Tout pour évaluer la rentabilité locative

Il existe différentes façons de calculer la rentabilité locative d’un bien. Mais pour l’investisseur, l’essentiel est de ne pas se tromper à l’achat. Démonstration.

Tout pour évaluer la rentabilité locative
Tout pour évaluer la rentabilité locative

Motivés par le dispositif fiscal Scellier, deux tiers des acheteurs de logements neufs sur les trois premiers trimestres de 2010 étaient des investisseurs. Acheter pour louer permet en effet d’acquérir un bien avec un effort de trésorerie raisonnable – le loyer vient compenser une partie des mensualités – et de se constituer un patrimoine à terme.


Calculer le rendement potentiel d'un investissement locatif


L’acheteur espère toujours en tirer une rentabilité maximale, afin d’optimiser son achat. Mais il doit d’abord apprendre à calculer lui-même ce rendement potentiel, et accepter que celui-ci soit moindre s’il choisit un bien plus patrimonial, type beau logement dans un centre-ville historique d’une grande métropole.


Rendement brut du bien immobilier


Le rendement brut, c’est-à-dire les loyers annuels divisés par le prix d’acquisition du bien, est estimé actuellement aux alentours de 2 à 4 % selon les marchés, soit une valeur bien inférieure aux 5-6 % qui pouvaient être obtenus il y a environ dix ans.


Rentabilité nette de l'investissement locatif


Le propriétaire consciencieux calculera plutôt sa rentabilité nette, afin d’évaluer ce qui lui reste réellement à la fin du mois. Pour la calculer, il faut déduire des loyers encaissés les frais que représentent les charges de copropriété, la taxe foncière et les travaux éventuels. Ceux qui préfèrent la sérénité sacrifieront encore quelques deniers à la souscription d’assurances loyers impayés et vacance locative, voire confieront leur bien à un gestionnaire.


Taux de rentabilité interne ou TRI


Un troisième chiffrage, beaucoup plus financier que les deux autres méthodes, intègre également à l’ensemble de l’opération (achat, loyers, frais) les avantages fiscaux et une évaluation hypothétique de plus-value à la revente. C’est ce que les professionnels appellent le taux de rentabilité interne (TRI). “Au moment d’évaluer le rendement global du bien, il vaut mieux miser sur de très faibles revalorisations. Lorsque je simule un investissement immobilier locatif, je m’en tiens à une revalorisation du bien à 1 % par an, idem pour le loyer, indique Patrice Ponmaret, président de la Chambre des indépendants du patrimoine (interview proposée "A lire aussi" ci-dessous). Il s’agit de paramètres très sensibles : par exemple, il suffit de passer de 1 à 2 % pour que les chiffres de la rentabilité explosent.”


Mieux vaut donc compter a minima, afin de se réserver au mieux une belle surprise à la sortie de l’investissement.


 

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