Conseils, Actualité

Le paysage de l'investissement locatif a été fortement chamboulé depuis le début de l'année, à l'avantage des investisseurs. Petit tour des nouveautés.

De la Méditerranée à la Manche en passant par l'Atlantique, suivez-nous pour un tour de France de l'immobilier. En dépit d'une conjoncture morose, côté mer, la pierre est plus précieuse que jamais et des opportunités apparaissent.

Le syndic nous a averti que nous devions effectuer des travaux obligatoires sur l'ascenseur de l'immeuble.Qu'en est-il ? (Christiane M., Lyon, 69)

Syndic bénévole de notre immeuble,j'envisage de donner ma démission, passant une grande partie de l'année à la campagne.Ma fille, qui occupe également mon appartement, peut-elle reprendre la fonction ? (Suzanne R., Perpignan, 66)

Indicateur Bertrand : Une nouvelle équipe dirige la commune. Quel est votre projet urbain ?

Chaque année, on recense 6000intoxications et 300 décès dus au monoxyde de carbone en France. Ce gaz est inodore, invisible, donc indétectable par l'homme, mais très dangereux.

Atout du Calvados dans la région Basse-Normandie, le littoral reste une valeur sûre. Avec un parc entretenu et une clientèle toujours fidèle, Honfleur, Deauville et Trouville-sur-Mer conservent un cachet qui dépasse les effets de conjoncture.

Je souhaite recourir à un prêt afin d'acheter une maison et je me demande pendant combien de temps l'offre de la banque est valable ? (Daniel S., Laon, 02)

Indicateur Bertrand : Quels sont les appels à projets de la Région en faveur de l'environnement ?

Indicateur Bertrand: Quels sont les effets de l'évolution démographique sur le BAB ?

Dans cette période économique incertaine, le dynamisme qu'affiche la promotion immobilière à Montpellier, le plus remarquable depuis quatre ans, n'est pas le fait du hasard, même si la vigilance doit toujours rester de mise.

Si ce n'est une résurrection, en tout cas cela y ressemble fort.
Est-ce l'effet Scellier, l'effet baisse des taux d'intérêt, l'effet “Montpellier” ou les trois à la fois ?
En tout cas, selon l'observatoire d'Adéquation, les résultats du 1er trimestre sont exceptionnels, avec 732 logements vendus sur l'aire de Montpellier, soit deux fois plus qu'au dernier trimestre 2008. Il faut même remonter à plus de quatre ans en arrière pour retrouver un niveau d'activité comparable ! Ce début 2009 navigue clairement sur la vague Scellier : “La loi Scellier est simple à comprendre et à appliquer, souligne Philippe Gadelle, le président régional de la Fédération des promoteurs-constructeurs (FPC). De plus, les nouvelles opérations présentées au salon de l'Immobilier correspondent à des produits de qualité, associant les notions d'économie d'énergie, de pérennité et de développement durable, qui permettent un retour sur investissement au terme de la période de 9 ou 15 ans”.
En outre, ajoute Philippe Gadelle, “les taux d'intérêts sont maintenant inférieurs à la rentabilité offerte par les opérations en loi Scellier et l'investissement redevient attractif pour les personnes physiques”. Les acquéreurs en loi Scellier présents à Montpellier ont une tranche marginale d'imposition (TMI) comprise entre 14 et 40 % pour des acquisitions entre 180 000 à 250 000€, “c'est-à-dire, qui correspondent au 3-pièces, bien placé, avec un bon standing, ajoute le président de la FPC.L'investissement Scellier est clairement orienté vers un produit qualitatif avec une volonté de plus-value à terme. C'est dire qu'on ne voyait plus ce type d'investissement !”.
Revente : pas d'effondrement des prix Cette baisse des taux d'intérêt voit même le retour des accédants qui bénéficient aussi du doublement du prêt à taux zéro. Comme le regrette Philippe Gadelle : “La clientèle perdue est celle concernée par l'accession à la propriété classique. Et, là, le marché de la revente n'est pas encore reparti”. Du côté du secteur ancien, il convient de distinguer plusieurs éléments pour appréhender le marché montpelliérain. “Entre octobre et février, le marché de la revente est resté à un niveau atone et il ne passait quasiment plus rien, note Christophe Jay, Président de la Fnaim 34.La restructuration des banques n'a rien arrangé et nous avons assisté à un effondrement des crédits-relais. Cependant, depuis le début de l'année, la conjoncture est plus favorable, mais, à aujourd'hui, les prix n'ont connu qu'une baisse de 10 % en moyenne.Au final,nous n'assistons pas à une chute du marché, mais pour assister à une réelle reprise, il serait opportun que le secteur de la revente ne soit pas le grand oublié de l'aide fiscale gouvernementale”. Si, ainsi, le volume des transactions des maisons est au ralenti, le marché frémit pour les appartements ou les petites maisons, pour un budget compris entre 200 000 et 250 000 €.
À l'égard des vendeurs de biens, Christophe Jay n'est pas tendre: “Il serait bien que les propriétaires de maisons mises en vente au-dessus de 400000 €revoient, à l'exception de certains biens, leurs prétentions. Car aussi attractives soient-elles,Montpellier ne peut pas dépasser un certain niveau de prix quand on la compare à d'autres villes de l'arc méditerranéen.
Notre région attire et elle dispose d'un vrai potentiel mais il faut raison garder pour ne pas proposer des prix azuréens !”.

Des opérations livrables en 2010
C'est tout le paradoxe du marché du logement neuf ! Il y a encore seulement quelques mois, on craignait une surproduction et les promoteurs avaient pris leur précaution en annulant certaines mises en commercialisation pour éviter ce travers.
C'est chose faite, mais, devant le succès du 1er trimestre, le risque d'une pénurie traverse à nouveau tous les esprits.
En effet, l'offre, en fin de 1er trimestre, est de 1 730 logements contre 1 814 fin 2008. La Fédération des promoteurs-contructeurs Languedoc-Roussillon prédit que : “Si le marché suit cette tendance, le stock pourrait s'amenuiser considérablement d'ici cet été, à moins que l'on assiste à une nette relance des mises en vente, ce qui ne semble pas être le cas, les promoteurs jouant pour l'instant la carte de la prudence”. Cette tendance risque même de s'accentuer car le prix moyen des ventes s'est replié de 4,7 % à 3 040 €/ m2. Résultat : au 1er trimestre 2009, le taux d'écoulement moyen en vente dite assise a bondi et s'est retrouvé supérieur à tout ce qui avait été observé au cours de l'année 2008. Cette envolée du 1er trimestre ne risque-t-elle pas d'être de courte durée au regard de l'évolution du stock ? Philippe Gadelle reste prudent : “Pour les livraisons en 2009, ce ne sera pas facile. Les promoteurs n'ont pas pris de risque comparable à ce que l'on constate en Espagne et nous ne lançons, en général, les travaux que lorsque 50 % de l'opération sont précommercialisés. Nombreuses sont les opérations livrables en 2010 et les investisseurs doivent s'inscrire dans une perspective de livraisons pour 2010. Ce devrait être finalement de nature à rassurer l'investisseur car cela montre que nous avons bien géré cette période mais que nous repartons prudemment”.

Une offre adaptée à la demande
Les résultats du 1er trimestre montrent à quel point l'offre de logements neufs a trouvé une adéquation avec des acquéreurs intéressés par le dispositif Scellier mais aussi par l'accession à la propriété. Avec 138 programmes en cours de commercialisation, l'offre est à peu près équivalente à ce que le marché de l'aire montpelliéraine propose depuis un an.
À Montpellier, Pragma, qui développe par ailleurs d'autres programmes sur le secteur, propose, au coeur du nouveau quartier Ovalie, la résidence Royal Montcalm, à seulement 10 mn du centre-ville. La résidence est entourée des parcs de Bagatelle et de Montcalm, à proximité des commodités avec les commerces, le bus et la ligne 2 du tramway. Cette opération est accessible aux primo-accédants dans le cadre des logements à prix maîtrisés appliqués sur les Zac de Montpellier.
La livraison est attendue au 2e trimestre 2011. Dans le quartier voisin des Grisettes, Icade Capri a lancé Grand Angle, une résidence du studio au 4-pièces. L'appartement de 36m2 y est, par exemple, commercialisé à 121 000 €, avec une livraison prévisionnelle en 2011. Au nord-ouest, dans le quartier Malbosc, Icade Capri développe avec Villas d'Ô un ensemble disposé autour d'un tissu urbain composé d'habitat individuel, de collectifs et maisons de ville.
Villas d'Ô compte notamment des maisons de 3-pièces de 54 à 60 m2, pour un budget de 150 500 à 178 000 €et la livraison est prévue pour le 3e trimestre 2010. Bouygues est aussi présent sur le quartier Malbosc avec la résidence Beaux-Arts. Pour Nexity George V, l'offre prend forme dans le quartier de la Pompignane, à quelques minutes du centre historique de Montpellier, avec une résidence répartie sur trois bâtiments en R+5. Celle-ci se composera de 86 logements du studio au 4-pièces. Dans le quartier Lepic, le groupe lance la commercialisation d'une résidence de 29 logements répartis sur quatre niveaux, proche du coeur de ville et de la gare. Proche du centre-ville, Urbat commercialise Voltaire, une offre rare à moins de 10 minutes de la place de la comédie. Avec seulement 38 logements, Voltaire est une petite structure comprenant des stationnements au sous-sol directement accessibles par ascenseur. Pour Kaufman & Broad, l'offre prend la forme d'Essencia, une résidence située à la Lironde, l'un des quartiers les plus verdoyants de Montpellier.
La résidence se compose de deux bâtiments de cinq à septs étages totalisant 91 appartements avec stationnement, du studio au 4-pièces. Le prix moyen au mètre carré est de 3 345 € et la livraison est attendue à partir du 4e trimestre 2010. On notera également la nouvelle opération de FDI Promotion, Vert Sens, à l'architecture contemporaine dans une démarche de développement durable avec 26 appartements, du 2 au 4-pièces en passant par le 3-pièces duplex. Le promoteur propose par ailleurs la résidence sécurisée Le Patio Monticello, à Castelnau-le-Lez, des 2 ou 3-pièces avec terrasse et garage en sous-sol. C'est enfin sur les bords du Lez, face à la nouvelle mairie, au sein du nouveau quartier de Port-Marianne que Roxim commercialise Murano, à l'élégante architecture. Cette résidence, livrée au 1er semestre 2011, compte 45 appartements, du 3 au 4-pièces, adaptés à la loi Scellier.

Indicateur Bertrand : Montpellier souffre-t-elle de la conjoncture nationale ?

Démocratisons la basse consommation

Aix - Marseille : entre confiance et vigilance

Dans 40 % des opérations immobilières, un prêt relais est nécessaire, notamment lorsque les acquéreurs ont le projet de s'agrandir. Il doit cependant être manié avec précaution.

La location meublée est réputée pour sa souplesse. Il est vrai qu'avec un bail moins contraignant et des facilités sur le plan fiscal, ses atouts sont nombreux. Reste à éviter les pièges. Explications.

Emmanuel Clausel nous explique pourquoi la stratégie de production des logements en résidence principale entre Toulouse et Marseille colle à l'époque pour des villes moyennes à fort potentiel .