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“Quelle que soit la surface choisie, il faut se poser le problème de l'adéquation entre le produit d'investissement choisi et la demande locative, présente et future” estime Emmanuel Ducasse. La préoccupation de l'emplacement est le leitmotiv de tous les professionnels : un studio dans une ville universitaire développée est à coup sûr une bonne affaire. Le même type de surface dans une ville qui n'accueille qu'une petite antenne universitaire ou une grande école – sans perspectives de développements futurs – est plus aléatoire.

Explorimmoneuf. Comment se porte le marché ?

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté Urbaine de Strasbourg par la fédération des promoteurs immobiliers.

VIDEO. A l’approche de l’élection présidentielle, les promoteurs immobiliers veulent faire entendre leur voix auprès des candidats et émettent fermement leurs opinions. Tour d'horizon de leurs propositions.

Mon père voudrait mettre en vente sa résidence secondaire. Quelle est la durée d'un mandat de vente ? (Julien C.,Orléans, 45)

A l'ouest, tout près du campus de Rennes 1, la Zac de Chardonnet-Baud fait l'objet d'études d'urbanisme préalables. Cette ancienne friche industrielle devrait accueillir 2 200 logements, dont 25 % de logements sociaux, 3 500 m2 de commerces et 70 000m2 de bureaux, sans oublier des équipements de quartier comme le groupe scolaire, la résidence pour personnes âgées, la crèche, etc. Les premiers bâtiments sont sortis de terre cette année et les premiers habitants arriveront l'an prochain. Cap au nord avec les Zac Beauregard et Beauregard-Quincé. D'ici 2015, le site devrait accueillir tous les équipements nécessaires à un quartier de plus de 10 000 habitants. Son aménagement a été conçu en conservant la trame bocagère préexistante. Les premiers logements seront livrés en 2009, à l'image du Jardin des Senteurs, signé Bouygues Immobilier. Sur les 22 logements de la résidence, une partie est réservée à l'accession sociale à la propriété, avec plafonds de ressources. Les 3-pièces de 64 m2 démarrent à 186 100 e.

Peu de femmes ont monté leur agence d'architecture comme Manuelle Gautrand. Rencontre avec cette architecte exigeante attirée par des mondes plus audacieux que l'Occident.

Président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI)

"Notre métropole est en vert et bleu"

Lauréat des Palladio Awards pour une place emblématique de Marne-la-Vallée, l’architecte Pier Carlo Bontempi se réclame du “Nouvel urbanisme”, le courant qui monte outre-Atlantique.

Afin de s’assurer de l’efficacité énergétique des travaux financés par un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), il faut obligatoirement, depuis le 1er juillet, avoir recours à un professionnel porteur de la mention RGE (Reconnu Grenelle de l’environnement).

Vous avez droit au prêt à 0 % dès lors que vous êtes primo-accédant (ou que vous n'avez pas été propriétaire depuis deux ans au moins) et que vous achetez votre résidence principale. Mais attention, vos revenus ne doivent pas dépasser certains plafonds.

En règle générale, l'octroi d'un crédit - qui plus est immobilier - est subordonné à la souscription d'une assurance décès invalidité. Certes, cette assurance n'a rien d'obligatoire, mais vous ne pouvez guère vous y soustraire, sous peine de voir votre crédit refusé. Quoi qu'il en soit, c'est une précaution indispensable puisque la garantie couvre non seulement la banque qui vous prêtera mais aussi, en cas de décès, vos éventuels héritiers ainsi déchargés du remboursement de votre dette. L'assurance décès invalidité couvre plusieurs risques : le décès, l'invalidité et, de façon souvent facultative, l'incapacité temporaire de travail. Toutes les banques proposent des contrats d'assurance décès invalidité. Il s'agit généralement de contrats "groupe" négociés avec de grandes compagnies d'assurances, à des conditions attractives. Le risque étant mutualisé, ces conditions sont d'ailleurs plus favorables aux emprunteurs âgés qu'aux jeunes puisque la prime est la même pour tout le monde alors que le risque s'élève avec l'âge. Seul problème : les contrats prévoient tous un âge limite de souscription et un âge limite de garantie. En ce qui concerne le décès, l'âge limite de souscription est le plus souvent fixé au 65e anniversaire du souscripteur, parfois même au 60e. Quant à l'âge limite de garantie, il varie d'un contrat à l'autre mais ne dépasse généralement pas le 70e ou le 75e anniversaire de l'emprunteur. Autrement dit, si vous décidez d'acheter à 60 ans, vous ne pourrez, avec un contrat assurance standard, espérer rembourser votre prêt au-delà de 75 ans, le risque décès n'étant plus couvert ensuite. De fait, la banque ne prendra pas le risque de vous prêter au-delà de cet âge. De même, le risque invalidité est couvert jusqu'au 65e anniversaire de l'assuré, plus rarement au 70e anniversaire, la souscription étant, pour sa part, limitée à l'âge de 60 ans. En matière de décès comme d'invalidité, la garantie permet, en cas de pépin, une prise en charge total du capital restant dû. Quant à l'incapacité temporaire de travail qui, rappelons-le, n'est pas toujours comprise dans l'assurance de base, elle est, en principe, assortie, des mêmes limites que la garantie invalidité. En cas de problème, la compagnie prendra en charge, pendant un certain temps, le remboursement de vos mensualités selon des modalités définies au départ. Pour souscrire à ces garanties, encore faut-il que vous soyez en bonne santé. Jusqu'à la cinquantaine, vous n'aurez, sauf problème de santé particulier, qu'à répondre à un questionnaire de santé. Mais au-delà de la soixantaine, vous vous exposez à une étude plus minutieuse de votre dossier. On peut vous demander de passer un examen médical approfondi (radios, prise de sang...). Au vu des résultats, la compagnie peut limiter l'étendue des garanties ou vous faire payer une surprime pour le risque accru. Ou encore refuser de vous prendre en charge. Auquel cas, vous n'aurez que deux solutions : trouver une compagnie qui accepte de vous assurer de façon individuelle, moyennant un tarif raisonnable, ce qui ne va pas de soi, ou renoncer à l'achat. Mais, rassurez-vous, les refus d'assurance sont rares.

Dans quel délai le syndic de copropriété doitil nous convoquer ? (Michel B., Annecy, 74)

PDG du Groupe Roxim, Marc Pigeon, 58 ans, a été élu par ses pairs lors du 39e congrès des promoteurs-constructeurs, organisé à Montpellier. Il nous fait part de ses objectifs. "Favoriser l'émergence d'une nouvelle génération de promoteurs" Indicateur Bertrand : Vous avez déjà présidé la FPC entre 2003 et 2006. Pourquoi avoir brigué un nouveau mandat ? >Marc Pigeon : Pour plusieurs raisons, qui m'ont fait prendre conscience que notre métier a considérablement évolué au cours des dernières années. À tel point que j'aurais même dû m'en rendre compte avant ! Avec notre part croissante dans le domaine du logement social – nous réalisons 57 % des logements de ce secteur –, nous avons dépassé le simple stade de la promotion. Notre mission inclut aussi la gérance des biens, et nous travaillons désormais sur un périmètre qui n'est plus le même qu'auparavant. Il devenait donc réducteur de n'appeler qu'à réaliser des logements neufs en centre-ville. Si le secteur du logement neuf a été stimulé grâce au dispositif Scellier, il n'en reste pas moins bloqué par un manque de fluidité et de liaison entre les marchés. À travers mon projet de gouvernance, je veux bâtir une fédération en adéquation avec lescompétences des promoteurs actuels et pouvoir répondre à la question suivante : “Comment vendra-t-on dans vingt ans ?”. I. B. : Quels sont vos projets ? >M. P. : Le métier de promoteur regroupe désormais plusieurs activités et je veux que la fédération soit capable d'y répondre. Le développement des opérations en Robien ou Scellier a incité les promoteurs à gérer les logements vendus, à tel point que des promoteurs figurent parmi les plus importants administrateurs de biens en France. Je vais ainsi élaborer des commissions transversales autour de la promotion et de l'aménagement, de l'administration de biens, de la production de logement social, mais aussi des résidences avec services, un métier particulier qui a accéléré l'intégration des sociétés de promotion dans la gestion locative. L'idée est, au regard de notre poids, d'instaurer une certification, par exemple dans le domaine de la gérance, comme c'est déjà le cas pour la promotion immobilière. Je souhaite également créer rapidement une fondation pour le logement très social, voire d'urgence : il n'est pas possible de rester étranger à ce sujet. L'objectif consistera à créer des logements en laissant leur gestion aux organismes compétents. Nous devons nous occuper de tous ceux qui ont besoin de se loger. I. B. : Pourquoi souhaitezvous l'émergence de jeunes promoteurs ? >M. P. : L'une de mes ambitions est effectivement de favoriser l'émergence d'une nouvelle génération de promoteurs qui auront besoin de financement, de conseils. Pour permettre aux jeunes de s'installer, nous allons leur proposer des tuteurs, composés de promoteurs proches de la retraite, mais aussi créer un forum financier pour que se réalisent des partenariats. En outre, puisque ces jeunes entrepreneurs ont besoin de présenter leurs réalisations, je vais lancer la Pyramide de la première oeuvre. I. B. : Que manque-t-il pour la mise en oeuvre de ce programme ? >M. P. : Un observatoire national, intégrant les données sur le marché locatif neuf ou quasi neuf ! D'ici à six mois, je veux bâtir un outil statistique national pour connaître les stocks, les prix au m2, les loyers ou encore le taux de vacance dans les appartements construits au cours des vingt dernières années. Je veux connaître la réalité des besoins locatifs. Ce n'est qu'en s'appuyant sur cet outil qu'il sera possible de prendre en compte l'ensemble des composantes de nos métiers et d'élaborer un projet politique cohérent du logement et de l'immobilier d'entreprise. Ma volonté est d'avoir la vision la plus large possible avec une prise en compte des besoins de nos concitoyens.

Parmi les projets phare, figurent les plateaux de la Mayenne et des Capucins. Pas moins de 240 hectares ! Ici, 8 500 à 10 000 logements devraient au total être construits durant les vingt prochaines années. Il s'agit ni plus ni moins de greffer un nouveau pan de ville au nord ouest d'Angers. Pour l'heure, c'est la Zac du plateau des Capucins qui est la plus avancée. Ce nouveau quartier vient d'ailleurs d'être rebaptisé : Les Hauts de Saint-Aubin. La première pierre de l'île des Chalets (500 logements réparties en huit îlots) a été posée en mai dernier. C'est l'une des vingt îles qui composeront le futur quartier imaginé par le tandem Roland Castro et Sophie Denissof. C'est justement là que Nexity commercialise Villapollonia Les Capucins, "un ensemble de logements, du studio au 5-pièces, tous dotés de surface atypique et de terrasse, loggia, balcon, véranda ou jardin privatif", précise Gilles Madre, directeur commercial de Nexity George V. Et ce qui ne gâte rien, les prix restent accessibles, d'autant que ce programme bénéficie d'une TVA à 5,5 % et du dispositif "Habiter Angers"(voir encadré). A titre d'exemple, un 2-pièces se négocie entre 127 761 et 161 415 e (parking compris) ; un 3-pièces entre 132 825 et 189 000 eet un 4-pièces entre 183 020 et 261 640 e.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Nîmes Métropole par la fédération des promoteurs immobiliers.