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Dynamisés par les futures lignes 16 et 18 du Grand Paris Express, les projets de logements se multiplient dans les départements de la périphérie de l’Île-de-France. Avec, à la clé, des prix et des rendements plutôt intéressants.

Je viens de signer un contrat de réservation pour une vente en état futur d'achèvement, la date de signature chez le notaire a été fixée à la fin du premier trimestre 2011. Est-il normal qu'aucune clause ne mentionne cette date ? (MarcV., Orléans, 45)

Avant d'entamer vos démarches et de boucler votre budget pour réaliser votre achat, avez-vous pensé à faire le point sur votre projet ? Quelques rappels indispensables.

Comment se caractérise le marché du sud des Landes ?

En un peu plus d'un an, les taux courts ont repris une courbe ascendante. Les taux longs font, en revanche, du yo-yo. Résultat, des taux révisables sont disqualifiés. En tout cas pour le moment. Explications.

Indicateur Bertrand : Que devient le Val Fourré ?

“L’un des grands défis à relever est le partage équitable de la ville pour élaborer le cadre de vie et assurer l’installation et l’intégration progressive des nouveaux habitants. La revitalisation d’un centre-ville ou la création d’un nouveau quartier n’est possible qu’avec une forte volonté et la mobilisation de tous les acteurs, collectivités locales, aménageurs privés ou publics et promoteur. Notre groupe bénéficie de véritables compétences sur les secteurs de l’habitat et de l’immobilier d’entreprises et est largement engagé dans des opérations à caractère mixte, comprenant habitat collectif, maisons individuelles, bureaux et commerces de proximité. Le partage équitable de la ville, c’est également pour Bouwfonds Marignan la prise en compte des jeunes ménages et des primo-accédants, l’équilibre entre les générations.”

Actuellement, seuls 56 % des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale alors que la moyenne européenne s'élève à 75 %. Aussi, afin d'aider les personnes qui acquièrent leur résidence principale à financer cet investissement, la loi du 21 août 2007 en faveur du travail et du pouvoir d'achat (TEPA) instaure un crédit d'impôt sur le revenu au titre des intérêts d'emprunt supportés pour l'acquisition ou la construction de leur résidence principale. Cette loi TEPA permet aux accédants à la propriété (mais pas aux investisseurs), dans le neuf comme dans l’ancien, de bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu pendant les cinq premières années de remboursement de leur emprunt. Il bénéficie également aux ménages non imposables à l'impôt sur le revenu. Le dispositif porte sur les intérêts payés au titre des cinq premières années de remboursement d'un prêt pour l'acquisition ou la construction de sa résidence principale. Peuvent en bénéficier les personnes qui ont fait construire ou acheté un logement affecté à l’habitation principale à compter du 22 août 2007. Un même contribuable pourra bénéficier de plusieurs crédits d’impôt successifs en cas de revente et de souscription d’un nouvel emprunt. Le crédit d’impôt est égal à 40 % du montant des intérêts de la première année et à 20 % du montant des intérêts des quatre années suivantes, hors assurance, avec un plafond qui dépend de la composition du ménage. Dans la limite de 3 750 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et de 7 500 euros pour un couple, plus 500 euros par personne à charge. L'avantage fiscal prend la forme d'un crédit d'impôt. Il s'impute sur le montant de l'impôt sur le revenu. Si le crédit d'impôt excède l'impôt dû, cet excédent est restitué au contribuable, il profite donc également aux personnes non imposables qui recevront dans ce cas un chèque du Trésor public.

En ce moment, les "primo" tirent le marché. Tant les primo-accédants, alléchés par l'ascenseur social de la propriété, que les quadras et les quinquas à la recherche d'un premier investissement immobilier, gage de sécurité pour leurs vieux jours. "Les opérations à 3 000 e/m2 sont très demandées", observe le directeur général adjoint de Promogim Jean-François Moreau. Le promoteur a sélectionné des sites au foncier abordable à la lisière des Yvelines. A Limay, une petite commune proche de Mantes, il démarre les travaux d'une résidence de 31 appartements vendus en majorité à des primoaccédants de la ville. A Rosny-sur-Seine, près de l'autoroute de l'Ouest, mais avant le péage, il lance une opération mixte de 52 appartements et de 50 maisons à une centaine de mètres de la gare. "Une proximité du train qui s'apparente à un luxe en périphérie", souligne- t-il. Mantes-la-Ville l'a aussi séduit puisqu'elle lui permet de sortir un programme dans les 2 900/3 000 e/m2. Mantes-la-Jolie, elle, a été retenue par Hermitage Immobilier qui va commencer les travaux de 19 000m2 dans le quartier des Bords de Seine.

Les grands ensembles sont surreprésentés en Seine-Saint-Denis, construits pour la plupart pendant la reconstruction de l’après-guerre. La tendance était au « zonage », c’est-à-dire aux quartiers dédiés à une fonction : habitat, commerce ou emploi

"Pour la première fois, nous assistons à un équilibre entre accédants et investisseurs. Avec un vrai recentrage des opérations grâce aux différentes Zac et aux 80 % de programmes situés sur le territoire du pôle urbain". Quant au stock, pas d'inquiétude : "Bien que d'environ 4 000 logements, il ne présente pas de risque car il est lié à l'augmentation des mises en vente de l'an dernier. Il n'y a donc là rien d'alarmant. Toulouse a un marché qui a d'une certaine manière retrouvé un semblant de plénitude". Les promoteurs sont présents dans les principaux secteurs de Toulouse : le groupe Belin dans le quartier des Sept Deniers, Vinci Immobilier à Croix-Daurade, Kaufman & Broad pour le quartier des Ponts Jumeaux, Pragma sur la Zac Andromède… Les prix varient en moyenne de 2 500 e/m2 en troisième couronne à 3 330 e/m2 dans la ville de Toulouse, en passant par une moyenne de 2 800 e/m2 en première et seconde couronnes. L'un des derniers exemples de l'urbanisation maîtrisée est celui de la Zac de Montaudran, qui, avec ses 60 hectares, accueillera 1 100 logements, dont plus de 400 consacrés aux étudiants, un musée dédié à l'Aérospostale, la zone économique Aerospace Campus et plusieurs équipements publics (écoles, équipements socio-culturels et sportifs). Même en matière de transports, l'agglomération se dote de moyens à la mesure de son développement urbain : après le lancement de la ligne B en juin, la ligne E sera sur les rails en 2009. Le tramway transportera quotidiennement des milliers de voyageurs, depuis les Arènes (correspondance avec les lignes A et C), jusqu'à Aéroconstellation, via Purpan, Ancely et Blagnac. Longue de près de 11 km, elle aura 19 stations dont 7 sur le territoire de Toulouse. La ligne E est conçue en complément du réseau de métro. Elle desservira des quartiers déjà anciens et des secteurs en pleine mutation comme le Zénith, Purpan et la Cartoucherie.

Les primo-accédants se montrent très actifs

En achetant un logement neuf, vous optez pour ce que le présent peut offrir de plus performant. Et vous pouvez même y intégrer quelques éléments du futur. Certains équipements encore rares aujourd'hui, sont en effet sans aucun doute appelés à se généraliser.

Face aux normes imposées par la Réglementation 2012, les grands groupes de construction ont dû réagir pour apporter leur pierre à l’édifi ce du logement de demain.

Indicateur Bertrand : Où en sont les grands projets de Rouen ?

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Besançon par la fédération des promoteurs immobiliers.

Ici, les grands espaces sont à la fois intérieurs et extérieurs, pour profiter de l’agréable climat régional.