Au coeur de l'Ile-de-France

"A Paris, l'augmentation des prix est passée pour la première fois sous la barre des 10 %, confirmant une accalmie dont on ne peut que se féliciter", estime Catherine Carely, notaire à Nogent-sur-Marne. Le prix moyen du neuf s'établit désormais à 7 370 e/m2 d'après le Centre d'analyses et de prévisions immobilières (Capem), tandis que les appartements anciens affichent une moyenne de 5 675 e/m2… Autant dire que les prix parisiens rendent l'investissement locatif peu rentable, ce qui explique d'ailleurs que le marché locatif privé s'y restreigne. Cet inconvénient est toutefois largement compensé par la valeur patrimoniale d'un bien dans Paris intramuros. Ajoutons que la mairie de Paris, consciente des difficultés de l'offre locative, propose aux investisseurs un dispositif d'aide à la location grâce auquel elle souhaite remettre sur le marché un certain nombre de logements locatifs. La Siemp (Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris) assiste les propriétaires et propose des garanties de location.

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Cap sur la banlieue.


Reste que pour assurer une rentabilité acceptable, mieux vaut se tourner vers la banlieue. Accessibles, bien pourvues en transports en commun, dynamiques et offrant une riche vie locale, associative et culturelle, les villes de première couronne attirent de plus en plus de jeunes ménages. Avec pour conséquence le classique effet domino qui reporte les hausses en première couronne. Certaines villes bâtisseuses se détachent. Parmi les communes les plus populaires et les moins chères, Saint-Denis a enregistré en 2006 une baisse importante de l'offre, mais reste tout de même porteuse. Le Programme local de l'habitat (PLH) de Plaine Commune prévoit dans les 5 ans à venir la construction de 7 500 logements, dont une bonne moitié dans les ZAC de Saint-Denis et d'Aubervilliers. Pour un prix moyen qui ne dépasse pas les 3 300 e/m2, on peut espérer une valeur locative de 15 à 16,5 e/m2 pour les petites surfaces et 15 e/m2 pour les grands appartements du quartier de la Plaine. Mais c'est le Val-de-Marne, à l'est de Paris, qui s'est avéré très actif à la fin de l'année dernière : selon les chiffres des notaires, le volume des ventes d'appartements neufs y a progressé de 43 % au 3e trimestre 2006. Choisy-le-Roi, qui figure parmi les bâtisseuses du département, a orienté un tiers de sa production de logements neufs vers l'investissement locatif et les quartiers du Port et Seine & Parc, proches de la gare, ont fait le plein.


Du simple au double. Suivant les villes de petite couronne, les prix varient du simple au double et l'investissement locatif un tant soit peu rentable exclut a priori les communes les plus huppées de l'ouest. Rares sont les villes des Hauts-de-Seine sous la barre des 4 000 e/m2, mais, là encore, la valeur patrimoniale de ces communes, qui se substituent au meilleur de l'ouest parisien, n'est plus à prouver. En Ile-de-France plus qu'ailleurs, c'est la logique de l'éloignement qui gouverne les choix des acquéreurs. La deuxième couronne reste la grande pourvoyeuse de logements neufs à des montants qui permettent encore une rentabilité locative décente. Les prix ont cependant connu une forte progression : 3 340 e/m2 à Bussy-Saint- Georges par exemple, ou 3 480 e/m2 à Montévrain, deux des villes à fort potentiel neuf de Seine-et-Marne. Dans l'Essonne, Massy, qui assure une grande partie du développement économique du département, dépasse les 3 700 e/m2. Attention donc à bien choisir la ville de grande couronne où investir, en fonction notamment de la desserte en transports. Si Melun est par exemple desservie par des trains directs en une demiheure depuis la capitale, certaines communes très proches où ne s'arrêtent que les omnibus - moins nombreux et bien plus lents - sont nettement moins recherchées… Les Yvelines, département le plus cher de la grande couronne, présentent peu d'opportunités pour l'investissement locatif, à part dans certaines communes de l'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, comme Chanteloup-les-Vignes ou Elancourt. Mieux vaut regarder à l'est et au nord pour trouver des programmes abordables. Outre les grandes agglomérations déjà citées en Seineet- Marne ou dans l'Essonne, le Val-d'Oise présente également des opportunités.


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