Réussir sa première acquisition immobilière

Entre pass-foncier et prêt à 0 %, les accédants à la propriété disposent de nombreuses aides pour réussir leur projet immobilier. Elles ne sont pas éternelles, il est temps d'en profiter !

Réussir sa première acquisition immobilière
Réussir sa première acquisition immobilière

Malgré la baisse des prix, l'achat immobilier nécessite toujours un effort très important, surtout quand les revenus n'augmentent pas.



Et le financement d'un projet reste un casse-tête pour la plupart des accédants. Il est donc nécessaire et très utile de bien connaître toutes les ficelles et aides qui permettent de s'endetter à moindre coût. Parmi les solutions à rechercher, l'État et diverses institutions mettent à votre disposistion le prêt à taux zéro, les prêts d'Action Logement dont le pass-foncier.



Le pass-foncier allège vos mensualités


Vous voulez faire construire ? Acheter un appartement dans une résidence neuve ?


La première piste à explorer est incontestablement le pass-foncier. C'est en effet pour remédier à la difficulté de se loger des primo-accédants que ce prêt a été créé. Il est issu d'une convention de quatre ans signée entre l'État et le 1 % logement aujourd'hui rebaptisé Action Logement. Lors de sa création, il ne concernait que l'achat d'une maison et de son terrain. Mais, depuis la loi de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009, ce dispositif s'applique désormais à l'achat d'un logement collectif. Si vous voulez profiter de ce dispositif, c'est le moment car il n'a pas vocation à durer dans le temps. Il est même possible qu'il s'éteigne plus rapidement que prévu. Alors n'attendez pas. Encore faut-il savoir à qui il s'adresse et comment il fonctionne.


Un financement en deux temps. Tout l'intérêt du pass-foncier réside dans le fait qu'il permet de financer l'achat immobilier en deux temps. Par exemple, si vous achetez un terrain et que vous faites construire votre maison, le pass-foncier vous permettra de dissocier le financement de la maison de celui du terrain. Ainsi, vous vous acquiterez d'abord des mensualités de la maison. Puis, une fois celle-ci payée, vous rembourserez le terrain. Ce qui vaut pour l'achat d'une maison vaut également pour l'achat d'un appartement.


Certes, dans ce cas, le terrain est acquis par le promoteur mais il intègre ce coût dans le prix final de l'appartement. De fait, cette part peut également faire l'objet d'un financement par un pass-foncier.


Des critères à respecter. Pour être éligible au pass-foncier, vous devez en outre être primo-accédant, c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans. Autre condition, vos revenus ne doivent pas excéder certains plafonds. Par exemple, si vous êtes une famille de quatre personnes, vos revenus ne doivent pas dépasser 56 875 € en région parisienne ou sur la Côte d'Azur et 40 488 € dans les autres régions. Pour prétendre à un pass-foncier, vous devez également obtenir une aide de votre ville (communauté de communes, communauté urbaine…) ou de votre département.


Cette aide qui peut prendre la forme d'une subvention ou d'un prêt bonifié, doit, au minimum s'établir entre 3 000 et 5 000€ selon la composition de la famille. Certaines villes s'en contentent, d'autres vont plus loin, allant jusqu'à proposer des prêts accession très attractifs (prêt à taux zéro en complément de celui de l'État, prêt accession…).


Aujourd'hui, beaucoup de collectivités territoriales ont mis en place ce type de subvention pour permettre à leurs administrés d'être éligibles au pass-foncier.



Les logements finançables ? Rappelons tout d'abord que le pass-foncier concerne uniquement l'acquisition d'un logement neuf (maison ou appartement). Il finance la construction ou l'achat d'une maison, l'achat d'un appartement neuf dans un programme collectif. Mais attention, il existe des plafonds de prix à ne pas dépasser, qui varient en fonction de la zone géographique (voir tableau à la fin du dossier).



Le montant du prêt. Il ne peut dépasser 30 % du coût de l'opération dans la limite de 50 000 € en zone A, 45 000 € en zone B1, 40 000 € en zone B2 et 30 000 € en zone C. Il s'amortit après le remboursement du prêt lié au logement (entre 18 et 25 ans) sur une durée maximale de 10 ans. Le taux d'intérêt du prêt, durant la période de différé, est fixé à 1,50 % pour les acquéreurs dont l'entreprise est assujettie à la participation des employeurs à l'effort de construction. Le taux passe alors entre 2 et 4,5 % (fixé selon l'inflation).


Une TVA à 5,5 % et la sécurisation en prime.


En souscrivant un pass-foncier, vous bénéficiez automatiquement d'une TVA à 5,5% (au lieu de 19,60 % sur tout logement classique) sur le prix de votre logement, ce qui réduit considérablement son coût.


Ainsi, prenons l'exemple d'un logement dont le prix TTV à 19,60 % incluse coûte 3 000€/m2. Avec une TVA ramenée à 5,5%, le prix de vente sera de 2 645 €/m2. L'économie est donc très importante.


Par ailleurs, un dispositif de sécurisation a été mis en place pour pallier une éventuelle difficulté de remboursement à la suite d'un accident de la vie (chômage, divorce…).


Un mécanisme de rachat du logement entre alors en jeu, à concurrence de 80 % du montant total de l'opération, diminué de 1,5 % au plus par an à compter de la sixième année. Si vos ressources sont inférieures à certains plafonds, vous pourrez même bénéficier d'une garantie de relogement.



Pass-foncier et PTZ : le duo gagnant


Le prêt à taux zéro (PTZ) a de nombreux avantages aussi. Non seulement il est sans intérêt et remboursable avec un différé si vos revenus sont modestes, mais il peut aussi être mobilisé en complément du pass-foncier.


Cerise sur le gâteau, vous pouvez même prétendre à un PTZ majoré. Pour bénéficier d'un prêt à taux zéro, vous devez être, comme pour le pass-foncier, primo-accédant.


Il est en effet, accordé aux acquéreurs non propriétaires de leur résidence principale durant les deux années précédant l'offre de prêt (sauf handicap, victime d'une catastrophe naturelle). Vous devez aussi respecter des plafonds de ressources.


En l'occurrence, ils sont identiques à ceux du pass-foncier.



Quel montant de prêt ? Dès lors que vous faites construire ou que vous achetez un logement neuf (appartement ou maison à un promoteur), vous pouvez bénéficier d'un prêt à taux zéro doublé. Pour une famille de quatre personnes, il peut donc atteindre 55 050 € en zone A, 47 700 € en zone B et 40 350 € en zone C. Mais attention, cette mesure s'arrête au 30 juin 2010. À partir du 1er juillet et jusqu'à la fin de l'année (date butoir), le PTZ ne sera plus majoré que de 50 %. Les montants ci-dessus seront donc respectivement de 41 250 en zone A, 32 250 en zone B ou C. Ensuite, le montant du PTZ sera ramené à ce qu'il était avant que cette mesure ne soit prise par le gouvernement (plan de relance gouvernemental). Mais ce n'est pas tout, dès lors que vous bénéficiez d'une aide de votre mairie ou de votre département, ce qui est forcément le cas pour le pass-foncier, vous êtes également éligible à une majoration du prêt à taux zéro qui oscille entre 10 000 et 15 000€ (selon la zone géographique et la composition de la famille). Et s'il s'agit d'un logement neuf qui respecte les règles de construction du label bâtiment basse consommation (BBC), un complément de prêt est encore possible qui peut aller jusqu'à 20 000 €.


Un remboursement différé dans certains cas.


Le prêt est, bien entendu, remboursable sans intérêt. La durée de remboursement dépend de vos revenus, mais aussi des modalités des autres prêts consentis pour le financement de votre opération, du caractère ancien ou neuf du logement. À titre d'exemple, pour un prêt à taux zéro sans majoration et pour une famille dont les revenus sont inférieurs à 23 689 € en zone A et à 15 801 € en zone B et C, la durée totale du prêt s'établit à 26 ans maximum, incluant une période de différé total de 18 ans. Autrement dit, vous ne commencerez à rembourser qu'au bout de ces 18 ans pour une durée de 8 ans. Mais attention, si vos revenus sont compris entre 23 689 €et 43 750 €en zone A et entre 19 751 et 23 688 € en zone B et C, le différé ne sera plus que de 15 ans et portera seulement sur 50 % du prêt, le reste commençant à être remboursé dès le départ du crédit. Au-delà de 43 751 €en zone A et entre 23 689 et 31 588 €en zone B ou C, vous ne pouvez plus prétendre à un différé de remboursement. Le prêt est remboursable sur 12 ans. Au-delà de 31 589 € (zone B et C), le remboursement (sans différé) s'étale sur neuf ans maximum.



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