Actualité

Le territoire du département de l'Hérault semble être pris d'une frénésie de projets qui vont voir le jour sous peu. Au titre des opérations récemment lancées, l'une des plus caractéristiques est la Zac du Martinet, en bordure du Golf de Fontcaude, à Juvignac. Cet ensemble immobilier de 330 logements à terme, est réalisé avec un parti-pris architectural alliant village de style languedocien, en circulade au sommet d'une colline et villas sur le pourtour. Eiffage, Marignan, PragmA et Sefiteg ont, pour certains, déjà lancé leur opération : PragmA réalise L'Hermitage, 46 logements collectifs et 32 villas individuelles à 2 966 €/m2 habitable (prix moyen) tandis que Marignan réalise Les Capitelles, 35 villas et 36 appartements entre 2 800 - 2 900 €/m2. D'ici quelques mois, ce sont plusieurs autres projets qui vont faire l'objet d'une commercialisation sur l'ensemble du département, sur des sites auxquels on ne s'attend pas toujours : Sopra Promotion lance 60 logements collectifs et 45 maisons individuelles à Capestang ainsi qu'un projet à Saint-Clément-de-Rivière et 200 logements à Baillargues. Le promoteur Bacotec s'est positionné à Balaruc-les-Bains, Vias et sur la Zac Malbosc, à Montpellier ainsi qu'à Saint-Brès. PragmA lance un programme de 117 logements à Balaruc-les-Bains, compris entre 2 700 et 2 900 €/m2, pour une livraison au 1er trimestre 2008. Le promoteur Roxim va lancer une opération sur la Zac Malbosc tandis que Nexity George V sera présent à Sète pour des logements collectifs en résidence principale. Enfin, parmi les nouveautés, on peut citer FDI qui lance une opération à Sète, de 35 appartements et 21 maisons dans un parc arboré avec piscine. Même si les prix, qui n'ont pas encore été communiqués, peuvent dépasser parfois les 3 000 e/m2, il n'en reste pas moins que cette offre sera accueillie avec un certain soulagement par une demande toujours soutenue.

Le premier pas

Parfois, l'investisseur mêle au volet de défiscalisation un aspect plaisir : "S'il achète au-dessus de 100 000 r son bien, l'investisseur doit réfléchir à deux fois, estime Patrick Caumon, responsable commercial d'Immo-Investir. S'il s'agit d'une défiscalisation pure, il comparera entre diverses opérations ZRR, qu'elles soient en montagne ou pas, pour chercher le prix le plus intéressant, sachant que les rentabilités, peu ou prou, se valent". Avant de se laisser séduire par une opération en ZRR, l'investisseur aura à coeur de se poser un certain nombre de questions. "Pour bien investir en résidence de tourisme, deux critères sont indispensables assure Géraud Cornillon, PDG de Lagrange Patrimoine Conseil : la qualité du gestionnaire et sa capacité à assurer le remplissage pour rentrer les loyers". A cet impératif, qui nécessite de se renseigner sur la qualité du gestionnaire, d'autres points méritent d'être soulevés : quel est le prix du marché local de la station où le bien est proposé ? ; le prix de vente semble-t-il surévalué ? ; le bien proposé est situé près des pistes, en centre-ville ou est-il isolé ? A la qualité du gestionnaire, à la situation du marché, à sa motivation réelle, l'investisseur devra aussi s'intéresser aux prestations de la résidence de tourisme, aux matériaux, aux équipements proposés, à l'architecture... Comme le souligne Christophe Bauvey commercialisateur de MMI : "Investir en ZRR permet à la fois de réaliser une économie d'impôt et de bénéficier d'une rentabilité. Il faut être sélectif sur le choix du produit et de la station : celleci doit avoir une âme, être reconnue. En cas de revente, ce sera fort utile". A Aussois, par exemple, Christophe Bauvey commercialise Les Flocons d'Argent, une résidence de tourisme 3*** en coeur de station et au pied des pistes, avec les avantages de la loi Demessine/ZRR. Rénovation : une nouvelle ère

Cœur d'agglomération

À 0 % Les pouvoirs publics ont répondu en renouvelant le prêt à 0 %. S'il est toujours destiné à faciliter l'acquisition de la résidence principale, il s'est ouvert à l'ancien sans condition de travaux, sans oublier le neuf. Les conditions pour obtenir ce prêt bonifié sont assez strictes. Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, sauf en cas de mobilité professionnelle. Pour l'achat d'un logement neuf, le prêt à 0 % n'est accordé que si le bien immobilier n'a jamais été occupé. Le prêt peut également financer l'achat d'un terrain et la construction de ce terrain avec ses annexes et garages, ou encore construire une maison individuelle. Une solution idéale pour Françoise et Laurent. Le plafond de ressources pour bénéficier du prêt ne changera pas pour les ménages composés d'une seule personne (2,7 fois le Smic pour la zone A et 2,3 fois le Smic pour le reste) ou de deux personnes (3,5 fois le Smic en zone A et 3,1 fois le Smic ailleurs). Le barème est, en revanche, revalorisé d'un dixième de point pour les familles de trois personnes et plus (par exemple, 4,8 fois le Smic dans la zone A pour les ménages de cinq personnes et plus, contre 4,7 fois le Smic, précédemment). Le montant des prêts est également revalorisé pour l'ensemble des catégories. Les conditions de remboursement sont assouplies pour les personnes dont le revenu est compris entre 1,6 et 2,3 fois le Smic, avec un allongement de six mois ou d'un an de la durée du prêt.

L'historique

Taux fixe, taux variable, capé ou non ? Avant de faire le tour des banques à la recherche des meilleures conditions de prêt, petit lexique des taux :

L'investissement en montagne peut s'avérer un excellent placement à condition de respecter certaines règles. Suivez nos pistes et nos conseils.

La banque est partie d'un constat : sous l'effet du "papy boom", les plus de 50 ans sont en forte progression - 30 % des Français aujourd'hui, 44 % en 2020 et 50 % en 2040 selon l'Insee - et investissent de plus en plus dans l'immobilier à l'approche de la retraite. Un marché qui mérite d'être exploité d'autant que les "quinquas" détiennent un fort pouvoir d'achat et consomment plus que la moyenne. Selon l'Observateur de l'Immobilier, la revue du groupe Crédit Foncier qui consacrait en juin dernier un dossier aux seniors, "la part des seniors entre 50 et 65 ans ouverts au crédit à la consommation est supérieure à celle des juniors de moins de 30 ans. Ce n'est qu'après 65 ans, voire 70 ans, que le refus de principe du recours au crédit l'emporte". 

La maison n'est pas le produit traditionnel de l'investissement immobilier, idéalement tourné vers les petites surfaces aux prix d'entrée plus contenus et qui permettent une rentabilité locative plus élevée. Pourtant, la demande existe sur le marché locatif, et si la rentabilité n'est pas des plus intéressantes, l'avantage patrimonial est incontestable, le marché de la revente étant actif et bien orienté, du fait de la pénurie de maisons sur l'ensemble des grandes villes. Visez les programmes de petites maisons en périphérie des villes de province, où vous trouverez les prix les plus contenus. Par exemple dans les petites communes près de Tours, des maisons de 4-pièces, de 84 m2, s'affichent à 155 000 € dans un programme de Bouygues Immobilier. Autre exemple à Barfleur, dans la Manche, où Jean Cassou commercialise des maisons à partir de 170 500 €. Rares programmes abordables dans le sud de la France : à Toulouse, le groupe Carrère propose 26 maisons de ville à partir de 61 m2, pour 130 000 €. Un peu plus loin, à proximité de Montauban, Alain Fisher Promotion affiche un prix de départ de 132 000 € pour ses maisons. En Ile-de-France, même dans les départements de grande couronne, les prix sont élevés. Vous pouvez tout de même trouver quelques programmes, comme celui que Promogim commercialise à Sarcelles, dans le Val d'Oise, et où quelques 4-pièces de 78 à 85 m2 sont encore disponibles à partir de 225 000 €. A noter que le promoteur propose sur ce domaine d'une soixantaine de maisons, un dispositif de garantie et de gestion locative.

Pour trouver la maison de vos rêves, vous pouvez bien sûr vous tourner vers un constructeur de maisons individuelles, qui bâtira votre villa, suivant les modèles qu'il pourra vous proposer, voire même suivant vos propres plans. Le seul problème sera alors de trouver un terrain à des prix abordables : à proximité des grandes métropoles, cette démarche est loin d'être aisée. Vous pouvez également vous tourner vers l'offre des promoteurs qui construisent des maisons en village.

Département le plus cher de grande couronne, les Yvelines abritent des communes dont la réputation résidentielle n'est plus à faire. Entre Versailles, la royale et Saint-Germain-en-Laye, non moins majestueuse, le département égraine aussi de beaux petits villages plus discrets, mais tout aussi résidentiels. C'est aussi le département qui compte le plus de terrains de golf en Ile-de-France, parmi lesquels les parcours les plus réputés. A Saint-Nom-la-Bretèche, le golf 36 trous fêtera ses 50 ans en 2009. Avec son clubhouse installé dans l'un des bâtiments restaurés de la ferme et l'organisation des célèbres Trophées Lancôme, il est mondialement connu et reconnu. Le tout dans un petit village de 5 000 habitants bordé par la forêt de Marly. Rares nouvelles réalisations Un cadre préservé dans lequel les nouvelles réalisations sont rares. Raison de plus pour souligner la présence du Parc de Galie, un domaine de 57 belles maisons signé en co-promotion par Kaufman & Broad et le groupe Vinci. Même si les maisons ne donnent pas directement sur le golf, elles bénéficient de sa proximité immédiate et font face à un beau parc paysager de 3 000 m2. De 135 à 164 m2 habitables, les maisons individuelles bénéficient de beaux jardins pouvant aller jusqu'à 800 m2. Les prix démarrent à 610 000 € : des prix élevés qui correspondent à l'environnement d'exception et au département. Plus au nord, Villennes sur Seine profite des bords de Seine, entre Orgeval et Poissy. Le village présente les caractéristiques qui font le succès des maisons : environnement nature, belles demeures bourgeoises, paysage vallonné descendant doucement vers la Seine. Relié à la gare Saint-Lazare par le train, le village possède aussi son golf, avec un parcours 6 trous et un 18 trous récemment réaménagé. Le groupe Arc y propose un domaine de 35 maisons, le Domaine du Vallon. Livrable au premier trimestre de l'année prochaine, il possède encore quelques belles villas de 5-pièces, dont la plus grande s'épanouit sur 217 m2 pour 740 000 €.

A tout âge, l'octroi d'un crédit immobilier est toujours subordonné à la souscription d'une assurance décès invalidité. A plus forte raison lorsqu'on atteint la cinquantaine. Et bien qu'aucune loi ne l'impose, difficile de s'y soustraire ! Comme son nom l'indique, l'assurance couvre le décès mais aussi l'invalidité totale et définitive et, facultativement, l'incapacité temporaire de travail. En cas de décès, l'emprunteur est assuré que ses héritiers n'auront pas à supporter le poids de la dette. C'est, en effet, la compagnie d'assurance qui prend en charge le remboursement intégral des sommes non encore réglées. Il en est de même de l'invalidité permanente et définitive. L'incapacité temporaire de travail n'est pas forcément couverte par les contrats. Lorsqu'elle l'est, cette garantie prend en charge, après un délai de franchise, les mensualités de remboursement pour un temps limité. Pour prétendre à l'assurance, il faut cependant tenir compte de l'âge limite de souscription et de l'âge limite de remboursement. Ainsi, l'âge limite d'adhésion varie, selon les contrats, entre 60 ou 65 ans. Les garanties invalidité et incapacité cessent normalement à 65 ans, tandis que celle lié au décès ne couvre pas au-delà de 70 ans, voire 75 ans dans certains cas. Cela signifie que l'emprunteur doit avoir remboursé son crédit avant cette échéance puisqu'il n'est plus couvert ensuite. En règle générale, le coût d'une assurance "groupe" standard varie entre 0,30 et 0,50 % du capital emprunté ou restant dû. Un coût relativement intéressant pour les "quinquas". Car ce type de contrat fait supporter à l'ensemble des emprunteurs des primes d'assurance identiques. Pourtant le risque de maladie invalidante ou de décès est forcément moins élevé chez un jeune de 30 ans que chez celui de 50 ans. En d'autres termes, les jeunes paient pour les plus âgés. Inutile donc de tenter d'obtenir de meilleurs tarifs par le biais d'une délégation d'assurance. D'autant que les banques y sont réticentes. D'abord, parce qu'elles sont rémunérées sur les contrats qu'elles font souscrire, ensuite parce qu'avec l'assurance groupe, la banque connaît l'étendue des garanties. Elle est en outre assurée du paiement des primes puisqu'elles sont honorées en même temps que les mensualités du crédit. Ce qui n'est pas forcément le cas lorsqu'il est fait appel à une délégation d'assurance. Reste que la délégation peut être une solution en cas de refus d'assurance groupe. Si pour les plus jeunes, un simple questionnaire de santé suffit pour bénéficier de la garantie, en revanche, les plus âgés s'exposent à des examens plus poussés (visite médicale de contrôle, bilan sanguin, radios...). Et si la compagnie estime qu'elle prend un risque, elle ne manquera pas, soit de restreindre sa garantie, soit d'exiger une surprime. Ou encore de refuser tout simplement d'assurer. Dans ce cas, seule une assurance individuelle peut constituer une solution. A condition d'accepter d'en payer le prix. Quant à ceux qui ont passé les limites d'âge, qu'ils se rassurent. Désireuses de capter la clientèle des futurs retraités à haut pouvoir d'achat, les compagnies d'assurance et les établissements de crédit ont mis au point des contrats permettant de souscrire au-delà de 65 ans et de rembourser y compris jusqu'à 80, voire 85 ans. Dans ce domaine, toutefois, les tarifs sont souvent dissuasifs. "Après 65 ans, les tarifs deviennent exorbitants, s'exclame Ralph Ruimy d'Empruntis, le courtier en crédit, les primes peuvent être multipliées par quatre !". Et même davantage. Car de 0,30 à 0,50 % du capital emprunté ou dû, le coût peut atteindre 2,50 %. Un élément qui renchérit considérablement le coût du crédit. Une bonne raison donc pour ne pas trop différer votre décision d'emprunter !

S'endetter à plus de 50 ans est tout à fait possible aujourd'hui, d'autant que les banques se mettent en quatre pour séduire cette frange importante de population au pouvoir d'achat souvent élevé.

Alors, lorsque cette maison se prolonge sur un golf, sorte d'immense jardin entretenu impeccablement, dont le calme n'est troublé que par l'apparition de quelques petits véhicules silencieux transportant les golfeurs, on atteint l'idéal. Car habiter au bord d'un golf est le plus souvent synonyme de maison : "Le quartier du golf est très résidentiel, tranquille et pavillonnaire. Il n'était pas question d'entourer un tel espace d'immeubles développés en hauteur", explique-t-on à la mairie de Bussy Saint-Georges. Le golf 18 trous de la ville s'étend sur 50 hectares et son extension est en cours de réalisation. Elle permettra l'édification d'un parcours d'entraînement et d'initiation de neuf trous et celle d'un nouveau parcours de dimension internationale, de 18 trous. "C'est le quartier résidentiel le plus recherché de Bussy" estime un agent immobilier de la ville. "Certains clients viennent régulièrement nous consulter pour savoir si des maisons sont à vendre dans le quartier. Ils recherchent la perle rare : les maisons dont les fenêtres s'ouvrent directement sur une partie du parcours" ajoute-t-il. Les 219 logements qui entourent le golf de Bussy sont donc des maisons, et plutôt haut de gamme.

Vous souhaitez ouvrir vos fenêtres sur votre jardin sans vous exiler trop loin des métropoles? Les maisons en village des promoteurs vous offrent un certain nombre d'avantages et de garanties.

Retour au nord de la capitale, avec la nouvelle réalisation d'Espace 2, le Domaine du Golf, qui prouve encore une fois que le privilège d'une maison en bord de golf rime avec nature et espace. A 35 km de Paris, Luzarches est un petit village de 3 400 habitants qui bénéficie d'un bel environnement, tout près de l'Abbaye de Royaumont, du musée vivant du cheval et de l'impressionnante forêt de Chantilly. Un cadre idyllique qui ne signifie pas pour autant vivre loin de tout, puisque commerces et équipements sont à proximité, de même que les grands axes routiers qui mènent à Paris ou au pôle économique de Roissy. La commune abrite le golf de Mont Griffon : 27 trous, un hôtel, une piscine et de nombreuses activités y sont proposés, le tout sur un parc de 25 hectares de verdure. Au coeur de cette belle nature, les 16 villas du Domaine du Golf bénéficient de grands terrains, de 1 000 à 2 000 m2. Mêmes belles surfaces à l'intérieur, de 185 à 225 m2 pour des villas de 5 à 7-pièces, sans oublier deux places de garage : tout est "grande taille" dans ce nouveau programme ! Quant aux prix, ils démarrent à 450 000 € et vont jusqu'à 540 000 €, pour des maisons de grand standing.