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Le gouvernement avait l'intention d'autoriser, dans le cadre du projet de loi sur les services à la personne, la location des chambres de bonne de 7 m2 à 9 m2, pour les étudiants et les personnes défavorisées. Un bail écrit donnera droit à des allocations logement. Depuis le décret du 30 janvier 2002, la location de ces chambres de service répond à des exigences de "décence", incluant notamment une surface minimum de 9 m2. Face au tollé des associations, Jean-Louis Borloo a finalement renoncé à son projet.

Indicateur Bertrand: Quels critères faut-il prendre en compte pour calculer la rentabilité au plus juste ?

Le Pacs vous permet d’organiser votre vie hors des liens du mariage. Un dispositif né en 1999 et remanié en 2006. C’est un contrat dans lequel les droits et devoirs de chacun sont fixés. Depuis le 1er janvier 2007, les partenaires d’un Pacs sont automatiquement sous le régime de la séparation de biens. Mais, vous pouvez aussi opter pour le régime de l’indivision organisée, assez proche du régime de la communauté légale : les biens possédés avant le Pacs restent la propriété de chacun, ceux acquis après deviennent communs par moitié. Sauf si l’acte d’achat en dispose autrement. A défaut, même un bien acquis avec les fonds propres d’un seul partenaire, devient communautaire. Une façon d’avantager le partenaire le moins argenté dès le départ, sans que les héritiers puissent s’y opposer. Un avantage que vous pouvez cependant regretter si vous vous séparez… En cas de décès, le régime de la séparation de biens autorise le survivant à occuper le logement durant un an, même s’il n’est pas propriétaire. Mais en dehors de cette disposition, les pacsés n’héritent pas l’un de l’autre. Ce sont les parents, enfants, frères et sœurs, neveux, cousins… qui recueillent la succession. En l’absence d’héritiers ou de testament, c’est l’Etat qui récupérera la succession. D’où la nécessité de prendre des précautions, soit au moment de l’achat en commun, soit après par donation ou testament. Fiscalement, il est plus intéressant d’être partenaire pacsé que concubin. Surtout avec la nouvelle réforme qui exonère désormais (à partir du 22 août 2007) le partenaire pacsé survivant de droits de successions. S’il a fait un testament bien sûr. Auparavant, le pacsé bénéficiait d’un abattement de 57 000 e en cas de donation. Au-delà, il était taxé de 40 % de la valeur des biens reçus jusqu’à 15 000 e et de 50 % au-delà.

- Le cadre Robien vous permet d'amortir largement votre acquisition. Vous déduisez en effet de vos revenus de location une partie du prix de revient du logement, à raison de 8 % pendant les 5 premières années et de 2,5 % les 4 années suivantes, qui représentent environ 40 % de la valeur du bien et arrivent à 65 % d'amortissement si vous décidez de prolonger pendant 6 ans supplémentaires. A cette économie s'ajoute l'abattement forfaitaire de 6 % sur les loyers imposables, pendant toute la durée de l'amortissement, le taux de 14 % étant ensuite applicable, à l'expiration de la période d'amortissement.

Qualitel, NF logement, Habitat et Environnement : vous pouvez retrouver ces différents sigles sur les plaquettes des programmes neufs des promoteurs. A quoi correspond cette diversité ? Qualitel caractérise avant tout le confort et l'économie de charges d'une réalisation. Mais plusieurs marques sont proposées afin que les maîtres d'oeuvre aient envie de s'engager. Cette abondance de marques ne nuit-elle pas à la visibilité de la certification aux yeux du grand public ? “C'est une vraie question et les associations de consommateurs qui siègent dans nos instances relaient la nécessité de simplifier le message”, acquiesce Antoine Desbarrières, qui constate cependant qu'actuellement, les promoteurs et maîtres d'ouvrage ont encore des demandes spécifiques qui justifient l'existence de plusieurs marques aux critères différents et s'appliquant à des domaines particuliers. Exemple avec la certification NF Logement, qui concerne la qualité du bien, mais aussi les services que le promoteur apporte à l'acquéreur, de la phase d'avant-contrat jusqu'à la livraison. Elle va au-delà de la construction et implique un engagement du promoteur sur tous les logements qu'il construit, contrairement aux autres marques. Les trois critères sur lesquels se base la certification NF logement, sécurité, acoustique et thermique, possèdent plusieurs niveaux de performance, A, B ou C. Au final, le profil affiché par une opération immobilière dans chacun de ces critères permet, selon la marque de donner au consommateur : “Un élément de lecture pointu sur le marché immobilier”. Comment ça marche ? Comment se fait-on certifier ? “Les référentiels de chaque certification qui comportent un certain nombre d'exigences, sont élaborés avec des représentants des professionnels et des consommateurs, qui sont membres de Qualitel. Ils sont réévalués en permanence, suivant les critères officiels et réglementaires, mais aussi les exigences exprimées par les consommateurs”, explique Antoine Desbarrières. Les promoteurs s'engagent donc à satisfaire ces critères. Les experts de la marque évaluent ensuite la progression du chantier et le respect du référentiel, puis délivrent le certificat. La marque peut être retirée au promoteur qui ne tiendrait pas ses engagements, mais les retraits sont peu nombreux car les promoteurs s'engagent volontairement et vont en général jusqu'au bout.

L'Ile de Beauté à l'heure technologique

L’Institut d’aménagement et d’urbanisme de la région Ile-de-France (Iaurif) a été le maître d’oeuvre du SDRIF. Coup de projecteur sur son directeur général, François Dugeny.

Indicateur Bertrand : Quelle place donne le Scot au besoin de logements ?

Indicateur Bertrand : Quand beaucoup agitent le spectre d’une crise, votre discours est relativement tempéré.Quels indicateurs permettent de comprendre la situation actuelle et d’anticiper l’avenir ? Bernard Vorms : L’immobilier est une activité cyclique. Après des années de progression ininterrompue de l’activité et de hausse des prix, un ralentissement devait fatalement se produire, ne fût-ce qu’en raison de la diminution de la demande solvable. La seule question était de savoir quand, et à quelle ampleur. La hausse des taux et la crise des subprimes ne sont pas les causes uniques du ralentissement, mais ses éléments déclencheurs. Bien que modérée, la hausse des taux contribue à réduire la solvabilité des candidats à l’achat ; la crise des subprimes provoque des difficultés de refinancement pour les établissements de crédit. Certes, on peut être surpris d’entendre parler de crise à la fois lorsque les prix s’élèvent de façon rapide et lorsqu’ils baissent de façon prétendument inattendue. I. B. : Faut-il craindre un krach ? B. V. : Je ne connais pas d’avis véritablement autorisé sur cette question. J’observe seulement que la volatilité des prix et les variations du volume de constructions, voire de transactions, ont été, par le passé, plus faibles dans l’Hexagone que dans les pays anglo-saxons. Cela tenait à la taille du secteur locatif, à un taux d’endettement assez faible, mais surtout à l’importance de l’intervention de l’État dans ce secteur. À l’avenir, la baisse relative du poids des interventions publiques pourrait augmenter la volatilité des marchés. I. B. : Des nouvelles mesures d’accession au logement et à la propriété sont entrées en application (nouveau prêt à 0 %, Pass-foncier,etc).Peuvent-elles changer la donne ? B. V. : Aujourd’hui, la puissance publique est-elle en mesure d’éviter des à-coups trop brutaux ? La collectivité est-elle condamnée à intervenir, qu’il s’agisse d’aider les ménages à faire face à la hausse des prix ou d’éviter une baisse des prix ? Il ne s’agirait pas, comme le font les États-Unis ou l’Espagne, de venir au secours d’accédants menacés d’expulsion, mais de jouer un rôle contra-cyclique. La construction locative sociale a longtemps joué ce rôle, mais aujourd’hui, il ne suffit pas de programmer des logements HLM pour réussir à les réaliser ; encore faut-il convaincre les collectivités locales d’en accepter sur leurs territoires. L’accession sociale a également joué ce rôle, dans le cadre du prêt à taux zéro ou 1 % logement. Mais le pouvoir solvabilisateur des aides est considérablement réduit : dans le segment du neuf, la part moyenne de l’aide actuarielle (équivalent de l’aide publique, si elle était versée en une fois lors du lancement de l’opération) véhiculée par le prêt à 0 % dans le montant des opérations est passée de 10 % en 1996 à 4 % en 2006. Le nouveau dispositif mis en place avec le 1 % logement, le Pass-foncier, est très puissant, mais en attendant son extension au collectif, il reste limité à la maison individuelle et donc, aux zones les moins tendues. Avant le retournement, tout le monde s’accordait sur un objectif prioritaire : lever les freins à la construction pour juguler la hausse des prix, et pour introduire un peu de mixité sociale sur les marchés tendus. I. B. : Quels sont les publics les plus à risques face à ce retournement du marché ? B. V. : Les ménages contraints de revendre leur logement, sans intention ou possibilité de rachat immédiat. Ou ceux qui doivent recourir à un créditrelais. Aujourd’hui, les “bons clients” des banques, qui disposent d’un apport personnel, arrivent à obtenir des prêts dont le taux n’est pas très élevé par rapport à ceux des emprunts d’État. Mais la compétition s’atténue, et l’offre se fait plus hésitante quand il s’agit de primo accédants modestes qui doivent emprunter la totalité du prix de leur opération. Quant aux bons clients candidats à l’achat, ils savent qu’ils peuvent prendre leur temps. La perspective d’une baisse des prix, fût-elle erronée, n’est pas un facteur qui incite à des décisions rapides ; de fait, les délais de commercialisation s’allongent, et ces phénomènes sont cumulatifs. Un autre élément à prendre en compte tient à la diversité des marchés du logement : la baisse la plus forte concerne les marchés les moins tendus. À l’inverse de ce qui s’est passé lors de l’éclatement de la bulle immobilière en 1990, qui n’avait concerné que les zones les plus chères, Paris et la Côte d’Azur. La hausse des prix de ces dix dernières années englobe tous les marchés et tous les pays développés, sauf l’Allemagne et le Japon. Dans les zones les moins coûteuses, les ajustements de prix vont peut-être conduire à ce que le rapport entre prix des logements et revenus des ménages, qui s’était considérablement accru, redevienne plus supportable. Dans ces marchés, les aides publiques en matière d’accession peuvent avoir pour effet de lisser le niveau d’activité afin de préserver l’emploi et l’appareil de production, mais leur objectif premier n’est pas d’empêcher des ajustements de prix souhaitables. I. B. : Un conseil pour ceux qui s’apprêtent à investir ? B. V. : Avant d’acheter, il faut étudier l’emplacement du logement et se renseigner sur la demande locative. Il est aussi prudent d’enquêter sur le niveau réel des loyers de biens similaires du secteur. À Paris ou dans des zones tendues, on prend peu de risques mais dans certains secteurs, les loyers réels sont inférieurs aux loyers plafonds. Un investissement immobilier n’est pas dématérialisé. *Agence nationale d’information sur le logement

La loi Engagement national pour le logement comprend en effet plusieurs dispositions qui veulent agir sur tous les leviers, pour développer tous les types de logements, locatifs ou en accession à la propriété, aidés ou non, plus ou moins sociaux.

Créée en 1963, Cogedim est la référence dans l’immobilier haut de gamme. Avec, en 2006, un volume d’activité de 1 087 milliards d’e (+22%), un chiffre d’affaires de 511 millions d’e (+24%) et un résultat net de 35 millions d’e (+29%), Cogedim poursuit son développement. Depuis le 17 juillet, Cogedim est une filiale à 100 % d’Altarea, société foncière cotée en Bourse, spécialisée en immobilier commercial. Le nouveau groupe a la capacité d’intervenir comme développeur - créateur d’actifs sur l’ensemble des produits immobiliers : commerces, logements, bureaux, hôtels et logistique.

Avec un tout nouveau quartier, Lille valorise sa position au coeur du triangle Paris-Londres-Bruxelles.

Depuis quelques années, Lyon aménage, Lyon construit, Lyon s'internationalise. L'an dernier, l'aéroport Lyon-Saint-Exupéry a passé le cap des sept millions de passagers, en croissance de 8,4 % alors que le niveau moyen en Europe augmentait de 6 %. De la même façon, un vent de croissance souffle sur l'immobilier, qui a gagné six points de volumes. Dans sa dernière communication à la presse, le Cecim (Centre d'études de la conjoncture im- confonmobilière) constatait que "pour la première fois, en 2007, Lyon avait passé la barre très symbolique des 5 000 ventes" en devenant le premier marché du neuf après l'Ile-de- France. La configuration des ventes s'est révélée "saine", répartie grosso modo entre les investisseurs et les résidents, mais ces derniers se sont montrés les plus actifs (2 336 achats contre 2 165). Une première également : les prix, à 3 480 e/m2 de moyenne, n'ont connu qu'une progression à un chiffre de 6 %. Lyon intra-muros se révèle moins cher que l'Ile-de-France, Aixen- Provence et Marseille, mais dépasse Toulouse, Montpellier et Rennes. À la fin de l'année, 1% des logements avaient été achevés, 40 % étaient en construction et 60 % en commercialisation. Représentant 14 mois de vente en perspective, l'importance de l'offre pourrait amener les opérateurs à différer leurs lancements et mises en chantier. Le 3e arrondissement, où se trouvent La Part-Dieu et le quartier de Labuire, a été l'un des plus demandés avec les 7e, 8e et 9e.

Viser la valeur patrimoniale plutôt que la rentabilité

Pour ceux qui achètent des petites surfaces, les étudiants sont une cible idéale et semblent être une réserve inépuisable. On recense quelque 2 millions d'étudiants en France pour seulement... 150 000 places dans les cités universitaires. Tous les étudiants n'ont pas la chance de rester dans le cocon familial le temps de leurs études. Aussi, la pénurie fait rage et devient profitable aux investisseurs. Faute de place dans le secteur public, la majorité des étudiants n'ont d'autres choix que de se tourner vers le locatif privé, en particulier dans les grandes métropoles. De plus, louer à des étudiants permet de réaliser des baux courts tout en bénéficiant de garanties financières satisfaisantes. Explications. Les étudiants bénéficient tous d'une aide au logement, qui peut vous être versée directement. Une garantie contre les loyers impayés. De plus, en louant à un étudiant, vous avez systématiquement la caution parentale. Autre garantie contre d'éventuels incidents. Les étudiants louent en général le temps de leurs études, de 1 à 3, voire 4 ans au maximum. Cette durée courte dans le cycle immobilier peut inquiéter légitiment un investisseur. Pourtant, cette situation permet de coller au mieux au marché. A chaque changement de locataire, vous avez la possibilité de réajuster le loyer au niveau du prix du marché, alors qu'en conservant le même locataire, vous êtes tenus de suivre l'évolution de l'ICC (Indice du coût de la construction). Dans une situation de pression sur le marché locatif, le calcul peut être payant. Doublement payant même si vous achetez deux petites surfaces. Pour rappel, en un an, les loyers ont gagné 12 % à Paris, près de 20 % sur l'Académie de Versailles et plus de 15 % dans le sud de la capitale, autour de la fac d'Orsay. Par nature, l'étudiant est consommateur d'un espace exigu. Il se contente généralement d'un petit studio, sous réserve que celui-ci corresponde aux normes minimales de confort (voir encadré). C'est pourquoi, à budget égal, vous avez certainement intérêt à opter pour l'acquisition de deux petites surfaces plutôt qu'une grande. De plus, vous éviterez ainsi le phénomène des colocations, pas toujours bien vu par le propriétaire. Les adeptes des grandes surfaces peuvent néanmoins se tourner vers une population d'étudiants. D'abord, la colocation n'est pas aussi dramatique que certains investisseurs se l'imaginent. Chaque locataire est tenu de signer le bail. A ce titre, vous êtes en droit, comme la loi l'autorise, à percevoir directement les aides au logement de chaque co-locataire. Autre solution qui ne manque pas d'avantages : si vous êtes propriétaire d'un grand appartement et que vous décidez d'en louer une partie, vous pouvez bénéficier d'une exonération d'impôts sur les revenus que vous percevez de cette location. Attention, l'avantage fiscal ne fonctionne que si les pièces louées constituent votre résidence principale. Il faut également que la location soit un meublé.

Suite à un incendie, la cage d’escalier de l’immeuble a dû être refaite. Le travail a été bâclé mais l’entreprise n’existe plus alors que tout a été payé par le syndic. Pouvons-nous nous retourner contre l’architecte qui a supervisé le chantier ? (Suzanne G., Paris 19e)

Vous aimeriez bien acheter votre logement, mais vous n’avez pas d’apport personnel. Ce n’est plus un handicap aujourd’hui. A condition de rester dans un seuil d’endettement supportable.