ATTERRISSAGE EN DOUCEUR

Si les loyers continuent d'augmenter, ils ne le font pas au même rythme que les prix de vente. Raison de plus pour regarder au-delà des avantages fiscaux quand on achète pour louer ! Tous les experts qui se penchent sur la situation du marché locatif privé constatent, à l'instar de ceux de la Fnaim, "une progression modérée des loyers". Lors de sa conférence de presse d'août dernier, la Fnaim, faisant le bilan de l'évolution générale des loyers sur l'année 2004, mettait en évidence "une évolution somme toute contenue par rapport à 2003, de l'ordre de 3,7 %, à comparer avec des variations annuelles qui ont pu atteindre 8,8 % en 2002 et 5,6 % en 2003, et cela quelle que soit la surface des logements, puisque la progression est à peu près la même du studio aux grands appartements".

ATTERRISSAGE EN DOUCEUR
ATTERRISSAGE EN DOUCEUR

Même son de cloche du côté de la Cnab (Conseil National des Administrateurs de Biens), dont le Conseil Supérieur constate : "Les données disponibles au 1er trimestre 2005 confirment, et au-delà, ce ralentissement : la baisse des loyers au m2 observée tant par rapport au trimestre précédent qu'au 1er trimestre 2004, rend probable la stabilisation des loyers au cours de l'année à venir. Au total, les loyers semblent converger vers des valeurs comprises entre 18,5 et 19 €/m2 à Paris et 15 et 15,5 €/m2 en région parisienne".


La pression se relâche


En conclusion, tous les observatoires de l'évolution des loyers s'accordent à constater que si les loyers subissent toujours de fortes pressions, elles sont moins vives que par le passé et notent un ralentissement de la hausse dans l'ensemble des régions.


Seules quelques régions se distinguent depuis le début de l'année 2005 par des hausses supérieures à 7 %, suivant les chiffres collectés par le Snoupi (Suivi National des Observatoires de la Propriété Immobilière). Parmi elles, on retrouve la région Paca, avec une augmentation de 7,2 %, ou encore l'Aquitaine, avec une progression de 7,6 %. Plus surprenante, la hausse qui frappe l'Auvergne, avec un bond de 8 %.


La part belle aux petites surfaces


Quelle est la structure du marché locatif ? Dans toute la France, ce sont toujours les petites surfaces qui composent la très grande majorité de l'offre : "Les deux tiers des appartements proposés à la location concernent des petites unités, studios ou 2-pièces" constate la Fnaim. Les studios et 1-pièce représentent ainsi 33 %de l'offre, et les 2-pièces 33,3 %, contre un petit 3,2 % pour les appartements familiaux de plus de 5-pièces !


Cela correspond sans nul doute à la demande, les grands appartements familiaux étant traditionnellement des produits tournés vers l'acquisition. Toutefois, avec les mutations liées aux changements professionnels, une vie aujourd'hui plus "mobile" qu'hier, et cela jusqu'à un âge plus avancé, la demande existe pour la location de grands appartements, voire de maisons.


Le choix des investisseurs en faveur des petites surfaces n'est donc pas seulement la traduction d'une demande qui ne porterait que sur ce type de biens. Il s'agit tout bonnement d'un problème de rentabilité, puisque plus le prix d'entrée est élevé, moins la rentabilité locative est bonne, d'autant que les loyers au m2 sont moins élevés pour les grands appartements. Un exemple : à Grenoble, en 2004, le prix moyen du loyer se situait à 13,9 e/m2 pour 1-pièce, tombait à 9,2 €/m2 pour un 3-pièces et à 7,8 €/m2 pour un 5-pièces !


Cela dit, si vous souhaitez donner une orientation patrimoniale à votre investissement, le choix d'un grand appartement n'est pas absurde : sur le long terme, vous êtes sûr de faire une bonne affaire et d'empocher une belle plus-value à la revente... A condition bien sûr d'avoir bien choisi votre logement, son quartier, etc.


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