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Député et maire du premier secteur de Marseille*, PS

La loi Engagement national pour le logement comprend en effet plusieurs dispositions qui veulent agir sur tous les leviers, pour développer tous les types de logements, locatifs ou en accession à la propriété, aidés ou non, plus ou moins sociaux.

Jean-Michel Ciuch, directeur général de Immo Group Consulting donne son point de vue sur l'investissement locatif.

De nombreux critères déterminent le prix d’un appartement neuf. D’où des variations très importantes sur la France entière.

Depuis quelques années, Lyon aménage, Lyon construit, Lyon s'internationalise. L'an dernier, l'aéroport Lyon-Saint-Exupéry a passé le cap des sept millions de passagers, en croissance de 8,4 % alors que le niveau moyen en Europe augmentait de 6 %. De la même façon, un vent de croissance souffle sur l'immobilier, qui a gagné six points de volumes. Dans sa dernière communication à la presse, le Cecim (Centre d'études de la conjoncture im- confonmobilière) constatait que "pour la première fois, en 2007, Lyon avait passé la barre très symbolique des 5 000 ventes" en devenant le premier marché du neuf après l'Ile-de- France. La configuration des ventes s'est révélée "saine", répartie grosso modo entre les investisseurs et les résidents, mais ces derniers se sont montrés les plus actifs (2 336 achats contre 2 165). Une première également : les prix, à 3 480 e/m2 de moyenne, n'ont connu qu'une progression à un chiffre de 6 %. Lyon intra-muros se révèle moins cher que l'Ile-de-France, Aixen- Provence et Marseille, mais dépasse Toulouse, Montpellier et Rennes. À la fin de l'année, 1% des logements avaient été achevés, 40 % étaient en construction et 60 % en commercialisation. Représentant 14 mois de vente en perspective, l'importance de l'offre pourrait amener les opérateurs à différer leurs lancements et mises en chantier. Le 3e arrondissement, où se trouvent La Part-Dieu et le quartier de Labuire, a été l'un des plus demandés avec les 7e, 8e et 9e.

Le marché immobilier francilien ne connaît pas l'accalmie des prix. Pour se loger ou pour investir, où aller en Ile-de-France ? Tour d'horizon...

VIDEOS. Appartements connectés, flexibles ou encore évolutifs… Les grands constructeurs tentent d’inventer les logements de demain. Florilège de ces nouveaux concepts qui changeront bientôt notre rapport à l’habitat.

Indicateur Bertrand : Quelles sont les principales mesures relatives au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme dont vous avez présenté récemment le projet de loi ? Dominique Perben : L’essentiel de la réforme tient en trois points : la quinzaine de régimes d’autorisation différents existants seront regroupés en seulement trois catégories d’autorisation : le permis de construire, le permis de démolir, le permis d’aménager. En outre, le régime de la déclaration préalable sera rénové et simplifié. Les délais d’instruction seront prévisibles et garantis. Le mécanisme de contrôle de la conformité des travaux sera simplifié. Le décret qui précisera les détails de la réforme est en cours de finalisation. Je tiens à ce qu’il soit publié dès cet automne pour que la réforme puisse s’appliquer sereinement à l’été 2007. I.B. : Est-ce vraiment une réforme qui va simplifier, accélérer les choses pour la vie quotidienne des Français ? Qu’est-ce que cela va aussi changer pour les collectivités ? D.P. : Il s’agit vraiment d’une réforme au bénéfice de l’usager : celui-ci n’aura plus à s’interroger sur la procédure à suivre et le formulaire à remplir, et il saura, un mois après le dépôt de son dossier à la mairie, à quelle date la réponse lui sera donnée, au lieu d’être, comme aujourd’hui, souvent retardé dans son projet par une complication administrative imprévue. C’est très important pour les particuliers comme pour les entreprises et les collectivités elles-mêmes y verront plus clair. Tous les permis déposés après le 1er juillet 2007 pourront en bénéficier. I.B. :Un projet d’aménagement urbain d’envergure se dessine à Lyon, La Confluence. Quels sont, selon vous, ses principaux atouts ? D.P. : Lyon Confluence est en effet une opération très importante et capitale pour Lyon : il s’agit de doubler la superficie du centre-ville sur une surface de 150 hectares en transformant un espace délaissé marqué par son passé industriel. Ce projet, il faudra naturellement du temps pour le réaliser. Les premiers résultats que nous constatons aujourd’hui sont essentiellement le fruit d’une ambition très forte de Raymond Barre qui a donné l’impulsion pour faire au cœur de la ville et dans ce site d’une potentialité exceptionnelle, un nouveau quartier mixte à vocation métropolitaine. Cette opération bénéficie en effet de nombreux atouts : sa localisation sur la presqu’île d’abord, dans un site d’une exceptionnelle qualité paysagère entre le Rhône et la Saône, permettant la valorisation de l’accès aux fleuves, qui sera renforcée par la création d’une place nautique de 4 hectares. Les équipements à prévoir en feront un lieu d’attraction, avec l’implantation d’un grand pôle de loisirs et l’ouverture du musée des confluences, sous maîtrise d’ouvrage du Conseil général, qui seront des évènements architecturaux. La mixité du programme, logements et activités, assurera la vie du quartier en permanence. Je remarque d’ailleurs que la densité bâtie y sera forte, de l’ordre de 3, pour dégager près de la moitié des surfaces au profit des espaces publics. Enfin, elle sera, dès la première tranche, desservie par le tramway. C’est vraiment la ville du troisième millénaire qui doit être créée à Lyon Confluence… J’y contribue activement en ayant permis le déménagement des prisons de Lyon, en ayant favorisé la recherche d’une solution pour le transfert du marché de gros et en appuyant la démarche des Voies Navigables de France qui a présenté un projet de valorisation du site de Port Rambaud. J’appelle de mes vœux une meilleure lisibilité pour les tranches à venir en termes de définition et de prise de responsabilité, ce site mérite que l’ambition initiale qui a permis le développement que nous constatons aujourd’hui soit à nouveau présente dans les années à venir pour donner à Lyon ce centre de ville digne d’une grande métropole européenne et dont les Lyonnaises et les Lyonnais pourront être fiers. I.B. : Et le logement neuf ? D.P. : « D’abord je constate que ce gouvernement a porté la production de logement à un niveau historique : nous sommes sur un rythme de 420 000 logements neufs par an ! Ce dynamisme était indispensable au vu du retard accumulé et les entreprises de bâtiment ont su répondre présent. La qualité de la production est plutôt bonne, et des progrès sont faits tous les jours en matière d’économies d’énergie ou de qualité environnementale. Mais beaucoup reste encore à faire, et je crois qu’il nous faut libérer les imaginations et encourager l’innovation pour construire les logements qui répondront aux nouveaux modes de vie, qui devront concilier densité urbaine et présence de la nature, proximité des transports et des services et besoins de calme, ouverture sur la ville et protection de l’intimité ; autant d’aspirations légitimes, en apparence contradictoires, qu’il faut résoudre à l’échelle du logement mais aussi, et peut-être surtout, de la qualité de l’aménagement et de l’urbanisme. Déjà les recherches engagées par le Plan Construction Urbanisme et Architecture dessinent l’avenir du possible. Fixons-nous des objectifs ambitieux : je sais que nous sommes capables de les atteindre. » I.B. : Et l’espace public ? D.P. : « En France c’est le lieu de la socialité urbaine, cet espace de rencontre, de partage dans le respect de l’autre. La mixité sociale se construit pas à pas à travers l’aménagement des quartiers, de par la volonté des responsables politiques de créer pour leurs concitoyens des espaces de qualité. L’Etat y prend sa part : je pense aux terrasses de Seine-Arche, aux espaces verts de Sénart, aux promenades qui voient le jour sur le port de Marseille. Mais surtout ses services déconcentrés épaulent si besoin est toutes les collectivités locales soucieuses de s’engager dans cette voie. »

"Règle n°1 : l'emplacement !"

Sur l’aire urbaine de Toulouse, on ne trouve pas plus de grands appartements qu’à Montpellier. Selon l’Observer de l’immobilier toulousain, sur les 613 logements collectifs mis en vente au second trimestre 2008, 7 % étaient des 4-pièces et 1 %, des 5-pièces. Ici comme ailleurs, les grandes surfaces sont liées à l’enveloppe financière dont peuvent disposer les acquéreurs. C’est ce qu’analyse Daniel Mari, chef de produit chez Cogedim : “Tandis que dans la moyenne gamme,située entre 3 000 et 3 800 € le m2, la clientèle recherchant des 4 ou 5-pièces n’a pas le budget nécessaire, les grandes surfaces trouvent plus facilement preneurs dans la gamme supérieure, au-delà de 4 000 €le m2. C’est en tout cas ce que nous observons sur l’opération 12, rue Sainte-Anne, où les 4 et 5-pièces couvrent plus de 30 % de notre opération.Nous avons ainsi vendu un triplex,avec ascenseur intégré. Sans cette demande très spécifique, nous avions prévu de réaliser deux appartements sans ascenseur”.

"A Paris, l'augmentation des prix est passée pour la première fois sous la barre des 10 %, confirmant une accalmie dont on ne peut que se féliciter", estime Catherine Carely, notaire à Nogent-sur-Marne. Le prix moyen du neuf s'établit désormais à 7 370 e/m2 d'après le Centre d'analyses et de prévisions immobilières (Capem), tandis que les appartements anciens affichent une moyenne de 5 675 e/m2… Autant dire que les prix parisiens rendent l'investissement locatif peu rentable, ce qui explique d'ailleurs que le marché locatif privé s'y restreigne. Cet inconvénient est toutefois largement compensé par la valeur patrimoniale d'un bien dans Paris intramuros. Ajoutons que la mairie de Paris, consciente des difficultés de l'offre locative, propose aux investisseurs un dispositif d'aide à la location grâce auquel elle souhaite remettre sur le marché un certain nombre de logements locatifs. La Siemp (Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris) assiste les propriétaires et propose des garanties de location.

"C'est le dispositif Robien qui a dopé les ventes de neuf en 2004, et nous aurons probablement le même résultat en 2005" constate la Fédération des Promoteurs Constructeurs. Il est vrai que si le neuf entraîne une dépense de départ plus importante à surface et quartier égaux, il présente des atouts non négligeables.

- Le cadre Robien vous permet d'amortir largement votre acquisition. Vous déduisez en effet de vos revenus de location une partie du prix de revient du logement, à raison de 8 % pendant les 5 premières années et de 2,5 % les 4 années suivantes, qui représentent environ 40 % de la valeur du bien et arrivent à 65 % d'amortissement si vous décidez de prolonger pendant 6 ans supplémentaires. A cette économie s'ajoute l'abattement forfaitaire de 6 % sur les loyers imposables, pendant toute la durée de l'amortissement, le taux de 14 % étant ensuite applicable, à l'expiration de la période d'amortissement.

On pardonne à Chartres de s'être assoupie ces dernières années parce qu'elle est restée une très belle ville. Sa Cathédrale pointant au milieu de la plaine beauceronne a forgé l'un des plus fameux cliché de la "douce France". Le bâtiment gothique est inscrit à l'inventaire du patrimoine mondial et il jouxte une remarquable vieille ville aux ruelles reliées par des escaliers pentus. A quelques kilomètres de là, commence le territoire de la forêt de peupliers, d'aulnes et de charmes. Les 3/4 des communes d'Eure-et-Loire ont moins de 1 000 habitants et certaines gardent l'esprit des villages beaucerons, avec leurs vieilles fermes à cour carré, leurs églises, leurs moulins. Ce mélange de ruralité et d'urbanité créé la singularité et le charme de l'agglomération chartraine.

La France s’est engagée vigoureusement dans la lutte contre le commerce illégal de bois exotiques.” C’est ce qu’affirmait récemment Jean-Louis Borloo, ministre de l’Écologie, du Développement et de l’Aménagement durables. Objectif : lutter contre la déforestation sauvage de forêts primaires qui nuit à la biodiversité et à la lutte contre le changement climatique. En attendant, les consommateurs peuvent faire confiance au logo PEFC. C’est la certification la plus répandue qui couvrait, en 2006, près de 200 millions d’hectares dans le monde, soit 9% des forêts exploitées. Lorsqu’un produit arbore ce logo, c’est l’assurance que le bois qui le compose est issu d’une forêt pérenne, gérée selon des règles strictes. D’ailleurs, contrairement à certaines idées reçues, la forêt progresse, en France comme en Europe. Entre les pinèdes méditerranéennes et les vastes étendues de conifères scandinaves, les visages de la forêt européenne sont multiples. Pour respecter ces spécificités, ce sont les associations régionales PEFC qui établissent les cahiers des charges que doivent suivre les producteurs de bois.

Malgré la hausse des prix des dernières années, Caen demeure une ville sage en terme de prix,qui a la volonté de faire en sorte qu'elle le reste en utilisant tous les moyens à sa disposition. Malheureusement, Caen intra muros n'a pas beaucoup d'opportunités foncières. Sauf sur la presqu'île aux abords du port, une friche d'une centaine d'hectares qui représente un potentiel énorme pour la ville. Cette opération d'envergure se décompose en quatre secteurs : la presqu'île, l'île, l'avenue de Tourville et les rives de l'Orne. Pour ce qui concerne ce dernier quartier, il s'agit de rendre le secteur plus agréable et de le doter d'un multiplex et de bureaux. Sur l'avenue de Tourville, il est prévu la construction de logements. Sur la presqu'île, une salle des Musiques Actuelles est ouverte au public depuis janvier dernier, tandis que la première pierre de l'école régionale des Beaux-arts a été posée en février pour une livraison fin 2008. Pour le reste du site, les projets ne sont pas encore tranchés. En attendant, la ville ne construit pas beaucoup, la plupart des Zac étant en cours d'achèvement ou pas encore véritablement commencées.

Dès que l'on aborde la Côte d'Azur, le niveau des prix est tel qu'il se passe parfois de commentaires. De 2 500 e/m2 dans le neuf en 2000, le prix moyen était de 5 100 e/m2 en 2006. Pour l'année dernière, moins de 400 logements avaient été réalisés à moins de 3 000 e. Au 1er trimestre 2007, le marché immobilier confirme la tendance de 2006. Les ventes ont progressé de 11 % en année glissante et les prix, malgré une hausse de 9 %, marquent relativement le pas au regard des augmentations à deux chiffres d'il y a encore peu. C'est donc une réelle mobilisation qui a été mise en oeuvre via L'Engagement départemental pour le Logement lors des premières assises du logement pour actifs des Alpes-Maritimes, avec le soutien de la préfecture, le conseil général et la CCI de Nice-Côte d'Azur. Président de l'Observatoire immobilier de la Côte d'Azur, Jean-Marie Ebel pose le cadre de cet enjeu pour les actifs : "L'absence de logements à des prix inférieurs ou égaux à 3 000 z/m2 pose clairement la problématique du logement pour actifs qui traverse une pénurie. Pourtant, nous avons progressé grâce à un travail de pédagogie auprès des collectivités. Cette politique se traduit par deux outils : les appels à projets lancés par les col- lectivités comme le XVe Corps à Nice, le projet TDF à Antibes ou encore le projet Méridia. Les collectivités ont pris conscience que les appels à projet étaient compatibles avec des prix de sortie adaptés. Ces projets permettent d'intégrer du logement en PLS, mais aussi de l'accession à la propriété. Au niveau des PLU et des Scot, nous observons la mise en place d'une véritable traduction d'une politique foncière avec des emplacements réservés, dans certaines proportions, de logements pour actifs."Pour autant, la situation reste complexe et tendue : "Nous avons enregistré un déficit de 1 500 logements par an pendant dix ans. Il est impératif de poursuivre pour offrir le plus de logements possibles aux actifs". Pendant ce temps, l'offre de logements neufs se poursuit. Le groupe Franco-Hollandaise propose Le Madrid à Cannes, une opération de 28 logements et cinq villas dans le secteur de la Basse-Californie, pour une clientèle de seniors. Avec un prix moyen de 7 500 e/m2, cette opération, livrable au 1er semestre 2009, dénote une architecture assez moderne. A Cannes-la-Bocca, Real Immo Invest commercialise le Domaine des Gardes, 19 maisons jumelées (maison de 3-pièces avec jardin : 310 000 e), livrables fin 2007. Le même professionnel propose également deux programmes en résidence de tourisme, à Mandelieu et Cagnes-sur-Mer, livrables respectivement en 2008 et début 2009. Présent à Antibes, Cagnes-sur-Mer mais aussi Juan-les-Pins ou Nice, Sagec présente une offre diversifiée. Par exemple, il lance sur le Mont-Boron, à Nice, Le Parc Blanche de Castille, livrable au 3e trimestre 2008, avec une vue surplombant la baie des Anges. Et à Grasse, il réalise Les Jardins de Toscane, livrable au 4e trimestre 2008. A Cannes, Bouygues Immobilier et Cogedim implantent au centre de la commune la résidence Bristol Park, livrable au 4e trimestre 2008, conçue avec des lignes contemporaines. Bouygues Immobilier est aussi très présent à Nice. Quant à Bouwfonds Marignan, il a choisi Saint-Laurent-du-Var pour réaliser Les Opalines, proche du centre et des pôles d'activités économiques, livrable au 4e trimestre 2008. L'effort de maîtrise du foncier avec, entre autres, la mobilisation de l'Etablissement Public Foncier Régional avec lequel des collectivités ont déjà signé une convention et la présence d'une offre de logements neufs toujours diversifiée géographiquement démontrent la capacité d'adaptation des Alpes-Maritimes.