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Selon Crédit Foncier, en 2014, 76 % de l’investissement locatif porte sur 6 des 22 régions de France : l’Île-de-France, l’Aquitaine, Midi-Pyrénées, Rhône- Alpes, Paca et Languedoc-Roussillon. En quatre ans, ce phénomène de concentration s’est accentué puisqu’il a progressé de 2 %. Et quatre régions ont renforcé leur attractivité depuis 2010 : l’Île-de-France (de 16 à 18 %) ; l’Aquitaine (de 11 à 14 %), Midi-Pyrénées et Rhône-Alpes (de 11 à 13 %).

Autant de profils d'investisseur que de choix possibles : c'est la première remarque que font tous les professionnels du conseil en investissement immobilier. "Il n'y a pas de vérité unique. Le secteur d'acquisition dépend du profil et des objectifs de chaque investisseur. S'il recherche à la fois une défiscalisation importante et une garantie de valorisation, sa solution sera moins fixée sur la rentabilité locative. Dans ce cas, pour- quoi ne pas acquérir une maison très bien située, qui nécessite un budget élevé mais garantit une plus-value" argumente ainsi Jean-Pierre Marillier, responsable de la formation chez Valority.

Avec la RT 2012 applicable depuis 2013 et son lot de nouvelles contraintes pour les professionnels, les coûts de construction ont augmenté de 10 %.

Une anticipation exceptionnelle des opérateurs

Réunis à Nice, les promoteurs immobiliers ont débattu des enjeux du logement afin d’anticiper au mieux les besoins de demain. À cette occasion, le concours des Pyramides d’or a distingué les projets les plus innovants. Coup de projecteur sur le lauréat.

J'ai obtenu un prêt à taux zéro pour l'achat de ma résidence principale il y a 4 ans. Les conditions de celui-ci sont-elles transférables sur une nouvelle opération ? (Jean François R., Fontainebleau, 77)

La banlieue ouest de Lyon est un savant mélange entre ville et campagne. Très prisée par une clientèle familiale, c'est également le deuxième bassin d'emploi de l'agglomération lyonnaise. Tour d'horizon d'un territoire qui veut préserver son charme.

"Il n'y a pas de facteurs qui encouragent une hausse importante des prix du marché"

"Mettre en avant nos 300 jours de soleil par an"

Olivier Brachet, vice-président à l'habitat et au logement social du Grand Lyon répond à Explorimmoneuf.

Regroupant désormais trois anciennes régions, ce vaste territoire devra prendre ses marques.

Notre maison est bientôt achevée et nous allons être invités à la réception des travaux. Quelle est la somme que nous pouvons conserver si nous ne sommes pas satisfaits ? (Joséphine P., Paris 6e)

“L’Ile de France peut être analysée selon trois secteurs : la zone centre, qui connaît une pénurie de l’offre ; la première périphérie, où le marché est à l’équilibre, et la troisième couronne, où l’on constate un léger déséquilibre en faveur de l’offre et, par conséquent, un allongement des taux d’écoulement des programmes. L’une des raisons de ces difficultés réside dans le fait que les acquéreurs se heurtent au durcissement des critères des banques, avec un taux d’effort de 30% des demandes et de l’apport personnel, et à la hausse des taux d’intérêt qui ont augmenté de 0, 6% en un an. La demande reste néanmoins globalement en croissance. Pour nous, l’enjeu est d’adapter notre production aux attentes de nos clients, en mettant par exemple sur le marché des programmes bénéficiant de la TVA à 5, 5% qui permettent aux primo-accédants d’acheter ou aux locataires de devenir propriétaires.”

L’entrepreneur chargé des fondations de notre futur pavillon peut-il exiger un supplément sur le prix – établi forfaitairement à l’origine –pour divers motifs qui ne nous sont pas imputables, notamment la nature du sol ? (M. et Mme Laurent D., Saint-Flour, 15)

Outre des édifices scientifiques et des immeubles à vocation économique, le plateau de Saclay s’apprête à récolter une belle moisson de logements.

Soutenu par une importante population étudiante et par une économie à forte valeur ajoutée, le marché du logement de la quatrième ville de France reste au beau fixe.

Pour vous comme pour tout accédant à la propriété, le recours au crédit relève le plus souvent d’une nécessité. Et même si vous avez le choix entre l’achat comptant ou à crédit, vous pouvez avoir intérêt à vous endetter pour réduire vos impôts. Car en matière d’investissement immobilier, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Ils permettent donc de réduire l’assiette des revenus imposables, voire de faire apparaître un déficit foncier imputable sur le revenu global et, par voie de conséquence, générer des économies d’impôts qui viennent réduire très sensiblement le coût du crédit. Et si vous disposez de capitaux propres, vous n’avez pas intérêt à les mobiliser. Car ils sont aujourd’hui supérieurs aux taux d’emprunt. Sur un contrat d’assurance vie, vous pouvez espérer 4,5 à 6 % de rentabilité selon que la formule est plus ou moins risquée. Bref, le recours au crédit peut améliorer sensiblement la rentabilité globale d’une opération grâce à l’économie d’impôt générée. Reste que les déficits fonciers étant imputables sur les revenus globaux, l’incidence financière de cette imputation est d’autant plus forte que le taux marginal d’imposition est élevé. Déduire les intérêts d’emprunt peut très bien passer par la souscription d’un crédit classique amortissable de façon mensuelle, par exemple. Mais il existe aussi des formules beaucoup plus sophistiquées. Les banques ont, en effet, bien compris l’enjeu pour les investisseurs d’obtenir le meilleur rendement possible par le biais de la déduction des intérêts d’emprunt. Mais attention, ces prêts restent relativement risqués.