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Migrations, décohabitations, économies d'espace pour les générations futures font évoluer la politique urbaine rennaise. Visite d'une métropole qui gère ses mutations.

Nous avons acquis un trois-pièces neuf à Mandelieu, en vue de notre retraite. En attendant, nous le destinions à la location dans le cadre de la loi Robien, mais nos enfants nous encouragent à l'occuper en secondaire en y faisant aussi un peu de location saisonnière. Avons-nous le droit de renoncer au dispositif fiscal proposé par le promoteur ? (Annie et Alain M., Lyon 6e, 69)

Signature architecturale, appartement de standing, emplacement privilégié, prestations d’exception... notre enquête vous dévoile l’univers des programmes immobiliers haut de gamme.

Bretagne et Pays de la Loire ont le vent en poupe, avec des villes comme Rennes et Nantes qui se distinguent par le nombre de nouveaux habitants qu'elles attirent et les nombreuses opportunités de logements neufs qu'elles offrent. Les prix ont grimpé en conséquence et il n'est pas rare de dépasser les 3 000 euros/m2 pour le haut de gamme en centre-ville. L'investissement locatif n'est pas des plus rentables quand les prix d'entrée sont si élevés, mais comme le fait remarquer Pierre Bazaille, notaire : "Dans toutes les grandes agglomérations apparaissent des micro-marchés, à l'échelle d'un quartier, très au-dessus du prix moyen, mais qui constituent des valeurs sûres d'un point de vue patrimonial". Outre les deux grandes agglomérations, il faut citer des villes comme Brest, Vannes ou Le Mans, où le marché a enregistré de fortes hausses, témoins d'un renouveau immobilier, avec une demande locative conséquente.

L'essentiel du marché immobilier en neuf est concentré à Montpellier. Hors de la ville centre, les opérations de promotion immobilière se distinguent par leur... absence. A l'exception de la commune de Juvignac, avec le Domaine de Font Despierre, inspiré de la très médiévale circulade. Outre Sefiteg qui y réalise 26 appartements et 49 maisons, PragmA commercialise la résidence l'Hermitage, 46 appartements, composés de 2 et 3-pièces, ainsi que 18 maisons, en 3 et 4-pièces. Marignan Immobilier va construire sur ce même site, en commercialisation depuis fin octobre, 38 maisons et 38 appartements, à 2 900 €/m2 environ. Quant à Eiffage, il signe le Mas de Font Despierre, 55 logements, en deux bâtiments collectifs. A noter que les promoteurs commercialisent en parallèle des parcelles de terrains à bâtir. En dehors de cette remarquable opération d'aménagement aux portes de Montpellier, les quelques réalisations isolées sur l'aire urbaine ne poussent pas à l'optimisme : "Montpellier est un cas à part sur ce territoire, mais quasiment aucune commune ne libère de terrains pour lancer de vraies opérations d'aménagement, regrette Marc Séchaud. Nous constatons que, pour l'instant, les outils d'urbanisme densifiant l'habitat ne servent à rien. En cela, la loi SRU n'a pas changé grand chose". A l'heure d'une prévisible crise de l'énergie, la rationalisation de l'habitat et sa densification sont en ligne de mire : "L'impact du coût de l'énergie va être tel qu'il deviendra rapidement difficilement supportable à ceux qui s'éloignent trop, estime Marc Séchaud. Il est urgent d'anticiper !". Hors de Montpellier et de l'agglomération, les promoteurs poursuivent leur développement, comme Nexity George V, Sopra promotion-Groupe Kaufman & Broad. Bouygues Immobilier est présent à Villeneuve-lès-Béziers avec Villa Nova ou encore à Ribaute-les-Tavernes, dans le Gard, avec le village résidentiel des Bastides du Sud, comprenant club house, piscine ou boulodrome.

Si le prêt à taux zéro ainsi que les APL ont été sévèrement critiqués dans un récent rapport, le prêt social location-accession serait le compagnon idéal pour aider les ménages modestes à devenir propriétaires dans le neuf.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la CA de Tours par la fédération des promoteurs immobiliers.

Dans un marché en net ralentissement, Massy s'illustre comme une des communes les plus actives de l'Essonne. Ses points forts : des dessertes et des équipements excellents. Son point faible : des prix assez hauts, qui s'expliquent par la rareté des produits.

Président du conseil général de Seine-Saint-Denis

Partie prenante, avec Créteil et Limeil- Brevannes, de la communauté d'agglomérations de la Plaine Centrale, Alfortville. A 7 kilomètres de Paris (et 20 minutes de Châtelet-les Halles par le RER D), la commune est elle aussi chérie des acquéreurs. Depuis 1999, l'offre ne faiblit pas et huit programmes sont à l'affiche actuellement. Avec 36 000 habitants et l'originalité de posséder des limites administratives matérialisées par la Seine, la Marne, la ligne SNCF et l'A 86, elle attire les acheteurs avec des prix attractifs en ces temps de flambée immobilière : on trouve des petits 3-pièces à partir de 176 000 €, une opportunité rare en première couronne. Elle développe d'autres atouts : en plus de ses kilomètres de promenade piétonne sur les bords de la Marne, la commune a obtenu 4 fleurs au concours national des villes et villages fleuris. Elle a aussi un bon niveau d'équipements scolaires et sportifs et de nombreux lieux de rendez-vous à la culture, avec notamment deux théâtres, deux musées et un conservatoire municipal de musique. Elle poursuit ses efforts en la matière. La construction d'une médiathèque et d'une salle de spectacles de 400 places vient de débuter. Elles devraient être livrées en 2007. "Nous avons à coeur d'éviter les trop grosses opérations pour ne pas fragiliser le tissu urbain et social, prévenait cependant Joseph Loreau, maire-adjoint à l'urbanisme, au patrimoine et à la voirie dans un récent numéro de l'Indicateur Bertrand. Le nouveau plan local de l'habitat (PLU) prévoit une diminution des hauteurs de constructions autorisées".

Bruno Rouleau : En France, le crédit immobilier dispose d'éléments de souplesse comme les prêts à paliers. Mais finalement, les banquiers n'utilisent pas autant qu'on le croit les prêts à paliers ou lissés qui constituent deux techniques différentes pour un même résultat : contenir la mensualité. Pour certains établissements, cette technique s'apparente au prêt progressif. Ce qui n'est pas le cas car au contraire, les prêts à paliers ou lissés tendent plutôt à contenir la mensualité et à réduire le coût du crédit. Parmi les évolutions importantes à venir, je pense que le prêt modulable va jouer un rôle important. Aujourd'hui, cette offre, qui est très courante dans des pays tels que l'Espagne, l'Italie ou l'Angleterre, n'est pas beaucoup pratiquée en France car les formules existantes sur le marché n'apportent pas tellement de marges de manoeuvre aux emprunteurs. Or, on va vraisemblablement voir arriver des formules plus innovantes, développées par des banques espagnoles comme Cutxa Banque, ou italiennes comme Micos Banca. Ce qui obligera les Français à prendre véritablement en main la gestion du remboursement de leur prêt. Ils pourront interrompre leur mensualité pendant un an s'ils le souhaitent ! Mais les emprunteurs devront prendre leurs responsabilités. Autre élément qui va vraisemblablement évoluer courant 2008 : le taux d'endettement requis pour un prêt immobilier qui est actuellement de 33 % maximum des revenus. Cette barrière devrait tomber. Les consommateurs français habitués à être surprotégés, vont voir des changements s'opérer.

Toutes les banques proposent des prêts relais, dont les caractéristiques peuvent varier d’un établissement à l’autre. Mais quoi qu’il en soit, le principe reste le même et consiste à vous faire une avance sur le montant présumé de la vente de votre ancien logement. Cette avance ne dépasse généralement pas 80 % de la valeur du bien, à laquelle il faut toutefois déduire les éventuels crédits en cours. Si votre logement vaut 200 000 e et que vous devez encore 100 000 e, au mieux, la banque n’établira son crédit relais que sur la base de 80 % de 100 000 e. Une marge de précaution au cas où vous ne réussiriez pas à vendre votre ancien bien au prix souhaité. On le sait, les vendeurs ont toujours tendance à surestimer leurs biens… Quoi de plus légitime que d’espérer le meilleur prix ? Dans un contexte de fluidité totale du marché, pas de souci. On l’a vu ces dernières années, alors que les biens partaient comme des petits pains en une semaine ou un mois. Mais aujourd’hui, la donne a changé sur le marché de l’immobilier et les biens mettent plus de temps à trouver preneur. Aux dires des professionnels, il faut actuellement en moyenne cinq ou six mois pour vendre un bien, alors qu’il en fallait deux ou trois l’année dernière. D’où une vigilance accrue des banquiers. Certains ont d’ailleurs d’ores et déjà réduit leur avance, ne prêtant plus que 60 à 70 % du prix du logement à vendre. Pour autant, le crédit relais conserve son intérêt dans un projet d’achat-revente.

Autre grand équipement, le parc Terra Botanica sera un espace ludique entièrement dédié au règne végétal, accompagnant ainsi les activités liées à l’envergure de pôle de compétitivité mondial d’Angers dans le domaine du végétal. Les travaux préparatoires ont commencé, sur les 51 ha que le parc couvrira sur le plateau de la Mayenne. Côté logements, c’est sur le plateau des Capucins que les premières constructions ont déjà démarré. Dessiné par l’atelier Castro-Denissof, l’espace est divisé en petites îles formant un archipel parsemé de jardins familiaux, d’espaces boisés, de terrains de jeux ou de détente. La construction de l’île des Chalets – qui devrait compter environ 500 logements – a ouvert le bal. Angers Habitat y lance 86 logements sociaux, tandis que Nexity Apollonia réalise 75 logements collectifs, accompagnés de quatre logements intermédiaires et de trois maisons individuelles. D’autres promoteurs, comme Abraham Promotion, le rejoignent avec pour projet de construire 16 maisons individuelles dans la partie sud de l’île.

Le groupe Rabot Dutilleul a décidé de réunir ses différentes sociétés de promotion construction au sein d’une même entité. Les entreprises concernées sont Bati Conseil Immobilier (acquis en 2003), la société Sedaf (achetée fin 2007, en association avec le Crédit Agricole Nord de France), et Palm Promotion.

Ce n’est pas parce que le fisc vous octroie une réduction d’impôt que vous ne devez pas être attentif au prix du bien que vous envisagez d’acheter.

Ministre de l’Égalité des territoires et du Logement

L’automne sera clément pour le prêt à 0 %.La ministre du Logement et de la Ville a confirmé son maintien. Suivez-nous pour en découvrir le fonctionnement et vos obligations.