Comment choisir son investissement ?

“Quelle que soit la surface choisie, il faut se poser le problème de l'adéquation entre le produit d'investissement choisi et la demande locative, présente et future” estime Emmanuel Ducasse. La préoccupation de l'emplacement est le leitmotiv de tous les professionnels : un studio dans une ville universitaire développée est à coup sûr une bonne affaire. Le même type de surface dans une ville qui n'accueille qu'une petite antenne universitaire ou une grande école – sans perspectives de développements futurs – est plus aléatoire.

Comment choisir son investissement ?
Comment choisir son investissement ?

L'emplacement, premier critère.


Il faut donc absolument et avant tout, se soucier de l'emplacement du bien… “Et pour cela, une visite est obligatoire” assène Emmanuel Ducasse. Trop d'investisseurs, en particulier dans le neuf, se contentent des informations procurées par les réseaux de vente, qui présentent l'investissement immobilier sous l'angle du placement financier uniquement, voire sous celui de l'économie d'impôts avant tout. Or l'avantage fiscal ne doit pas être considéré que comme une cerise sur le gâteau, sans constituer la motivation de fond de l'investisseur. Car les effets pervers de dispositifs comme le Robien ne sont plus à démontrer : surabondance de biens locatifs dans des villes petites ou moyennes et éloignées des grandes métropoles, qui ne trouvent pas de locataires et transforment l'investissement locatif en boulet… Pour que l'investissement locatif soit intéressant – y compris du point de vue fiscal – il faut donc sélectionner les logements en fonction de leur emplacement. Choisir une résidence où les prix sont relativement bas mais située dans un “mauvais” quartier n'est pas forcément une bonne affaire. A l'inverse, miser sur un quartier en devenir, en se renseignant sur les projets urbains de la mairie, peut s'avérer payant.


Petites surfaces bien placées.


Quand il s'adresse à la clientèle jeune, étudiante ou démarrant dans la vie professionnelle, le studio “idéal” se situe à proximité du campus, ou en centre-ville, près des lieux animés, des cinémas et des bars branchés qui font le bonheur de la jeunesse. Mais les personnes âgées, qui forment également une partie de la clientèle des petites surfaces, apprécieront davantage le calme et la proximité des commerces et équipements. L'investissement locatif, qu'il s'agisse d'une petite ou d'une grande surface, doit être appréhendé sur le long terme. Les bonnes affaires se trouvent fort logiquement dans les quartiers en devenir ou populaires, rarement en cœur de ville. La réflexion de l'investisseur doit alors porter sur l'avenir : est-ce que ce champ de grues deviendra un quartier bien équipé, bien relié au reste de la ville ? Si l'investisseur envisage l'acquisition d'un logement familial, se pencher sur la carte scolaire, estimer la proximité d'établissements scolaires de bonne réputation, est une démarche utile.


Côté grands logements,


il ne faut pas négliger la maison : dans certaines villes de province, on trouve plus facilement des locataires pour une maison individuelle que pour un grand appartement. Les familles acceptent plus facilement, y compris dans les grandes métropoles, d'aller à une demi-heure du centre-ville pour une plus grande qualité de vie, plus d'espace et la possibilité de jouir d'un jardin. La maison peut donc constituer un produit d'investissement valable, y compris en deuxième couronne, où les prix sont plus abordables. “En un mot, pour bien choisir son investissement locatif, l'acquéreur a intérêt à se poser le problème du type de locataires qu'il pourra attirer et à se mettre dans sa peau, en tenant compte de ses besoins et de ses exigences” conclut Emmanuel Ducasse.


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