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Quelle est la capitale de l'Essonne ? Les géographes répondent Evry, la préfecture fondée sous forme de "ville nouvelle". Les économistes citent Massy, où siègent de grandes sociétés. Pour Régis Hérouard, le directeur général adjoint d'Ogic qui lance en parallèle un programme dans chacune de ces villes : "Massy est vécue davantage comme une commune de première couronne, à proximité d'Antony et elle séduit une clientèle au pouvoir d'achat plus élevé qu'Évry". Mais la ville préfecture n'est pas en reste : "Le maire nous demandant de concevoir sur la ville des programmes de très bon niveau, nous avons monté un projet atypique doté de luxueuses surfaces et situé dans une ancienne propriété", argumente le promoteur. Jusqu'à présent, les deux produits d'Ogic ont retenu l'attention d'une clientèle composée à 30 % d'investisseurs. La demande majeure porte sur les petites surfaces qui enregistrent un rythme d'écoulement très rapide. Les primo-accédants se lancent aussi sur les 3-pièces plutôt compacts à cause des prix plus serrés. Quant aux grands appartements des étages élevés, ils reviennent à des "pionniers" qui anticipent l'essor de quartiers comme Atlantis à Massy. "Les grands logements plus conventionnels tels que les 4-pièces se vendent plus difficilement en raison de la concurrence de la maison, très prisée en Essonne", poursuit le promoteur. À Massy, les acquéreurs viennent souvent de première couronne. À Évry, ce sont essentiellement des actifs locaux. Rappelons que 65 % des Essonniens occupent un poste d'employé ; les cadres sont 12 %, comme les ouvriers, et les techniciens et agents de maîtrise 8,6 %. Les services procurent un emploi à 65 % d'entre eux et le commerce à 16 %. En régression continuelle, l'industrie n'offre que 12 % des postes.

En ce début 2015, nous avons voulu faire le point avec les promoteurs sur le bilan de l’année 2014, les perspectives 2015 et leurs attentes pour faire repartir l’activité immobilière. Philippe Plaza, directeur général d’Eiffage Immobilier nous livre ses analyses.

Ville nouvelle des années 70, Évry est née du rêve de mixité sociale. Pour des raisons financières et surtout de gestion, elle a subi une crise majeure dans les années 90 entraînant la fuite des classes moyennes, la concentration sociale et des problèmes d'image et de sécurité. L'objectif est de mettre en oeuvre désormais une gestion de proximité, de développer la sécurité et d'asseoir la place d'Évry dans le département au travers d'un projet de ville défini en 2004/2005. En complément, le PLU prendrait fin en 2008. Au-delà de 43 % de logements sociaux, des copropriétés dégradées jouent de facto le rôle d'habitat social et doivent faire l'objet d'un plan de sauvegarde ou d'OPAH (Opération programmée d'amélioration de l'habitat).

"Je m'attarderai sur les défis que le logement neuf doit, à mon sens, relever aujourd'hui au premier rang desquels se situe le défi de la qualité. Qualité architecturale, bien évidemment, qualité de son implantation dans l'espace urbain, assurément, mais qualité de conception et qualité énergétique par dessus tout. Une étude récente a montré que l'entretien et la maintenance représentent 75 % du coût total d'un bâtiment. Côté locataires, toute économie sur les charges est la bienvenue pour limiter l'effort locatif. Côté société, il est grand temps de se plier aux critères du développement durable. Le rendement énergétique des logements neufs est à l'évidence un acteur important de cette traque aux gaspillages. Les SEM ont très vite intégré cet enjeu en étant pionnières en matière de Haute Qualité Environnementale, de recours à des matériaux innovants, aux chaudières à bois ainsi qu'aux équipements solaires en tous genres."

Le gouvernement avait l'intention d'autoriser, dans le cadre du projet de loi sur les services à la personne, la location des chambres de bonne de 7 m2 à 9 m2, pour les étudiants et les personnes défavorisées. Un bail écrit donnera droit à des allocations logement. Depuis le décret du 30 janvier 2002, la location de ces chambres de service répond à des exigences de "décence", incluant notamment une surface minimum de 9 m2. Face au tollé des associations, Jean-Louis Borloo a finalement renoncé à son projet.

Le marché neuf francilien n’a pas fait de merveilles en 2012. D’après l’observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes se sont repliées de 19 % et les mises en ventes de 6 %.

La haute qualité environnementale, c'est d'abord une association homonyme. “Notre association regroupe des acteurs représentatifs du secteur du bâtiment autour d'un objectif commun : améliorer les pratiques existantes pour construire en économisant les ressources énergétiques et naturelles, de manière plus saine, sans sacrifier le confort” explique Guy Chautard, directeur de l'association HQE®. Regroupant des représentants des collectivités locales, des professionnels, mais aussi des associations de préservation de l'environnement, des scientifiques, des organismes comme l'Ademe ou le CSTB par exemple, l'association HQE® a hérité ses 14 cibles d'un programme de recherche mené par le ministère de l'équipement. Ces cibles représentent plutôt des points de vigilance, qui permettent aux acteurs du bâtiment de savoir à quoi il faut faire attention et ce qu'il faut privilégier pour construire en respectant l'environnement. “Nous avons déposé la marque HQE® et ses 14 cibles afin d'être sûrs de conserver un langage commun, tout en nous engageant à la diffuser et à la mettre à disposition de tous”, ajoute Guy Chautard. A chacune des 14 cibles correspondent des préoccupations environnementales à prendre en compte pour voir son opération certifiée. Par exemple, la cible concernant le choix des produits et des procédés de construction engage le professionnel à choisir des matériaux à faible impact environnemental. Quant à la cible “gestion de l'eau”, elle a pour objectif la maîtrise de la consommation. Cela peut se traduire par la pose de robinets limitateurs de débit, mais aussi par l'installation de récupérateurs des eaux pluviales, qui pourront par exemple servir à l'arrosage des jardins. Autre préoccupation majeure de la HQE® : réaliser des chantiers propres, ce qui signifie non seulement traiter les déchets du chantier, mais aussi veiller à causer le minimum de nuisances, entre autres sonores, pour les riverains du chantier.

Avec le projet de développement urbain la friche Rousselot, Aubagne vient de lancer les travaux d’un vaste chantier qui donnera lieu, dès fin 2013 début 2014, aux premières livraisons des 429 logements prévus.

Grand projet vedette de Gerland dans le 7e arrondissement, le site de l'ancienne laiterie du Bon Lait se présente sous la forme d'un quadrilatère de huit hectares. Près d'un millier de logements seront sortis du sol d'ici à 2013, date de l'achèvement de ce gros morceau de ville mixé en termes de fonctions et d'habitat comme le veut le développement durable. Une vingtaine de programmes d'un très haut niveau environnemental sont prévus, publics (20 %) et privés. L'année 2009 a vu la mise en chantier de deux opérations comptabilisant 233 lots et 140 pour étudiants, dont les livraisons s'étaleront en 2010 et 2011.

VIDEO. Dans le neuf, la ville enregistre des volumes de vente record. Et les récents aménagements devraient continuer à faire venir acquéreurs et investisseurs.

Le Pacs vous permet d’organiser votre vie hors des liens du mariage. Un dispositif né en 1999 et remanié en 2006. C’est un contrat dans lequel les droits et devoirs de chacun sont fixés. Depuis le 1er janvier 2007, les partenaires d’un Pacs sont automatiquement sous le régime de la séparation de biens. Mais, vous pouvez aussi opter pour le régime de l’indivision organisée, assez proche du régime de la communauté légale : les biens possédés avant le Pacs restent la propriété de chacun, ceux acquis après deviennent communs par moitié. Sauf si l’acte d’achat en dispose autrement. A défaut, même un bien acquis avec les fonds propres d’un seul partenaire, devient communautaire. Une façon d’avantager le partenaire le moins argenté dès le départ, sans que les héritiers puissent s’y opposer. Un avantage que vous pouvez cependant regretter si vous vous séparez… En cas de décès, le régime de la séparation de biens autorise le survivant à occuper le logement durant un an, même s’il n’est pas propriétaire. Mais en dehors de cette disposition, les pacsés n’héritent pas l’un de l’autre. Ce sont les parents, enfants, frères et sœurs, neveux, cousins… qui recueillent la succession. En l’absence d’héritiers ou de testament, c’est l’Etat qui récupérera la succession. D’où la nécessité de prendre des précautions, soit au moment de l’achat en commun, soit après par donation ou testament. Fiscalement, il est plus intéressant d’être partenaire pacsé que concubin. Surtout avec la nouvelle réforme qui exonère désormais (à partir du 22 août 2007) le partenaire pacsé survivant de droits de successions. S’il a fait un testament bien sûr. Auparavant, le pacsé bénéficiait d’un abattement de 57 000 e en cas de donation. Au-delà, il était taxé de 40 % de la valeur des biens reçus jusqu’à 15 000 e et de 50 % au-delà.

La gardienne de notre copropriété prend sa retraite, pouvons-nous décider de ne pas la remplacer et mettre en vente la loge ? (Frank S.,Auxerre, 89)

Après Paris Rive Gauche, l'urbaniste Bruno Fortier est désigné pour coordonner Ivry Confluence.

Indicateur Bertrand : L'an dernier, on a souvent évoqué la "baisse de la hausse des prix". Pensez-vous que ce sera encore d'actualité en 2007 ?

Optimisation de l'espace, sécurité électrique et incendie, vigilance énergétique, confort thermique sont parmis les atouts qualités des logements neufs. Revue de détails.

En périphérie, les prix baissent. C'est le cas d'Avrillé où de nombreux logement sont construits notamment sur la Zac Ardenne. Bouygues Immobilier y réalise Le Domaine d'Hélios, un petit programme de 19 logements à 500 m du centre, comprenant des maisons, des appartements-villas et du collectif (du studio au 5-pièces). "En commercialisation, il nous reste actuellement une quinzaine de logements dont les prix au mètre carré tournent autour de 2 500 r", précise Philippe Cousty directeur de l'agence de Bouygues Immobilier. Dans le même secteur, Avis Immobilier est chargé de la commercialisation des Résidences du Parc, un petit collectif abritant du studio au 5-pièces. Présence également de Bouwfonds Marignan qui développe Les Allées d'Aprilis, petit domaine composé de maisons. Le promoteur prépare également, en tant qu'aménageur, le projet de la Zac Trélazé, un secteur qui bouge beaucoup. A Bouchemaine, au sud-ouest d'Angers, Bouygues Immobilier bâtit un petit collectif dans lequel il ne reste plus que cinq appartements (2 et 3-pièces) proposés à 2 550 e/m2 en moyenne. Dans cette commune, Unir Immo construit 11 maisons (4 et 5-pièces) réparties sur un hectare d'espace boisé. Aux Ponts de Cé, petits collectifs et maisons sont également vendus au prix moyen de 2 600 e/m2 (Bouygues Immobilier).

Céline Lavaur, directrice commerciale d’Océanis Outre-Mer, nous donne quelques conseils pour investir en Scellier outre-mer.