Centres-villes rénovés et projets d'écoquartiers

Des rives de l'Orne près de Caen jusqu'à Rennes, capitale de la Bretagne, en passant par les hauteurs de Rouen ou les stations balnéaires comme Perros-Guirrec ou La Baule, les programmes porteurs, pour habiter ou investir, ne manquent pas.

Centres-villes rénovés et projets d'écoquartiers
Centres-villes rénovés et projets d'écoquartiers

Le rebond se confirme : dans le Grand Ouest, de la Normandie aux Pays de la Loire, les ventes ont bien redémarré depuis le premier trimestre 2010, et les transactions ont permis de renouveler l'offre. Mais malgré l'abondance de nouveaux programmes, le marché reste tendu, et le spectre d'une pénurie de bons produits disponibles n'a pas encore complètement disparu.


Dans l'agglomération caennaise, par exemple, on estime qu'il faudrait construire un millier de logements répartis sur les 29 communes pour répondre aux besoins locaux. Le diagnostic du prochain PLH en recommande 800, « pour relever le défi démographique, tout en restant réaliste », le rythme nécessaire pour juguler les prix de vente élevés, ainsi que l'augmentation des loyers et le manque de logements de 2 et 3-pièces, destinés aux primo-accédants.


À Caen, les dernières offrent se situent autour de 3 454 €/m2 d'après la FPC, soit 9 % d'augmentation depuis début 2009. Une hausse que les observateurs locaux attribuent à l'important déséquilibre entre offre et demande, mais aussi à la haute qualité des derniers projets lancés sur le marché.



Honneur au BBC


Les programmes BBC sortent en effet du lot dans l'offre attractive de nouveaux logements, nouvelle loi Scellier oblige. La centaine de logements issue de l'opération de renouvellement urbain des Rives de l'Orne, fait ainsi partie des produits d'investissement à suivre de près, avec, en cours de commercialisation, la résidence Samuel de Champlain (Investir Immobilier) sur le quai Hamelin. Au-delà, Séri Ouest réalise Aurore entre l'hypercentre et la desserte du périphérique sud, au coeur du quartier Venoix. Eiff age Immobilier et Nexity-George V mettent l'accent sur l'environnement immédiat, préservé et verdoyant, en lisière du centre historique pour le premier (Les Jardins de Carel), mais également près de l'université, en ce qui concerne le second (Les Villas Mathilde).


À Rouen, les prix sont passés sous la barre des 3 000 €/m2, après une légère baisse sur les derniers mois (- 6 %). L'offre n'est pourtant, là encore, pas pléthorique, d'après les analyses de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers). Sur le terrain, on trouve des produits haut de gamme, avec quelques dernières opportunités à saisir, comme le Cadran de Kaufman & Broad, qui dispose encore d'un 4-pièces de 151 m2 à 690 000 € dans le centre-ville historique. Bouygues Immobilier termine aussi les Terrasses de Saint-Ouen (4 512 €/m2), place du Général-de-Gaulle et le Cours Saint-Gervais (3 825 €/m2), au croisement de Saint-Gervais et du quartier Pasteur, en pleine expansion. Les programmes les plus accessibles sont aussi les plus récents, situés dans des quartiers en renouvellement. Sur les hauteurs de Rouen, Nexity Apollonia affi che des appartements et quelques maisons à partir de 89 000 €, et 157 000 € pour une maison de 4-pièces (74 m2). Icade a lancé, près de l'université du Mont-Saint-Aignan, la résidence Soprano avec des logements du 2-pièces (80 000 à 116 000 €) au 4-pièces (180 800 €). La périphérie rouennaise dispose aussi de quelques opportunités intéressantes.


Vous pensez (à raison) qu'un écoquartier est un bon site les villes moyennes (Saint-Brieuc, Quimper, Vannes). Adresse connue des investisseurs de l'Ouest, avec de bonnes rentabilités locatives et des prix toujours relativement bas pour les acquéreurs extérieurs, la ville de Brest nécessite aujourd'hui une lecture sectorisée.


D'après les notaires, les prix se stabilisent dans les quartiers proches du centre, tandis que les tendances sont variables dans les quartiers excentrés où les ventes peinent à repartir, à Bellevue notamment.


L'offre des promoteurs s'y fait plutôt rare. On note une résidence BBC près du centre-ville, bientôt desservi par le tramway. Réalisé par Nexity George V, les Balcons de Kerzu, programme accessible à partir de 109 381 e (le prix d'un 2-pièces de 42 m2), sera livré à partir du 2e trimestre 2012. En périphérie, le promoteur affiche aussi Marin Marine, à Bohars, à partir de 62 500 e.


Les investisseurs trouvent davantage de produits disponibles à Rennes. La capitale de Bretagne a d'ailleurs pleinement profité des dispositions de la loi Scellier, avec des offres affichant 14,7 % d'augmentation en un an dans le neuf.


D'après le site Meilleurs-agents.com, le m2 dans l'ancien s'y situe entre 1 431 et 3 397 e pour les appartements, et entre 1 483 et 4 116 e pour les maisons. C'est à Cesson-Sévigné et à Saint-Grégoire, traditionnellement prisées, que l'on trouve les niveaux de prix les plus élevés dans l'agglomération.


Ces communes proposent rarement des offres dans le neuf. La collectivité veut que le développement de l'habitat prenne encore plus en compte la diversité des publics et les besoins de familles, mais aussi qu'il se recentre sur des secteurs déjà fortement urbanisés (voir l'encadré ci-dessous). La volonté politique coïncide avec l'aspiration des promoteurs à disposer d'une off re centrale, attractive pour les investisseurs comme pour les acheteurs de résidence principale. Sur les Papeteries de Bretagne, Pigeault Immobilier – qui réalise le Clos de l'Ile, dans le quartier recherché de Fougères-Saint-Martin, et Villa d'Armor, rue de Saint-Brieuc – propose ainsi des logements du 2 au 6-pièces, avec de grandes surfaces entre 100 et 140 m2. Seri Ouest y affiche des appartements de 1 à 7-pièces, à quelques minutes à pied de la place de Bretagne par les berges de la Vilaine, et à deux minutes de la rocade ouest. Dans l'écoquartier de la Courrouze, où Arc achève la commercialisation d'Oxygène, Secib a démarré les ventes de la deuxième tranche de Casé Alté, des appartements de 2 à 6-pièces en duplex. Le promoteur breton livre par ailleurs des 3, 4 et 5-pièces « pour habiter ou investir » intra-muros. Enfin, Bouygues Immobilier a lancé Orée Verde au nord de la ville, dans le quartier de Beauregard, 57 appartements à 3 500 €/m2 en moyenne, avec un ticket d'entrée à 125 000 € pour un 2-pièces de 36 m2 en rez-de-chaussée. Au cahier des charges, entre autres, chauffage et eau chaude sur le réseau urbain couplés à des panneaux solaires, pour assurer la qualité de l'approvisionnement.



Réelle plus-value pour les produits « face mer »


Sur les côtes, très chiches en offre de logements neufs, la reprise se dessine, avec non plus une hausse, sauf produits exceptionnels, mais une activité à nouveau présente. Animées essentiellement par les résidences secondaires et les seniors, les côtes sont, dans certains cas, redevenues abordables pour les jeunes actifs. On retrouve dans l'ancien des petits biens ou des produits à rénover, pour 100 000 €. Les nouveaux programmes les mieux situés se vendent vite, avec une réelle plus-value pour les produits « face mer » de communes connues, comme ce 2-pièces de 44 m2 proposé à 170 000 € (3 863 €/m2) à Perros-Guirrec (Villa Bleue, Nexity George V) ou ce 2-pièces de 56 m2 au troisième étage du Grand Sillon, réalisé par Bouygues Immobilier sur la Chaussée du Sillon à Saint-Malo, à vendre 345 000 € (6 160 €/m2). Plus au sud, sur les côtes de Loire-Atlantique (Piriac, Le Croisic, La Baule), on dépasse les prix nantais avec des transactions à 3 878 €/m2 en moyenne au 3e trimestre 2010. Les opérations en cours (dont AC2 – Les Marines Saint-Goustan, Adi au Croisic et la résidence des Ondines, dans le nouveau quartier près de la gare à La Baule, réalisée par Nexity-George V) proposent des tickets d'entrée entre 192 000 et 194 000 € pour un 2-pièces.



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