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I.B. : Les investisseurs sont-ils toujours présents ?

Dans le secteur Pays l'Ozon, hors de la communauté urbaine mais à sa périphérie tout de même, Nexity groupe George V va lancer à Ternay, une opération de 49 logements baptisée Les Couleurs Colline, du T1 au duplex. A 20 km de Lyon, sur une commune qualifiée de résidentielle, le programme va être réalisé à 10 minutes du centre dans un environnement calme avec une vue panoramique sur la Vallée du Rhône pour l'un des trois bâtiments prévus. Le secteur Rhône Aval, au nord du Pays l'Ozon renferme des communes en plein développement comme c'est le cas de Mions où Marignan Habitat et les Nouveaux Constructeurs ont par exemple réalisé des opérations commercialisées à un excellent rythme. De nouveaux programmes sont prévus pour les années à venir à travers une importante Zac. Sur la commune de Solaize, le groupe MCP lance le 18 rue du Mail : huit maisons de 176 à 260 m2, avec de grands garages sur des terrains clos, de 700 à 1 080 m2.

Autre phénomène qui vise à "resolvabiliser" les emprunteurs, les crédits sans apport. Une tendance rendue d'ailleurs possible grâce à l'allongement des durées. Vous avez aujourd'hui la possibilité d'emprunter jusqu'à 100 %, voire 110 % du coût de votre opération. Autrement dit, de financer frais de notaire et d'hypothèque. Tout comme l'allongement de la durée, emprunter à 100 ou 110 % coûte évidemment plus cher. Plus le capital emprunté est important, plus la durée de remboursement est longue et plus le coût du crédit est élevé. A titre d'exemple, pour 200 000 € d'emprunt à 3,85 % sur 25 ans, votre mensualité sera de 1 040 €. Le coût du crédit s'élèvera à 111 750 €. Sur 30 ans, l'échéance chute à 940 €, mais votre crédit vous coûtera 137 540 €. Une formule qui peut effectivement vous permettre d'emprunter sans dépasser les 30 % d'endettement admis par les banques, mais qui peut aussi être risquée en cas de problème. En 25 ou 30 ans, bien des événements (divorce, chômage, maladie, décès...) peuvent se produire et compromettre le remboursement d'un crédit. La prudence s'impose donc. D'ailleurs, une récente étude de l'Anil et de l'Observatoire des pratiques du Conseil national de l'habitat en fait état. "En dépit de la baisse des taux d'intérêt et de l'allongement de la durée des crédits, la charge de remboursement mensuelle dans les revenus des emprunteurs déterminée lors du montage des dossiers de prêt s'est sensiblement alourdie, passant de 27,5 % en 2000 à 29,2 % en 2004. La part des emprunteurs supportant des remboursements supérieurs à 35 % de leurs revenus est passée, dans le même temps, de 16,1 à 20,1 % de la production annuelle des établissements (...) En ce qui concerne la production 2004, la tranche 35 % et plus peut représenter, selon les établissements, de 1 à 46 % des crédits consentis". Une situation qui n'est pas sans poser problème : "Les plus modestes s'endettent sur de très longues durées et avec des perspectives de très faible inflation. Parviendront-ils à supporter si longtemps le poids réel, c'est-à-dire en euros constants, de charges initiales élevées ?", s'interrogent les auteurs de l'étude. En tout cas, une chose est sûre, si vous achetez maintenant, assurez-vous que votre bien pourra, en cas de problèmes, être revendu dans de bonnes conditions et vous permettre de faire face au remboursement total du crédit.

L'une historique, l'autre ville-nouvelle, Melun et Sénart associent les équipements des villes à la qualité de vie de la campagne. Le tout à des prix plus doux qu'en première couronne. #iAvec la densité de population la moins élevée de l'Ile-de-France, la Seine-et- Marne est le département le moins peuplé de la région. 202 habitants au km2 en moyenne, des dizaines de milliers d'hectares de forêts, mais aussi des terres agricoles : ce département, qui représente à lui seul la moitié de la surface de la région, est considéré comme son "réservoir vert". Réservoir, la Seine-et-Marne l'est aussi pour la construction neuve, en particulier de maisons individuelles. Avec les agglomérations de Marne-la-Vallée d'une part, et de Sénart d'autre part, le département dispose en effet des plus grandes réserves foncières d'Ile-de- France. #rMelun : ville en développement

"Nous avons constitué des réserves foncières pour répondre à la demande"

“L’amélioration des savoir-faire techniques et financiers des promoteurs et aménageurs privés au cours de ces dernières années a été extrêmement rapide. Elle permet aux villes aujourd’hui de mettre en oeuvre des démarches de partenariat public-privé. La nouvelle loi sur les Zac faisant obligation aux villes de choisir un aménageur après une procédure de mise en concurrence leur permet d’accéder aux compétences des aménageurs privés qu’elles n’avaient pas l’habitude de consulter par le passé. Il y a là une meilleure répartition des rôles de chacun : la ville peut exprimer son projet pour le développement de son territoire en s’appuyant sur les compétences des aménageurs promoteurs privés. Nous apportons aux villes notre connaissance précise de ce que souhaitent les clients et surtout leur capacité financière. Dans cet esprit, nous souhaitons pouvoir développer des opérations d’aménagement partenariales mais à l’initiative des propriétaires privés afin d’augmenter fortement la production de terrains aménagés pour la construction.”

Le plus souvent, les acquéreurs revendent leur résidence principale pour en acheter une autre, plus grande ou mieux placée. Ils bénéficient alors de la vente de leur premier bien, mais peuvent difficilement se passer d'un nouveau prêt. Cela d'autant plus que les deux transactions s'enchaînent rarement à la perfection et que la revente intervient souvent alors que le crédit servant à payer le logement n'est pas terminé. “Le prêt relais court en général sur une période restreinte, six mois renouvelables une fois à titre exceptionnel par exemple. C'est une sécurité importante pour couvrir la transition entre la vente du premier bien et l'acquisition du second. Certains clients le souscrive d'ailleurs alors qu'ils ont déjà une promesse de vente signée pour leur ancien logement, un peu comme une assurance, au cas où la vente n'aboutisse pas" explique Emmanuel Ducasse, du Crédit Foncier. Le prêt relais s'ajoute au prêt longue durée qui peut être nécessaire pour financer le nouveau bien. L'inconvénient est alors de souscrire deux crédits qui ne sont pas connectés, avec doubles frais de dossiers, etc. Certains établissements ont donc développé des offres qui répondent spécifiquement à cette situation de revente d'un bien pour l'achat d'un autre. Des formules permettent de couvrir les deux opérations en un seul prêt. Exemple : l'offre de l'UCB, baptisée S'impl'immo, qui finance à la fois la valeur du bien à acquérir, les frais notariés et la reprise des crédits ayant servi à financer le bien mis en revente. Au moment où la vente du premier logement se réalise, l'acquéreur rembourse une partie de ce crédit par anticipation sans frais, comme convenu dans le contrat. Il s'engage à rembourser 80 % minimum de la valeur de son bien à vendre. S'il revend avant deux ans ou rembourse plus de 80 %, il peut faire baisser ses mensualités ou diminuer la durée totale de son crédit

Le taux fixe reste une bonne option

Dans le quartier de Cergy-le-Haut (dont les premières pierres ont été posées en 1991), à quelques mètres du RER et des commerces, les amateurs de vues dégagées se voient proposer les Terrasses du Soleil, une coréalisation la Générale de promotion et les Nouveaux Constructeurs. "Cette nouvelle résidence épouse la place de la Vesprée, elle-même prolongée de vastes espaces de bois et de promenades", assure le service commercial. Ses appartements, du studio au 5-pièces duplex sont exposés sud-est ou sud-ouest. Le quartier connaît actuellement une nouvelle phase de développement, avec l'urbanisation des terrains situés entre le quartier du Hazay et l'ancien parc de loisirs Mirapolis, soit environ 15 hectares sur le territoire de Cergy et de Courdimanche. Nexity-Féréal propose les Hauts de Cergy, une résidence contemporaine de 112 logements du 2 au 4-pièces, au prix moyen de 2 950 euros/m2, parking compris. Une première tranche de 60 logements sera livrée fin 2006. La seconde, de 52 logements, est prévue pour le 1er trimestre 2007. La résidence est dotée d'un ensemble de services. "Pour les grandes copropriétés, nous avons conçu un concept de services, explique François-Xavier Bouche-Florin, directeur général adjoint chez Nexity-Féréal. Baptisé Villanova, il offre aux habitants un hall d'accueil avec un régisseur. Il peut assurer un certain nombre de services, ouvrir la porte d'un appartement à un livreur d'électroménager ou réceptionner un recommandé. La résidence dispose aussi d'un salon d'accueil qui donne un espace de convivialité aux habitants. Un espace laverie et un espace de lavage pour les voitures en sous-sol sont également à disposition des résidents, avec un paiement à la carte. Cet ensemble de services peut être très pratique pour une jeune famille, dont les deux conjoints travaillent, avec un emploi du temps chargé. Ces acheteurs-là, primo-accédants, représentent une part importante de notre clientèle". En juin, le promoteur lancera un nouveau programme Villanova dans le quartier de Cergy-Préfecture, juste en face de l'Essec. Il disposera également de nombreux appartements familiaux. Boulevard de l'Evasion, les hauts de la ville accueillent enfin Cassiopée, un programme de la Financière Rive Gauche Fadesa. Sur deux immeubles de 24 et 26 appartements en coeur d'ïlôt, Cassiopée offre notamment un large choix de 3-pièces, commercialisés entre 177 500 et 192 500 euros pour une surface minimum de 65 m2, avec de grands balcons.

L'Essonne marche à contre-courant des départements franciliens. Peu actif depuis 2005, son marché immobilier redevient tonique. Massy a donné le ton en aménageant deux quartiers neufs, Atlantis et Vilmorin, autour de son pôle des gares TGV/RER actuellement en restructuration. Ce périmètre qui se valorise remporte les faveurs des constructeurs qui sont six à lancer des projets. Dans la foulée de cette capitale économique de l'Essonne, des communes vivent un second souffle : Longjumeau restructure son centre-ville, Wissous conçoit un village à l'ancienne autour d'un lac, Vigneux-sur-Seine se lance dans l'accession à la propriété à assez grande échelle, Evry requalifie son coeur de ville et ose des équipements contemporains en harmonie avec cette ancienne "ville nouvelle"…

Autre pépite de l'Ouest, La Défense a entrepris son grand toilettage de printemps. Depuis les environs, on voit chaque jour des tours étonnantes grandir ou d'autres se démolir pour être plus tendance, une fois reconstruites. Tant le "Phare" que les tours Axa et Generali vont donner un nouvel élan à ce 1er pôle d'affaires européen qui en avait bien besoin. Quant aux villes proches de La Défense, elles en profitent pour se mettre à niveau. C'est le cas de Courbevoie qui va pomponner ses entrées de ville : l'une sur La Défense accueillera la coulée du tramway T2 en provenance du pont de Bezons avec un appoint de passerelles et d'espaces verts ; l'autre entrée, dans le prolongement de Neuilly, se paysagera avec une enfilade d'arbres le long de la voie. S'annonce pour 2008 une opération importante près du pont de Courbevoie, avec à la clé de nouveaux logements, un gymnase, un espace vert et la requalification des berges. "Nous avons acquis le foncier pour maîtriser les opérations immobilières. Comme cela, les promoteurs sont obligés de frapper à notre porte", confie le maire Jacques Kossowski pour justifier quelque lenteur dans le lancement de l'opération. Tout devrait être achevé vers 2010/2011, époque vers laquelle le centre commercial Charras du centre-ville aura été requalifié. La commune, dotée d'une charte de l'environnement, a reçu sa 4e fleur et profite de la manne d'emplois de La Défense, à raison de 80 000 postes sur son territoire, autant que d'habitants ! Loger les salariés demeure un enjeu de taille : "Nous avons construit des logements sociaux sur le faubourg de l'Arche, à hauteur de 35 %.Depuis que je suis élu, j'ai veillé à ce que l'habitat social ne se distingue pas du privé. Toutes nos réhabilitations, comme celles que nous menons sur l'avenue Marceau et le boulevard circulaire, sont de grande qualité.Plus un bâtiment est beau, plus les gens le respectent", assure fièrement le maire. A proximité, Bois-Colombes vient de construire le quartier flambant neuf des Bruyères sur une friche d'Hispano (cf : l'interview du maire Yves Révillon). Sa petite soeur, La Garenne-Colombes, aménage ses dernières emprises à l'orée de Nanterre, près du futur sillon du T2. La mairie instruit les permis de construire d'un collège de 700 places, de deux programmes signés Nexity et Bouwfonds Marignan et a lancé un appel d'offres pour un gymnase haut de gamme. Fidèles à leur tradition, Martek Promotion et le groupe Accueil poursuivent leur offensive sur La Garenne avec des programmes près de Courbevoie et dans le centre-ville, à 5 mn en voiture de Neuilly. Kaufman & Broad et Franco Suisse se lancent sur Puteaux, la principale commune de La Défense.

Indicateur Bertrand : L’investissement à la montagne est-il un bon plan défiscalisation ?

Grâce à son grand projet d’aménagement de l’Éco-Vallée, la métropole Nice-Côte d’Azur aborde 2015 avec une certaine sérénité et parvient à proposer une offre de logements diversifiée.

Indicateur Bertrand : Quelle est la politique de la ville en matière de logements ?

Qualité, confort, accessibilité : l'immobilier neuf garantit des avantages sur la durée, avec en prime une fiscalité avantageuse et une attention de plus en plus grande portée à la préservation de l'environnement.

"Un objectif de 60 % de logements neufs à coût maîtrisé"

Le premier Réseau européen de centres experts en domotique