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Passages à l'abri des regards, étages mansardés, ateliers repensés en lofts : la capitale ne manque pas de génie pour séduire. D'autant qu'elle verdit et rallume la vie dans sa couronne et ses îlots vétustes. Plongée au coeur des arrondissements.

Décines, à l'est de l'agglomération lyonnaise, revivifie son commerce et crée 350 nouveaux logements. A l'horizon 2015, cette petite bourgade attend un millier d'habitants supplémentaires. Tassin la Demi-Lune réaménage son centre-ville et développe 27 800 m2 de logements qui vont s'articuler autour de jardins et de commerces. A Mions, un chantier de près de 5 M€ permet à la municipalité de se doter d'un véritable centre-ville. Une cinquantaine d'appartements seront construits en collaboration avec l'Opac du Rhône tandis qu'un second programme propose des maisons individuelles de ville. A La Tour-de-Salvagny, à une petite quinzaine de kilomètres du centre de Lyon, un ensemble d'une soixantaine de maisons jumelées, de 25 habitations individuelles et de 40 logements collectifs vont voir le jour sur le site du Contal.

Il ne faut donc pas confondre rentabilité locative et investissement patrimonial. Pour un appartement en plein centre-ville, bien situé et haut de gamme, le ticket d'entrée sera forcément plus élevé et réduira la marge de rentabilité locative. En revanche, à l'heure de la revente, le capital de départ sera augmenté d'une plus-value conséquente. Un logement bien placé et de bonne qualité se revendra facilement, indépendamment des aléas de la conjoncture.

A Montpellier, l’offre en logement - sur tous les segments de marché – ne manque pas, notamment grâce à la politique de la Ville et de son aménageur public, la Serm. Le groupe Ellul est présent sur les principales Zac. Kaufman & Broad lancera un programme entre le début de l’été et l’automne sur la Zac Ovalie. A lui seul, Urbat va lancer dans les six prochains mois six opérations hors Zac, au nord, au sud, au centre et à l’est de Montpellier, soit un millier de logements neufs à la vente ! Bouygues Immobilier lance 50 petites surfaces à travers le Campus du parc, quartier nord, à 3 200 €/m2 en moyenne, pour une livraison début 2008. Une vraie demande encore non satisfaite et composée du per- sonnel du complexe hospitalier proche et d’étudiants, trouvera ici une réponse qui lui est destinée. Pragma, qui commercialise Le Crystal, résidence située face au Bassin Jacques-Coeur s’oriente aussi avec Kaelis, vers le concept de résidence avec services, notamment à Port- Marianne, “une alternative à l’hôtellerie qui correspond bien à l’évolution des modes de déplacement”, observe Philippe Gadelle, Directeur général de Pragma..

En matière d’acquisition, différents prêts permettent de faire des économies sur le coût de votre crédit. D’une part, parce qu’ils ont des taux très attractifs ; d’autre part, parce qu’ils ont le mérite d’être considérés comme faisant partie de votre apport personnel. Il s’agit notamment du prêt 1 % logement, du prêt aux fonctionnaires, du prêt à 0 % et des prêts de l’épargne logement. Le prêt à 0 %. Vous en avez forcément entendu parler. Pour en bénéficier, vous devez répondre à certains critères. Tout d’abord être primo-accédant, c’est-à-dire, n’avoir pas été propriétaire de votre logement de puis au moins deux ans. Ensuite, entrer dans les plafonds de ressources définis. Ainsi, si vous êtes une famille de quatre personnes, vos revenus ne doivent pas dépasser 40 888 e en province et 56 875 e en Ile-de-France, sur la Côte d’Azur ou dans le Genevois français. Le montant du prêt ne peut excéder 20 % du prix total de votre acquisition (porté à 30 ou 40 % dans certaines zones) avec, là encore des plafonds selon qu’il s’agit d’un achat dans le neuf ou dans l’ancien. A titre d’exemple, pour un ménage de quatre personnes achetant un logement neuf, le prêt oscille entre 21 500 et 27 500 e selon la zone géographique. Quant à la durée du prêt, elle est d’autant plus longue que les revenus sont faibles. Pour en faire la demande, il suffit de s’adresser aux banques qui ont signé une convention avec l’Etat (elles sont très nombreuses). Attention : certaines régions, départements ou villes accordent des aides supplémentaires, sous forme de prêt à 0 % complémentaire, de subvention… Si vous avez la chance de bénéficier d’une aide complémentaire par ailleurs, l’Etat peut aussi majorer le prêt à 0 %. Renseignez-vous auprès de votre mairie et de l’Adil (Agence départementale d’information sur le logement) de votre département. Le prêt 1 % logement. Si vous êtes salarié d’une entreprise du secteur privé (non agricole) d’au moins 20 salariés, vous y avez droit. Ce prêt est réservé à ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois ou qui sont mutés pour raisons professionnelles. Vous pouvez financer l’achat d’un logement neuf ou ancien. Le montant du prêt n’est pas très élevé mais sera toujours le bienvenu si vous n’avez que très peu d’apport. Il est limité à 17 600 e en région parisienne, 14 400 e dans les grandes villes et à 11 200 e ailleurs. La durée du prêt peut aller de 5 à 15 ans et son taux ne dépasse pas 1,5 % (hors frais d’assurance et de garantie). Pour en bénéficier, il vous suffit d’en faire la demande auprès de votre employeur ou du comité d’entreprise. Celui- ci peut accorder directement le prêt ou remettre votre dossier à l’organisme collecteur du 1 % logement. Prêt aux fonctionnaires. S’il est moins attractif que le 1 % logement, ce prêt peut vous aider à compléter votre apport si vous êtes fonctionnaire. Son montant est assez faible - entre 1 200 e et moins de 4 000 e selon la zone géographique et la composition du ménage - et son taux pas très attractif, autour de 4 % les trois premières années et 7 % ensuite. Mais, compte tenu de la remontée des taux, il redevient compétitif, du moins les trois premières années. Vous ne pourrez l’obtenir qu’en complément d’un prêt conventionné (Pas ou PC). La demande doit être faite auprès du Crédit Foncier. Prêt de l’épargne logement. Si vous possédez un plan épargne logement (Pel) ouvert depuis au moins 4 ans, c’est le moment de l’utiliser. D’autant que les taux de l’épargne logement redeviennent tout à fait concurrentiels par rapport à ceux pratiqués sur le marché privé. Pour ce qui concerne la dernière génération, le Pel permet d’emprunter jusqu’à 92 000 e à 4,20 %. Un taux que l’on ne trouve pratiquement plus dans les banques. Le remboursement du prêt peut s’étaler sur 2 à 15 ans. Même chose pour le compte épargne logement (Cel) mais le montant du prêt est nettement plus limité : 23 000 e. En revanche, son taux est fixé à 3,50 % (dernière génération de Cel). Prêts du secteur libre, pensez aux courtiers ! Ce sont des prêts qui ne font appel à aucune aide de l’Etat et qui ne sont nullement réglementés. Ils sont distribués par toutes les banques généralistes ou spécialistes du crédit immobilier. La plupart vous proposeront des formules à taux fixe ou révisable. Sachez cependant que les prêts à taux révisable étant quasiment au même niveau que les taux fixes, ils n’ont guère d’intérêt en ce moment. D’autant que les experts tablent plutôt sur une remontée des taux que sur une baisse. D’ailleurs, certaines banques les ont carrément supprimés de leur gamme de crédit. Vous aurez beaucoup plus de choix sur les taux fixes qui se situent aujourd’hui selon Empruntis. com, entre 4,65 % sur 15 ans à 4,75 % sur 20 ans ou encore à 4,85 % sur 25 ans. Au-delà, le taux grimpe à 5,30 % ! Malgré tout, sachez que les taux annoncés sont toujours négociables. Surtout si vous présentez un bon dossier. Et n’hésitez pas à contacter un courtier en crédit qui peut vous faire gagner de 0,20 ou 0,30 point. Pas négligeable en ces temps où le crédit devient plus cher.

Une 1ère couronne durable.

Le débat ne date pas d'aujourd'hui. Pour la plupart d'entre vous, payer un loyer, c'est jeter son argent par les fenêtres. En restant locataire, vous versez, en effet, des loyers à fonds perdus qui, au bout du compte, représenteront des sommes considérables. Mais vous restez plus mobiles et pouvez déménager quand bon vous semble. En achetant, votre loyer est - au mieux - remplacé par un effort identique. Car, vous vous endettez également pour longtemps. Mais pour peu que vous vous y preniez au début de votre vie active, vous n'aurez plus d'échéances à rembourser au moment de votre retraite. Certes, vous aurez aussi à payer les charges de copropriété, les impôts fonciers, les travaux éventuels... mais c'est un effort qui vous rapportera. Car, vous disposerez d'un toit pour vos vieux jours. Un avantage dont vous ne pourrez pas vous prévaloir si vous restez locataire. Et si vos revenus baissent beaucoup l'heure de la retraite venue, ce qui est fort probable, vous risquez de ne plus pouvoir payer vos loyers. D'autant que les valeurs locatives ont beaucoup augmenté ces dernières années, mettant à mal de nombreux locataires. Rester locataire ne vaut donc que si vous vous constituez un "bas de laine" par ailleurs en plaçant de l'argent sur un produit financier qui rapporte et pas trop risqué, de telle sorte que votre épargne représente un bon petit pécule à l'heure où vous ne travaillerez plus. Mais l'option est tributaire d'un certain nombre d'aléas. Car les placements rentables sont généralement les plus risqués. Or, la bourse a montré ses limites. Depuis quelques années, elle offre de bien piètres performances aux épargnants. Bref, l'achat a, incontestablement, des atouts que la location n'a pas.

Comme l’an dernier, nous avons passé au crible les 30 villes françaises les plus peuplées pour en extraire le top 10 affichant les meilleures performances en termes de dynamisme économique et d’attractivité immobilière. Derrière Bordeaux, toujours leader, d’autres villes se distinguent avec des projets porteurs. Explications.

Si Les Sables-d’Olonne ont plus que jamais la cote, il existe quelques stations plus accessibles qui accueillent de nouvelles résidences.

Comme beaucoup de ses consoeurs de grande couronne, Massy a d’abord été un village. Dans les années 60, s’est additionné le grand ensemble Massy-Antony, construit pour les rapatriés d’Algérie. La gare a suivi à partir de 1990, transformée petit à petit en noeud multimodal RER/TGV, le point fort de la ville. L’envolée immobilière des dernières années a favorisé la construction du quartier neuf Vilmorin, près de la gare. De l’autre côté des voies, s’amorce maintenant Atlantis, dans le même moule. Avec 22 000 emplois, dont 85 % tertiaires (Alstom, Areva, Bull…), Massy est l’un des pôles économiques du Nord-Essonne. Les deux opérations d’intérêt national qui l’encadrent, sur le plateau de Saclay et à Orly et Rungis, conforteraient ce positionnement. Le parc de logements sociaux demeure important (38 %).

L'emplacement et le bien doivent êtres de qualité Indicateur Bertrand : L'Ile-de-France est-elle une bonne région pour investir ? Olivier Dacquin : Oui, c'est une région économique dynamique. Nous accompagnons nos clients dans de telles régions, où se trouve l'emploi, mais à condition que l'emplacement et le bien soient de qualité, près des transports en commun, des infrastructures routières et des commerces. La clientèle internationale se cantonne dans Paris intra-muros. En périphérie, les investisseurs s'intéressent à une commune proche de la leur, dans laquelle ils feront facilement un saut en cas de problème de gestion. Par exemple, un habitant de Boulogne-Billancourt peut investir à Issy. Des Lillois, des Rouennais, regardent aussi vers l'Île-de-France, y compris la proche couronne. I. B. : Les prix ne sont-ils pas trop élevés pour un bon retour sur investissement ? O. D. : Vu le coût du foncier, la rentabilité est forcément plus faible qu'ailleurs. Mais un bon investissement est aussi patrimonial, prenant de la valeur au fil du temps et se revendant bien. Le neuf est fortement soutenu par le dispositif Scellier qui a provoqué un net déstockage. L'ancien résiste bien. Les loyers ne baissant pas tellement, il retrouve une certaine rentabilité après correction des prix. Il existe toujours une clientèle pour cet investissement classique, par exemple un 2-pièces à valoriser par des travaux, à donner plus tard à un enfant ou à utiliser comme complément de retraite. Neuf ou ancien, l'immobilier demeure un bon investissement. On ne tombe pas amoureux de son assurance-vie, mais on ressent de l'affect pour un bien immobilier. Il y a quelque temps, nous nous étions posé cette question : les Français n'ont-ils pas trop d'immobilier ? Je dirais qu'ils en ont en trop en fin de vie et pas assez au début. I. B. : Que penser des résidences pour étudiants ? Voire des villes concentrant beaucoup d'étudiants ? O. D. :Nous avons accompagné nos clients dans certaines résidences pour étudiants en nous montrant très exigeants sur le gestionnaire comme dans les résidences de tourisme. Si une ville devient un dortoir pour étudiants, la fluidité des biens risque de se réduire lorsque les propriétaires, au terme de leur défiscalisation, revendront tous en même temps. Personnellement, j'apprécie les copropriétés équilibrées avec du locatif et de la résidence principale favorisant l'entretien de l'immeuble.

Hors investisseurs, c'est un marché de nécessité qui alimente les transactions.

"Nous devrions construire 680 logements par an durant 6 ans”

Le premier constructeur de maisons traditionnelles en France fait peau neuve. Depuis cette année, les clients peuvent choisir l’architecture, la gamme et le modèle de leur maison.

L'Est varois est-il un marché attractif pour ceux qui ne trouvent pas une offre adaptée dans les Alpes-Maritimes ? "Certaines opérations atteignent de tels prix dans les Alpes- Maritimes que l'on observe un transfert d'une partie de la clientèle vers le Var, autant en résidence secondaire qu'en résidence principale, estime Anaïs Pigeon, responsable des programmes du groupe Roxim. Ceci-dit, le Var aussi enregistre des hausses de prix sensibles, principalement en raison de l'emballement des prix du foncier". Cyrille Nottet, Directeur régional de Bouwfonds Marignan précise que "les prix ont augmenté proportionnellement plus vite dans le Var que dans les Alpes-Maritimes, car l'on partait de plus bas. Nous recherchons des terrains dans ce secteur mais nous sommes actuellement implantés dans l'Ouest, dans l'agglomération de Toulon où nous pouvons vendre à des prix inférieurs à 3 500 €". Dans le secteur de Fréjus-Saint-Raphaël, le prix moyen du stock disponible était, fin 2005, selon l'observatoire Socoprim, de 5 537 €/m2, avec une échelle de 5 321 à 5 753 €/m2 pour 96 % des programmes. L'offre est constituée de 2-pièces, d'une surface moyenne de 55 m2 pour un prix de 288 700 € tandis qu'un 3-pièces de 80 m2 affiche un prix moyen de 408 649 €.Face à ces niveaux de prix qui bloquent l'accès des actifs en primo-accession ou en location, les villes ne sont pas en panne d'imagination pour élaborer des solutions. A Fréjus, la formule du maire Elie Brun "pas d'emploi sans logement, pas de logement sans terrain" est le résultat d'une prise de conscience de cette problématique. Maîtrise du foncier, mise sur le marché de logements pour actifs à des conditions économiques raisonnables, mixité sociale, font partie des priorités de la commune. "A Fréjus, sur l'opération Campagne Valescure, que nous venons de lancer, au total 160 logements sur cinq bâtiments, nous réalisons 40 logements locatifs pour actifs dans un immeuble pour l'association Foncière Logement, explique Anaïs Pigeon. Ces logements seront loués en loyer PLS à des actifs locaux dont les entreprises cotisent au 1 % patronal". La première tranche de 44 logements du groupe Roxim, dans le quartier résidentiel de Valescure, est commercialisée à 3 800 €/m2 habitable et devrait donc s'adresser à une clientèle en partie locale, pour une livraison au 1er trimestre 2008.

Acheter dans le neuf, c’est s’assurer un confort thermique et phonique au top. Des pas de géant en matière de réglementation ont été réalisés ces vingt dernières années. Décryptage.

I.B. : Comment se comporte actuellement le marché marseillais ?