difficulté. Découverte.

Depuis une quinzaine d’années, la perle d’Aquitaine s’est lancée dans des projets pharaoniques qui lui permettent aujourd’hui de défier les plus grandes villes en se plaçant, tout comme l’année dernière, grande gagnante de notre palmarès.

Sur le marché du crédit immobilier, les conditions d'emprunt actuellement proposées sont à des niveaux encore très attractifs malgré leur légère remontée depuis deux ou trois mois. Avec un bon dossier, vous avez toutes les chances de voir votre banquier vous proposer un taux à 3,40/3,50 % sur 15 ans, voire un peu plus sur 20 ou 25 ans. Mais cela reste des conditions exceptionnelles au regard de celles pratiquées il y a quelques années. Cette baisse du crédit compense d'ailleurs en partie la hausse des prix de l'immobilier. A titre d'exemple : vous achetez dans une grande agglomération, un 3-pièces de 65 m2 d'un montant de 200 000 €. Votre apport est de 30 000 € et vous autorise à n'emprunter que 170 000 € à 3,50 % sur 15 ans, votre mensualité de remboursement équivaudra à 1 210 €. Au bout de 15 ans, vous aurez consacré 217 800 € au remboursement de votre emprunt, auxquels il faut ajouter les 30 000 € d'apport initial. Au total, votre investissement vous aura coûté 247 800 €. Pour un bien équivalent, loué 830 € (charges comprises) par mois pendant 15 ans, vous débourserez 149 400 € à fonds perdus. Si vous placez l'équivalent de votre l'apport de 30 000 € et que vous y ajoutez un versement mensuel de 380 € (différence entre le loyer et la mensualité de remboursement), vous épargnerez 98 400 € qui aboutiront - si l'on tient compte d'une rentabilité de 4,5 % - à un capital de 183 000 € environ. Conclusion, après 15 ans, vous serez propriétaire et à la tête d'un patrimoine d'au minimum 200 000 €, soit une différence de 17 000 €. "L'acquéreur, même s'il emprunte, est pratiquement toujours gagnant, explique un banquier, d'autant que dans l'exemple cité, il n'est intégré ni la revalorisation des loyers, ni la revalorisation du bien acheté, deux éléments qui jouent en défaveur du locataire". Il est vrai que, pour peu que le bien soit bien situé et qu'il se valorise de 10 ou 15 % en 15 ans, vous pourrez, le cas échéant, revendre 220 000 à 230 000 €. Mais l'immobilier n'est ni un placement spéculatif, ni un placement miracle. C'est un investissement qui doit s'envisager sur le long terme. Il est d'ailleurs considéré, à juste titre, comme un placement de "père de famille". En remboursant des mensualités chaque mois, vous vous constituez une épargne forcée et vous devenez propriétaire d'un logement dont vous pourrez disposer à votre guise : le conserver et le transmettre à vos enfants, le louer ou encore le revendre pour acheter plus petit ou ailleurs. Encore faut-il ne pas vous tromper sur le choix du bien. Une localisation en centre ville, une bonne qualité de construction, des infrastructures performantes, sont des atouts importants pour réaliser une plus value à terme.

Anglet est l'autre principal lieu de production actuelle. On y retrouve Bouygues Immobilier, qui investit le centre-ville avec les 35 appartements du Domaine d'Acouste. Agrémentés d'un jardin paysager et de vues sur les montagnes au sud, ses 4-pièces se déclinent de 80 à 96 m2 (entre 285 000 et 390 000 e). Le promoteur s'affiche aussi près des plages, avec Les Vergers del Hogar. Icade Capri joue la carte du développement durable rue Jouanote (Les Terrasses de Quin- taou ont reçu le label Habitat et Environnement) et du cadre de vie (Les Pergolas de Beaulieu). La part belle est accordée aux volumes. Ses 3-pièces démarrent en général à 65 m2. Sa Villa Carolina, lancée à 5 200 e/m2 en moyenne, annonce des beaux appartements en dernier étage, dont un 135 m2 avec 100 m2 de terrasse. Belin Promotion affiche ses dernières opportunités sur la Villa Brindos, "une construction dans le respect des traditions locales" sur "un site enchanteur" et une piscine au centre de la résidence ont fait le succès du projet (3-pièces de 229 000 à 315 000 e).

MULTIMEDIAS. Le premier immeuble de bureaux imprimé au monde est émirati. Une prouesse qui annonce des constructions à venir dans le secteur immobilier pour la petite ville du Golf.

Je projette d'acheter sur plan. Il s'agit donc de programmes neufs qui,la plupart du temps,ne sont pas encore sortis de terre. Suis-je tenu de verser un acompte au titre de la réservation d'un futur appartement ? (Laetitia B.,Niort, 79)

Indicateur Bertrand : L'observatoire du logement de la métropole Atlantique, qui analyse le territoire du Scot Nantes-Saint-Nazaire et de Cap Atlantique, souligne des tendances atypiques. Comment expliquez-vous ce phénomène ?

Indicateur Bertrand : Avec ses 18 communes, comment la Communauté d'agglomération de La Rochelle organise-t-elle l'aménagement urbain de son territoire ?

“Le secret pour bien acheter ? Avoir envie d'y passer ses vacances”

Au nord-ouest du département se sont installés Supelec, Polytechnique, l'université Paris-Sud 11, le parc de Courtaboeuf… L'OIN (Opération d'intérêt national) du Sud- Ouest francilien devrait valoriser les sites en développant encore leurs activités et le réseau de transports. Bouwfonds Marignan a actuellement en portefeuille des villas sur l'ancien terrain de Lancaster, à Saclay. Des produits qui valent de 550 000 à 745 000 e sur des jardins de 500 à 1 000 m2 et sont proposés en 7 modèles avec doubles garages. "Nous avons réalisé 11 ventes par mois,commente la directrice commerciale Pascale Henry, satisfaite de ce résultat atypique sur le créneau de la maison haut de gamme, ceci s'explique parce que le produit répond à une forte attente. Le secteur est de qualité, à un quart d'heure de Paris en voiture". Débute une seconde tranche aux surfaces plus petites et présentée dans un hameau témoin. Fin décembre, le promoteur a lancé aux Ulis un programme qui "démarre bien" : 9 réservations sur 35 en deux mois à 3 800 e/m2, parking compris. Créée selon la vision de Le Corbusier, la ville réaménage son centre à partir d'une architecture plus basse et d'exigences environnementales. À Orsay, près du centre et à côté du collège, Primonial a monté un petit projet de 6 appartements (de 93 à 107 m2) avec jardins ou terrasses à 500 000 et 560 000 e. "Il nous a fallu trois à quatre mois pour purger les recours généralement nombreux dans les villes résidentielles.Dans de telles conditions, l'offre neuve est rare", regrette le responsable des ventes.

Notre pavillon s'affaissant, et après expertise, il s'avère que les fondations ne sont pas celles prévues initialement pour faire face aux inconvénients du terrain. L'assurance dommages-ouvrage a été saisie, elle n'interviendra pas, la maison ayant plus de 10 ans. Avons-nous un recours ? (Lucy D., Fontainebleau, 77).