Montpellier et sa région, l'immobilier a de l'avenir

Les promoteurs-constructeurs de la région de Montpellier participent à l'élaboration de nouveaux concepts d'habitat. L'enjeu est de taille : répondre à la progression démographique. Ils vous livrent lors de cette table-ronde leur analyse du marché.

Montpellier et sa région, l'immobilier a de l'avenir
Montpellier et sa région, l'immobilier a de l'avenir

Indicateur Bertrand : L'agglomération de Montpellier attend 100 000 nouveaux habitants dans les quinze prochaines années. Dans cette perspective, le SCOT (schéma de cohérence territoriale) de Montpellier prévoit de lancer des types d'habitat compacts, moins dévoreurs d'espace que les lotissements. Comment vous situez-vous par rapport à ces enjeux ?


Philippe Gadelle : Sauf cas particulier, nous n'intervenons pas en tant qu'aménageur sur l'agglomération de Montpellier, même si nous souhaitons que des dispositions architecturales ou constructives soient prises pour résoudre les problèmes actuels d'accession à la propriété. Quant aux produits, nous essayons tous de réfléchir à leur évolution. Nous avons fait un test avec Villa Vanille, sur les systèmes constructifs - maisons à ossature bois - et sur la modularité du logement. A l'intérieur des logements, nous évoluons vers une adaptation des prestations pour maintenir nos coûts construction et donc nos prix de vente. Le mobilier va remplacer progressivement l'immobilier dans les logements ; nous allons de plus en plus supprimer les cloisons fixes au profit de dispositifs coulissants et ouvrir l'espace.


Thierry Aznar : Hors Montpellier, - à l'exception remarquable de Juvignac - il ne se passe pas grand chose dans l'agglomération, même si ici ou là on évoque des projets. Les contraintes en matière de stationnement, d'architecture, d'espaces publics, de réglementations diverses, rend difficile la sortie d'opérations. Je crains - et ce n'est pas notre cas- que, pour s'adapter au budget global des acquéreurs, les professionnels soient amenés à réduire l'ensemble des surfaces de logements, avec des 3-pièces de 52 m2.


I.B. : L'aménageur public de la ville de Montpellier impose qu'une part de l'offre privée soit destinée aux primo-accédants. Quel bilan tirez-vous de cette démarche ?


Anaïs Pigeon : La Serm définit comme primo-accédant toute personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, dont les ressources ne dépassent pas 25 % du plafond en prêt à 0 %, et, qui, enfin, ne dispose pas d'un apport personnel supérieur à 40 % de l'acquisition. Des conditions de revente assez strictes sont enfin imposées. Les acquéreurs qui correspondent à ce profil bénéficient d'un prix de vente compris entre 2 100et 2 300 €/m2. La demande est importante et le rythme de commercialisation de ces parts d'opérations est très, très rapide. Elle répond à la forte volonté municipale de favoriser la primo-accession.


Thierry Aznar : En échange de ces conditions, l'aménageur baisse le prix de ses charges foncières. Le geste est là. Ces quotas représentent jusqu'à 50 % des appartements d'une opération.


Olivier Charra : Si les coûts réels de la construction nous permettaient de proposer normalement des logements à 2 300€/m2, pourquoi, nous priverions-nous de cette part massive du marché alors que la demande est là ? Si les prix du marché étaient aussi déconnectés de nos prix de revient, nous participerions alors à créer les conditions de la spéculation ! Or, ce n'est pas le cas.


Laurent Perard : Aujourd'hui, nous disposons de deux types de produits, celui en primo-accession, à 2 30€/m2, et celui du marché libre, qui dépasse les 3 000€/m2. S'il faut reconnaître l'effort social réalisé, qui est louable, on peut regretter que les catégories intermédiaires soient les "oubliées" du marché. A ce niveau de prix de 2 300 €/m2, la commercialisation rencontre un grand succès. Permettre à de jeunes ménages à revenus modestes d'accéder à la propriété est une nécessité pour notre profession car ceux-ci représentent nos clients de demain.


Frédéric Rouvier : Cette demande en primo-accession commence, par exemple, à se développer à Aix-Marseille, mais c'est encore plus complexe qu'ici puisque cette logique peut s'appliquer sur des opérations privées, hors Zac ! Souvenons-nous que nous sommes d'abord des acteurs économiques et que, d'une certaine manière, ces logements à prix maîtrisés sont subventionnés.


Marie-Christine Ricard : A Montpellier, nous avons été les premiers à appliquer cette règle pour les primo-accédants, alors que la règle des 40 % d'apport personnel n'était pas encore appliquée ! Nous avons la chance d'avoir un aménageur public de pointe mais l'expérience n'est pas facile, même si, peu à peu, ce type d'initiative se répand un peu partout en France.


I.B. : Quelles sont la place et l'évolution du marché de la résidence secondaire en Languedoc-Roussillon ?


Thierry Aznar : La notion de résidence secondaire a changé. Nous vendons un appartement sur quatre à des étrangers, principalement des Britanniques, qui l'utilisent quasiment six mois par an, répartis inégalement. Les prix sont conformes au marché, dans une fourchette de 3 000 à 4 000 €/m2. J'insiste sur le fait que la clientèle de nos opérations est réellement mixte, entre seniors, accédants, acheteurs étrangers...


Anaïs Pigeon : Les loisirs et le soleil ne sont plus les seules motivations d'investissement. Nous accueillons quelques clients d'Europe du Nord à Montpellier qui disposent d'un budget moyen de 300 000 à 500 000 € pour un habitat que je qualifie plutôt de résidence semi-principale. Ce qui plaît ici, en outre, c'est la proximité des hôpitaux, la qualité de vie...


Laurent Perard : Le développement des low-cost a attiré une clientèle britannique, irlandaise ou belge selon les réseaux. Nous avons réalisé, en bord de mer, une opération de 80 petites maisons à Aigues-Mortes, avec des budgets inférieurs à 200 000 e mais aussi des produits à Saint-Cyprien, Narbonne, communes où les prix avoisinent aujourd'hui 3 000 €/m2. Ces produits sont plus compacts que les autres et nous travaillons beaucoup sur la qualité de l'environnement, que l'on se trouve en bord de mer ou en arrière- pays comme à Anduze ou Pézenas.


Philippe Gadelle : Les Anglais ne suffiront pas ! Nous croyons plutôt à la venue d'une clientèle modeste de Français du nord qui, après une vie de labeur, dispose d'un petit pécule et a envie d'acquérir un logement qui soit une résidence "seconde", avec peut-être une piscine et des services adaptés. Nous avons un concept à inventer pour répondre à un besoin qui va rapidement progresser. Il faudra diriger nos recherches vers des secteurs qui peuvent être éloignés des bassins d'emplois. Gardons en mémoire qu'à partir de cette année, 600 000 personnes vont accéder à la retraite !


Olivier Charra : Il y a un produit qui existe, c'est celui de la résidence avec services. Quand le produit est associé au service, nous touchons l'ensemble des générations. L'amortissement se fait par la gestion du bien. Nous avons, en Languedoc-Roussillon la chance de disposer de sites entre mer et montagne, avec l'atout de ne pas être aussi saturé que l'est la région Provence-Alpes-Côte-d'Azur. Attention à bien respecter l'environnement pour ne pas détruire le marché qui s'offre à nous.


I.B. : Comment le marché va-t-il évoluer et quelle place y prendrez-vous au cours de cette année 2006 ?


Thierry Aznar : Ce qui est clair, c'est que le marché va se stabiliser même si nos coûts techniques vont encore augmenter. Nous lançons de nouvelles opérations, à Montpellier sur le Bassin Jacques- Cœur, à Roujan, à Béziers, une troisième à Uzès, une autre à Sète, une à Aigues- Mortes. Nous avons aussi de nombreuses opérations dans les Pyrénées-Orientales, principalement à Perpignan. Les clientèles sont très atomisées mais nous comptons en moyenne 50 % d'investisseurs. Les programmes des Pyrénées-Orientales, à des prix qui restent encore très raisonnables, intéressent beaucoup d'étrangers mais aussi des seniors issus de la région francilienne.


Jean-José de Lecubarri : Je vais réaliser une opération sur la Zac Ovalie, de trente logements collectifs, à livrer en 2007. Face aux prix élevés pratiqués dans cette région, je poursuis mon développement ailleurs. En loueur en meublé professionnel (LMP), je vais réaliser des opérations dans les Alpes du Sud et en Savoie, où je peux trouver des prix de terrains plus accessibles. En Languedoc- Roussillon, j'avance avec prudence, ayant toujours, en tant que promoteur indépendant, la crainte d'un retournement de marché.


Olivier Charra : Malgré tout, cette région possède des atouts. Je suis raisonnablement optimiste, à la condition qu'un réel partenariat se développe avec les collectivités locales, les services de l'Etat et le monde du bâtiment, pour préserver cette capacité d'accueil. Si tout le monde invoque quelques inquiétudes, il n'en reste pas moins que la production est au rendez-vous en cette année 2006. Nous avons des opérations à Tarascon, Alès et Perpignan où nous avons deux projets d'importance. Nous avons été lauréats sur La Lironde, où la commercialisation de 67 logements démarre actuellement. Nous essayons de travailler sur la mixité des programmes pour ne pas être contraints par une clientèle exclusive. Nos prix varient de 2 500 à 3 200 €/m2 et je ne vois pas les prix baisser pour de simples raisons mécaniques. La stabilité des prix est possible si le partenariat avec les différents acteurs du marché devient la règle et non l'exception.


Marie-Christine Ricard : Je vous rejoins sur ce constat et il importe de privilégier la qualité des opérations pour ne pas gâcher les sites, et le développement émergeant d'une clientèle étrangère dans notre région. Nous lançons cette année une opération de 50 logements à Uzès, 35 logements à Cers, près de Béziers, 50 logements à Nîmes, 50 appartements investisseurs à Montpellier, dans le quartier nord, ainsi qu'une opération à La Lironde. Les prix varient de 2 600 € à 3 000/3 200 €/m2.


Philippe Gadelle : Les promoteurs ont intérêt à mener des réflexions communes de sorte à devenir une force de proposition au niveau des collectivités locales pour notamment faire valoir leurs points de vues en matière de qualité et de mixité. Dans cette région, les différents acteurs sont parfois trop isolés ; ils devront à l'avenir mener des actions cohérentes et groupées. Par exemple, nous réfléchissons actuellement sur le développement du centre Hérault : chacun de nous est concerné par notre région et notre profession peut devenir un acteur majeur de son développement urbain. Par ailleurs, je pense que nous ne sommes pas assez proches de la Fédération du Bâtiment : il importe d'emmener les entreprises à une modération des prix ; nos intérêts sont liés. Au niveau de la société, nous avons diversifié notre gamme : nous lançons trois résidences avec services : à Montpellier, Perpignan et Avignon. A Montpellier, nous travaillons autour du Bassin Jacques-Coeur. Nous avons quelques opérations hors agglomération, à Clermont-L'Hérault, Saint- Mathieu-de-Tréviers, Alès et quatre à cinq opérations à Toulouse. Nous essayons, en terme de prix, de proposer une gamme la plus large possible, de 2 600/2 700 € à 3 200 €, voire 4 000 €/m2 quand l'emplacement est exceptionnel.


Anaïs Pigeon : Je me garderai de toute prévision en matière de prix ! Nous devrons être tous créatifs pour proposer des produits alternatifs pour une clientèle qui n'arrive pas à accéder à l'offre existante. Quant à notre position sur le marché, nous essaierons de prendre la place de la qualité plutôt que celle du volume d'affaires. A Montpellier, nous avons été retenus sur la Zac Ovalie et nous préparons une opération d'aménagement comme nous pouvons les réaliser sur les côtes varoises. Enfin, nous proposerons prochainement à Lattes la dernière opération sur le premier bassin.


Frédéric Rouvier : Nous cherchons actuellement des emplacements de qualité. Les prix sont inférieurs à ceux affichés dans le Sud et je ne vois pas le marché régional poursuivre une absorption de hausse de prix au regard des paramètres actuels du marché. Nous réalisons une opération à Montpellier, une à Béziers, une à Agde, une à Juvignac, une en co-promotion à Aigues- Mortes. Nous avons aussi une charge foncière en commun avec le groupe Nexity George V sur Port-Marianne/Parc-Marianne pour 130 logements. La fourchette des prix varie de 2 600 à 3 500 €/m2.


Laurent Perard : Nous sommes raisonnablement optimistes pour cette année. Pour nos projets à venir, nous sommes présents à Montpellier avec Sagec sur la Zac de La Lironde, avec Pragma sur le Bassin Jacques- Coeur ainsi que sur Parc Marianne. Nous avons une opération à Sète et autour du Bassin de Thau à Mèze et Balaruc. Nous développons un projet à Narbonne-Plage et à Saint-Cyprien à travers une résidence de tourisme et deux opérations de 50 logements situées en bord de mer. Le groupe confirme aussi son développement dans le Gard à travers plusieurs projets à Aigues-Mortes, Anduze et Nîmes.


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