Conseils, Actualité

En accession, nous sécurisons le premier achat

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération du Bassin d'Arcachon par la fédération des promoteurs immobiliers.

Les primo-accédants, eux, regardent de plus en plus vers le nord. Les arrondissements du nord de Marseille sont ainsi devenus le terrain de lancements d'opérations à des prix encore accessibles. Les Nouveaux Constructeurs commercialisent le Parc de la Roseraie, dans le 13e, un programme de maisons individuelles dans le 14e et sont même présents dans le 15e. Le quartier Nord est le lieu de nombreuses opérations à venir : Bouygues Immobilier lance ainsi, lors du Salon Immobilier de ce mois-ci, Château Bertrandon, 40 logements dans le 14e. "Dans ce quartier émergeant en terme d'activité de promotion immobilière, explique Gilles Sion, responsable du service commercial de Bouygues Immobilier Marseille, les prix restent tout de même soutenus, en moyenne à 2 600-2 700 €/m2. Au sein de ces marchés, nous comptons 40 % d'investisseurs et 60 % d'acheteurs en habitation principale. Et nous poursuivons ce développement dans les quartiers nord et au nord-est de Marseille". C'est dans le 15e que Bouygues réalise l'opération Les Collines de Saint-Antoine, à 2 800 €/m2. Cogedim, à l'instar des principaux opérateurs marseillais, est aussi présent dans le secteur nord sous la marque Citalis, avec Les Terrasses de la Mer, dans le 15e. "L'objectif de Citalis est de répondre à une demande de primo-accédants et d'investisseurs, explique Franck Bret. Quand nous observons le profil des acheteurs sur notre opération du 15e, c'est bien cette clientèle qui est présente. Nous sommes encore sur un marché naissant qui, je n'en doute pas, créera un engouement".

Nous ne relâchons pas l'effort en matière de logement social

Le dynamisme de Lille entraîne toute la métropole

53 000 habitants à l'année, jusqu'à 200 000 résidents l'été… A l'extrême nord de l'Ille-et- Vilaine, Saint-Malo séduit d'abord par sa vieille ville, ses remparts, ses marées exceptionnelles (les plus grandes d'Europe !). Elle retient ensuite par son art de vivre et son dynamisme. La cité de Jacques Cartier et de Chateaubriand vit au rythme de grands rendez-vous, du festival Etonnants Voyageurs au départ de la Route du Rhum. Côté économie, ses zones d'activités se déploient sur plus de 400 hectares. C'est aussi le 2e port de commerce de Bretagne, un port de pêche et de plaisance. Par la route, Saint-Malo est à 45 minutes de Rennes par une quatre voies (73 km), deux heures de Nantes (190 km) et de Brest (220 km). A 618 km de la capitale britannique, elle profite enfin d'une liaison directe avec les aéroports de Jersey, Guernesey et Londres, via l'aéroport de Dinard- Pleurtuit, à 10 km de là. Sur la communauté d'agglomération, le Pays de Saint-Malo, la construction de logements va bon train : selon le service de l'urbanisme, elle atteint en moyenne 550 unités par an, social compris. Le nouveau programme local de l'habitat (PLH), qui devrait être validé d'ici fin 2007-début 2008, prévoit d'intensifier cette offre. Avec des besoins estimés à 4 500 nouveaux logements d'ici 2013, il table sur 750 unités annuelles, dont 58 % en accession libre. L'actualité de la ville, c'est, avec l'été, l'arrivée des touristes, mais aussi la transformation du quartier de la Gare-Rocabey, dopé par l'arrivée du TGV qui, depuis fin 2005, place Paris à moins de 3 heures de train. Avec à la clé, 350 nouveaux logements (dont 255 en accession libre), des services publics, des bureaux, une médiathèque, une supérette et un hôtel. Confiés à la Sacib, la Secib, Océanic, SM2I et Giboire, les premiers logements devraient être livrés dès le printemps 2008. Côté ventes, la grande affiche est au Jules-Verne, un programme de 30 appartements du 2 au 4-pièces, proposé par la Sacib et SM2I, avenue Jean-Jaurès. "Il n'en reste que 5 ou 6, avertit Véronique Bléas- Moncorps, présidente de la Sacib, commercialisés autour de 3 700 r/m2. Présent depuis près de 40 ans sur la ville, le groupe développe d'autres résidences dans le secteur :"La pré-commercialisation de deux programmes, idéalement situés sur la nouvelle esplanade de la gare, est lancée", poursuit- elle. Sur Nautica, on annonce 55 appartements du 2 au 4-pièces (entre 75 et 100m2), et une architecture dont les rythmes d'ouverture et la hauteur des façades seront des clins d'oeil aux traditions locales. Avec la résidence Newquay, sur l'axe Moka-Marville, le promoteur affichera 14 appartements du 2 au 4-pièces au-dessus de commerces et d'activités en rez-de-chaussée. Les autres chantiers se situent principalement entre Rothéneuf et la Montagne Saint- Joseph. La mairie prévoit environ 400 logements par an. 35 sont déjà en vente par le constructeur Sacib, à 200 m de la grande plage du Sillon et tout près de la Cité Corsaire. La résidence Côté Docks promet des surfaces du 2 au 5-pièces sur le quai Duguay- Trouin et rue de l'Industrie. "Parallèlement, nous travaillons sur des terrains à bâtir avec des petites maisons et du semi-collectif sur le Moulin Dugué, ajoute Véronique Bléas- Moncorps. Avant la fin de l'année,nous pourrons notamment proposer une vingtaine de logements, en partenariat avec Lamotte. Beaucoup d'autres projets sont en cours,pour l'année 2008".

Même si, peu à peu, de nouveaux programmes ont été commercialisés et le seront encore cette année dans l'agglomération de Montpellier comme à Juvignac avec Bouwfonds Marignan, Lattes, Castries ou Le Crès, c'est bien à Montpellier qu'une très forte part des mises en vente sera lancée. Bouygues Immobilier sera ainsi présent sur la ZAC Ovalie mais aussi à Tournezy, nouveau secteur en développement au sud de la commune, sur la ZAC La Lironde et sur la ZAC Malbosc. Ovalie, la dernière-née des ZAC, est un quartier résidentiel de 35 ha qui totalise 240 000 m2 de Shon (Surface hors oeuvre nette) et comprendra à terme 2 500 logements et 30 000 m2 de Shon de bureaux, commerces et équipements publics. Cette ZAC disposera d'équipements tels qu'une crèche et une école maternelle dont l'ouverture est prévue cette année. La ligne de tramway n° 2, mise en service en ce début d'année, permettra via la station des Grisettes de relier rapidement le centre-ville de Montpellier. Pour l'instant, la première tranche sera réalisée par Roxim Aménagement, Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier, Corim et le groupe Arcade. Pragma, Bouwfonds Marignan, Nexity George V ou Eiffage seront notamment présents sur le marché montpelliérain sans perdre de vue le potentiel de secteurs comme Béziers, Sète et Agde.

À l’occasion de notre table ronde à Marseille, les principaux acteurs du marché de l’habitat des Bouches-du-Rhône passent le département à la loupe. Éclairage.

Découvrir un bien sans se déplacer, c’est ce que propose la visite virtuelle immersive, une réelle innovation qui n’en est qu’à ses débuts.

Refuser le laisser faire : telle est la réponse de la capitale bretonne qui pilote un développement immobilier pour tous les types de population, sous la forme de logements sociaux et en accession libre ou aidée. Plus de 70 Zacs sont en cours (dont 8 en projet sur Rennes) afin que sortent de terre, durant chacune des dix prochaines années, 3 500 logements en périphérie et 1 000 sur la ville-centre. Des morceaux de ville commencent à s'incruster dans le tissu urbain comme les pièces du puzzle : reconstructions de certains quartiers de Rennes, requalifications de tous les centres-bourgs, extensions sur des friches industrielles ou militaires.

C'est le type de montage le plus fréquent. Il vous sera sûrement proposé si le logement que vous convoitez est d'un prix supérieur à celui que vous avez mis en vente. Dans ce cas, un prêt complémentaire s'avère nécessaire pour financer l'opération, d'autant que, comme nous l'avons évoqué plus haut, la banque n'avance jamais l'intégralité de la valeur du bien à vendre. Deux montages financiers distincts sont alors mis en place. D'une part, un crédit relais sur la base de la valeur estimée du bien à vendre. D'autre part, un crédit amortissable à long terme pour le complément à financer. L'avance en relais est, évidemment, soldée dès la vente réalisée, tandis que la partie complémentaire, comprenant le capital, les intérêts et l'assurance obligatoire, s'amortit mensuellement sur 10 ou 15 ans, voire davantage, comme pour un prêt immobilier classique. En règle générale, les conditions proposées pour un prêt relais jumelé à un prêt à long terme sont plus intéressantes que celles annoncées dans le cadre d'un relais "sec". La plupart des banques ne font aucune distinction de taux et s'alignent sur leurs barèmes habituels de crédits à long terme. D'autres établissent une différence entre prêt relais et prêt à long terme. Vous pouvez parfaitement choisir une formule à taux fixe ou à taux révisable. Mais le prêt relais est généralement à taux fixe compte tenu de sa durée (2 ans maxi). De ce point de vue, les conditions d'emprunt étant actuellement à des niveaux planchers, démarrant à partir de 3,30 % pour les formules fixes, choisir une formule à taux révisable n'a plus beaucoup de sens aujourd'hui. L'écart étant trop réduit - les formules révisables démarrent à 2,70 % - et le risque non négligeable. Les taux sont, en effet, au plus bas et ont donc toutes les chances de remonter tôt ou tard. Si vous choisissez un prêt relais jumelé à un prêt à long terme, un conseil : préférez les formules qui permettent de consacrer l'excédent éventuellement retiré de la vente à un remboursement anticipé partiel du prêt à long terme sans pénalité. On ne sait jamais, peut-être aurez vous la chance de vendre plus cher que vous ne l'espériez au départ et de rembourser davantage à la banque. Il faut en effet savoir qu'en principe, tout remboursement anticipé sur un prêt immobilier donne lieu à des pénalités. Ces pénalités ne peuvent cependant excéder 3 % maximum du capital restant dû. "L'inconvénient du montage en deux prêts distincts tient à son manque de souplesse, explique Philippe Stoltz, car si l'acquéreur parvient à vendre plus cher que prévu, il ne pourra pas rembourser par anticipation une partie du prêt complémentaire. Sauf à accepter de payer les pénalités, ce qui coûte cher. D'où l'intérêt des formules globales". Une solution que le groupe propose depuis longtemps mais qu'il est en train de moderniser pour répondre encore mieux aux attentes des emprunteurs.

Vous pouvez rédiger vous-même votre testament, mais compte tenu du risque de contestation, nous vous conseillons de vous faire assister d’un notaire pour l’authentifier et l’enregistrer au fichier des “dispositions des dernières volontés” (coût : environ 150 e). En l’absence d’héritiers directs, vous pouvez léguer tous vos biens à une seule et même personne. Vous pouvez organiser le partage entre vos héritiers et répartir votre patrimoine équitablement, évitant ainsi des querelles longues à régler.

Si les programmes neufs comportent une majorité de petites surfaces à Paris et en région parisienne, les familles nombreuses peuvent néanmoins trouver des appartements de plus de 100 m2 . Un micromarché est à explorer car il y en a pour tous les budgets.

Le prêt "in fine" est, par exemple, une option intéressante si vous disposez d'un important capital. Dans ce cas, au lieu d'investir la somme dont vous disposez dans le logement locatif, optez pour un prêt "in fine". Vous placerez alors votre capital sur un contrat d'assurance vie qui vous rapportera par exemple 4,5 % par an. Le prêt vous coûtera de son côté 4 % par an. Ainsi, vous gagnerez sur les deux tableaux : la déduction fiscale et le gain de rémunération de votre épargne. Attention : pour que la rentabilité du contrat d'assurance vie soit efficace, il faut que le montant du placement soit au moins de 50 à 55 % du total du prêt. Démonstration. Vous empruntez 150 000 e sur 15 ans à 4 %. Dans le cadre d'un prêt amortissable, votre mensualité s'élèvera à 1 110 e. Si vous optez pour un prêt in fine, celle-ci sera ramenée à 500 e, ce qui correspond au montant des intérêts seulement puisque le capital n'est remboursé qu'en fin de prêt. Au total, le prêt amortissable vous coûtera 49 700 e, le prêt "in fine", 90 000 e, soit pratiquement le double. Mais si l'on considère que vous placez l'équivalent de 150 000 e sur le contrat d'assurance vie, rémunéré à 4,5 %, au bout de 15 ans, votre épargne passera de 150 000 e à 294 000 e auxquels on retranchera les 150 000 e versés initialement. De fait, votre épargne vous aura rapporté 144 000 e auxquels il faudra cependant soustraire le coût du crédit "in fine", soit 90 000 e. Au total votre gain, par rapport à un crédit classique, sera de l'ordre de 54 000 e. Bien entendu, tous les investisseurs ne disposent pas d'une telle somme de départ. Bien que largement proposés dans les montages financiers dé- diés aux investisseurs, les prêts "in fine" ne conviennent pas à tout le monde. Pour qu'ils aient un intérêt, il faut soit que vous ayez effectivement un apport très important qui vous permettra d'honorer votre dette à l'échéance du prêt et que vous vous situiez dans une tranche marginale d'imposition élevée, par exemple à 30 ou 40 %. Mieux vaut, en outre que vous perceviez déjà des revenus fonciers d'un autre bien. Auquel cas, l'avantage fiscal qui découle des intérêts d'emprunt jouera à plein.

Le Val-de-Marne navigue à près des 4 450 e/m2 avec une hausse confortable de 9 %. Fort de nouveaux projets en Zac ou de zones de rénovation urbaine, il témoigne d'un niveau correct des ventes qui toutefois s'est légèrement tassé par rapport au 1er trimestre 2006, très dynamique. Faut-il voir l'effet d'un réajustement ? Il est prévisible que l'activité se maintienne sur les communes qui concentraient plus du tiers de l'offre à elles trois en 2006 : Choisy-le-Roi, Créteil et Vitry-sur- Seine. Nogent-sur-Marne propose 7 à 8 programmes, dont certains en travaux. Autant de preuves du dynamisme de la commune qui se construit une école européenne, une crèche et une maison de retraite.

Mêmes ces Zac lancées, la prudence reste de mise. Comme le souligne Alain Fillola, vice-président du Grand Toulouse, “nous sommes en liaison étroite avec le phasage de nos opérations.Nous suivons avec attention le développement du secteur aéronautique, et restons à l’écoute du marché immobilier”. L’objectif du Grand Toulouse reste le même : utiliser les Zac pour faciliter le parcours résidentiel des habitants. Ainsi, sur la totalité des logements, les PLUS (Prêt locatif à usage social) et PLS (Prêt locatif social) en représentent 25 %, l’accession sociale 5 % et autant pour l’accession à coût maîtrisé. “Nous sommes submergés d’une demande provenant de jeunes ménages, poursuit-il. C’est bien que la nécessité d’une offre ouverte au plus grand monde se justifie.”

Malgré un foncier rare, Cannes, la capitale du glamour et du strass, continue de se développer, surtout à l'ouest de la ville. En prenant garde de préserver un cadre exceptionnel, les nouvelles constructions figurent parmi les plus cotées de France.