Conseils, Actualité

Si le neuf est plus cher à l’achat que l’ancien, il se révèle beaucoup plus économique sur le long terme: garanties, confort ou dispositifs pour l’investissement locatif, les atouts ne manquent pas.

D'éco-quartiers en aménagements structurants, Bordeaux et la communauté urbaine se préparent à devenir un territoire de plus en plus attractif pour les prochaines décennies, tandis que la Ville rose s'épanouit à travers son Grand Toulouse.

Première étape pour l’acquéreur : faire le point sur son apport personnel. Qu’il provienne de l’épargne, du produit de la vente d’un bien immobilier, d’un don familial ou des salaires, plus il est conséquent, et plus cela pèsera dans votre future négociation avec votre banquier. C’est bien connu, ces derniers préfèrent les “fourmis” aux “cigales”. Un apport, c’est du “gagnant gagnant” : d’une part, il diminue le risque pris par la banque ; d’autre part, il vous permet d’obtenir des conditions de crédit plus favorables (durée, taux d’intérêt...). La banque demande généralement une contribution de l’emprunteur au moins suffisante pour régler les frais de notaire, qui sont à payer sans délai. Jusqu’à présent, il était possible d’emprunter sans apport. Mais avec la crise des subprimes, les banques ont durci leurs conditions d’octroi et considèrent plutôt d’un mauvais oeil les acquéreurs qui arrivent les mains vides. De même, elles sont redevenues très sourcilleuses sur le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 33 %, limite fixée pour ne pas mettre en péril l’équilibre du budget du ménage. Une fois le montant exact de votre apport personnel connu, vous pourrez déterminer combien il vous faudra emprunter. À ne pas oublier toutefois : au prix du logement, il faut prévoir d’ajouter une enveloppe pour certains frais liés à l’acquisition (frais de notaire, coût du dossier de prêt, etc.). De même, le déménagement et l’installation dans le nouveau logement sont des sources de dépenses non négligeables. Attention : n’investissez pas l’ensemble de vos liquidités dans votre projet immobilier. Veillez à garder un minimum d’économies disponibles à tout moment, pour pouvoir faire face à un imprévu ou payer vos charges à venir.

Dans ce domaine, vous pouvez solliciter de nombreux établissements - spécialisés ou non. Tous vous proposeront des formules modulables ou à paliers. Les formules modulables vous autorisent à modifier le montant de votre mensualité à la hausse ou à la baisse, sous certaines conditions bien entendu. Si vos revenus augmentent, vous pourrez, par exemple, relever votre mensualité pour rembourser plus vite et diminuer le coût de votre crédit. A l'inverse, si vous avez un passage difficile, rien ne vous interdira d'abaisser votre mensualité. Mais dans ce cas, votre crédit s'allongera. Son coût aussi. Les formules à paliers permettent, de leur côté, d'emboîter plusieurs crédits dans le même plan de financement, tout en conservant une mensualité fixe et déterminée dès le départ en fonction de votre capacité d'endettement. Ainsi, si votre financement comporte un prêt 1 % logement, un prêt épargne logement et un crédit bancaire, votre mensualité fera porter l'essentiel du remboursement sur les petits prêts et au fur et à mesure de leur terme, la part de remboursement du prêt principal augmentera. Une solution efficace pour contrer les problèmes de solvabilité de certains acquéreurs, mais qui coûte plus cher qu'une formule classique. Modulables ou pas, à paliers ou pas, tous les crédits actuellement sur le marché peuvent également être à taux fixe ou révisable. Avec un taux fixe, vous n'aurez aucune surprise. Vous connaîtrez, dès le départ, ce que vous coûtera votre crédit. Il n'en sera pas de même pour un crédit à taux révisable qui subira forcément des fluctuations à la baisse comme à la hausse. Un prêt à taux révisable est indexé sur le loyer de l'argent à court terme. Il est donc indispensable de veiller à ce que la formule proposée prévoie un verrou de sécurité en cas de hausse. D'autant que les taux de crédit sont à la hausse. Mieux vaut donc jouer la sécurité d'un taux fixe. C'est d'autant plus raisonnable que l'écart entre taux fixe et taux révisable n'existe pratiquement plus. Aujourd'hui, les crédits à taux fixe oscillent entre 4,20 et 4,75 % selon l'indicateur de Meilleurtaux.com, les taux révisables démarrent à 4 %. D'ailleurs, la plupart des établissements de crédit ne les annoncent plus. Sauf les établissements spécialisés dont la production est essentiellement à taux révisable. Pour autant, le niveau des taux reste encore abordable. Ce n'est pas une raison pour ne pas faire jouer la concurrence en allant voir différents établissements ou, si vous n'avez pas beaucoup de temps, en passant par un courtier. Et ne vous fiez pas à la seule considération du taux, comparez bien le coût réel du crédit, les garanties proposées (hypothèque, caution…), les primes d'assurances décès-invalidité et, éventuellement, perte d'emploi, les frais de dossier exigés...

Le Président de la Fédération des promoteurs immobiliers s'exprime sur le dispositif d'investissement locatif Duflot.

Préserver la diversité

Vous seriez tenté d’agrandir votre chez-vous, mais vous ne savez pas comment faire pour financer votre projet d’achat-revente ? Avec le prêt relais, c’est simple. Explications…

Investissement locatif en résidence classique,ou en résidence avec services, avec ou sans dispositif fiscal, et si oui lequel ? L'investissement immobilier offre de multiples possibilités. Comment vous y retrouver ? Les bonnes questions. "Il n'y a pas d'investissements moins bons que d'autres.Tout dépend du but de l'investisseur.Tous les secteurs sont intéressants à condition d'être adaptés, un peu comme les différentes catégories de voitures, qui ne répondent pas aux mêmes besoins. L'investisseur doit être orienté en fonction de ses besoins et de sa situation au cas par cas", analyse Jean-Pierre Marillier, responsable de la formation chez Valority. Bref, vous n'investirez pas forcément dans le même type de bien selon vos moyens, bien sûr, mais aussi suivant l'objectif que vous vous serez fixé, davantage orienté vers la rentabilité locative ou vers la valeur patrimoniale. En résidence avec services. Qu'il s'agisse d'accueillir des étudiants, des personnes âgées, des touristes ou des hommes d'affaires de passage, les résidences avec services fonctionnent sur le même principe : proposer des logements meublés et un certain nombre de services de type hôtelier autour. Pour l'investisseur, le gros "plus" de l'investissement en résidence de tourisme réside dans le bail commercial qui va avec l'achat et qui le décharge de la gestion locative. Sans oublier que les prix d'entrée en résidence de tourisme sont souvent moins élevés que ceux d'une résidence classique. "Le produit qui fonctionne très bien en ce moment est la résidence meublée avec service, en loueur meublé non professionnel. Les investisseurs souhaitent des assurances annexes et des garanties en cas de vacance locative, des garanties sur les loyers, sur les impayés et la résidence de tourisme répond très bien à cette exigence", confirme Norbert Desmard, directeur général de Liins. La résidence avec services dote effectivement votre investissement locatif d'un cadre sécurisé et, ce qui ne gâte rien, elle affiche une faible fiscalité. Suivant les recettes que vous tirerez de votre investissement, vous aurez le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), ce qui autorise des abattements conséquents sur vos revenus. En optant pour une résidence de tourisme située en ZRR (Zone de revitalisation rurale), vous pourrez en outre profiter d'une réduction d'impôts égale à 25 % du montant de l'investissement, étalée sur 6 ans et la TVA est également récupérable. Le revers de cette jolie médaille ? La résidence de tourisme est un bien plus ciblé qu'une résidence classique et le marché de la revente est donc moins large. Par ailleurs, pour que cet investissement vous rapporte, il faut que le taux d'occupation soit satisfaisant. Vous devez donc choisir le bon emplacement et vous montrer vigilant sur la qualité de l'exploitant, dont le rôle est capital, puisque c'est lui qui est chargé de trouver des locataires et d'entretenir le logement. En résidence classique. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif en conservant la possibilité de récupérer ensuite le logement à usage personnel, c'est-à-dire pour vous ou pour vos enfants, la résidence classique est la mieux adaptée. Là encore, vous devez respecter la règle d'or du choix de l'emplacement et ne jamais le sacrifier aux rentabilités locatives que le vendeur peut afficher - et qui sont parfois très théoriques… Un logement bon marché, promettant des rentabilités extraordinaires, mais très mal situé, sera difficile à louer et donc au final peu rentable. Optez pour des secteurs où la demande locative est réelle, sans que les prix de vente soient prohibitifs. En région parisienne par exemple, cela signifie choisir une ville de grande couronne, mais bien desservie par les transports en commun et qui jouit d'une bonne réputation, comme Cergy ou de nombreuses communes de Marne-la-Vallée. Dans les métropoles de province, la situation est un peu différente et il reste des possibilités d'investissement intra-muros, comme à Toulouse, où la ZAC Garonne, qui prolonge le centre-ville, est l'une des principales offres de neuf de la ville et présente une forte demande locative. Robien recentré, Borloo neuf : l'investissement en résidence classique possède également ses "carottes" fiscales, qui permettent de substantielles économies d'impôts. La prudence est cependant de mise, car une fois l'avantage fiscal terminé, le bien reste… La défiscalisation ne doit pas constituer le moteur de votre investissement, mais être prise pour ce qu'elle est : un "plus" non négligeable.

Comme le soulignent les spécialistes de l'investissement immobilier, l'investissement en maison ne privilégie pas la rentabilité locative, mais représente plutôt un investissement patrimonial, qui vous assure une bonne revente. Bien sûr, les prix d'entrée sont plus élevés que ceux d'un petit appartement, grand classique de l'investissement locatif pour sa bonne performance en matière de rentabilité. Mais à l'inverse des petites surfaces en collectif, souvent pléthoriques sur le marché locatif, la maison est un produit d'autant plus recherché qu'il est rare.

Bon point pour le neuf, les frais liés à l’achat y sont moins élevés que dans l’ancien : autour de 3% dans le neuf, contre 7% dans l’ancien ! Une différence de taille, mais qui ne réside pas dans la rémunération du notaire, à peu près identique dans les deux cas. Une vente en l’état futur d’achèvement est soumise à la TVA, alors que pour une vente dans l’ancien, on s’acquitte d’un droit d’enregistrement. Le prix dans le neuf s’entend TTC, la taxe est encaissée par le vendeur qui se chargera de la reverser au Trésor public ; alors que dans l’ancien, l’acquéreur paie immédiatement les droits d’enregistrement. Concrètement, pour deux ventes à 200 000€, dans l’ancien les frais sont estimés à 13 800€ (6,90 % du prix d’acquisition, dont 5,42 % destinés au Trésor public), alors que dans le neuf ils ne sont “que” de 4 800€ (2,40 % du prix d’acquisition, dont 0,93 % destinés au Trésor public, qui recevra la TVA par le vendeur).

Sur l'autre rive de la Rance, Dinard joue la carte du charme balnéaire. Sable fin et kilomètres de promenade en corniche font tout son charme. Les prix y sont élevés, mais les réalisations profitent souvent d'un bel environnement et c'est là que se trouve l'offre en maisons individuelles qui manque à Saint-Malo. Situées près de la plage du Prieuré, les villas contemporaines des Jardins de Neptune, que propose le groupe Sacib, en sont un exemple, de même que celles du Domaine du Haut Prieuré, de la Société Malesherbes, où le prix moyen s'établit à 238 000 €. "Nous avons deux types d'acquéreurs : des familles locales avec de jeunes enfants en résidence principale, et en résidence secondaire, des gens de Rennes essentiellement, ou qui viennent parfois d'un peu plus loin, comme de Rouen" explique Mikaëla Guillouet. Le même promoteur propose également trois grandes maisons à l'architecture bretonne traditionnelle. Profitant également d'un bel environnement, non loin de la mer, elles s'affichent à 455 000 €, un prix plus élevé qui correspond à leur catégorie haut de gamme. Autre plage, autres maisons : à 800 mètres de la plage de Port Blanc, Seri-Ouest lance la commercialisation des Pléiades, un village de 16 maisons, de 4 à 6-pièces, organisées autour d'une place. Les prix s'échelonnent de 200 000 à 360 000 €, pour des surfaces allant de 96 à 120 m2. "Jusqu'ici, les appels que j'ai eus sont dirigés vers la résidence principale ou la résidence secondaire. Mais je rencontre aussi des gens que je qualifierai de "faux investisseurs", qui comptent à terme venir s'installer. Le marché local étant particulièrement dur, les prix drainent de toute façon une certaine clientèle, qui a déjà derrière elle un premier achat et se sert de cet apport. Malheureusement, les jeunes, primo-accédants, sont exclus de Dinard comme de Saint-Malo" explique Yves Pithois, commercial de Seri-Ouest. Du côté des appartements, les prix sont également élevés. Pour sa résidence de 12 à 14 logements en projet à Dinard, la Secib envisage un prix moyen au m2 avoisinant les 3 300 €/m2 !

La création de lignes et le prolongement d’autres nécessitent la réalisation de nouvelles gares autour de Paris. Dans l’aménagement urbain du Grand Paris, elles constituent un enjeu majeur pour la ville de demain.

Rare aussi, le foncier vaut de l'or. L'État a par conséquent concocté le Pass foncier, qui vous permet d'acheter en deux temps : le bâti d'abord, le terrain ensuite. À Conflans-Sainte-Honorine, le groupe France Terre vient de lancer en Pass foncier les onze maisons des Jardins de l'Ambassadeur et en a vendu dix en trois semaines. “Ces acquéreurs bénéficient d'une kyrielle d'avantages, dont une TVA à 5,5 % et une subvention de 5 000 € de la mairie, explique Didier Augem, directeur marketing du groupe. Pendant les 25 premières années, ils ne rembourseront que la maison et leur effort sera moindre”. Démonstration : une maison du programme vaut 284 000 €. En Pass foncier, elle revient à 250 000€du fait de la TVA réduite à 5,5 % (sous conditions de ressources).

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de St Malo par la fédération des promoteurs immobiliers.

“Nous souhaitons offrir à nos clients un éventail aussi large en matière de services qu’en matière de logement. S’allier avec le Groupe Caisse d’Epargne n’est pas synonyme d’exclusivité. Notre analyse, c’est que le parcours résidentiel est devenu aujourd’hui extrêmement complexe pour les acquéreurs particuliers, avec une multitude d’intervenants. Notre ambition est donc de réunir l’ensemble des services liés à l’habitat (financement, assurance, etc.) pour simplifier l’accès au logement et sa gestion. La plateforme de services “Solutions Clés Nexity” s’adressera dans un premier temps aux clients du pôle logement de Nexity et aux clients des réseaux d’agences immobilières qui vont ainsi renforcer leur dynamique commerciale, notamment Century 21 France et Guy Hoquet l’Immobilier.”

Indicateur Bertrand : Quelle est l'actualité du groupe Vinci Immobilier et ses orientations stratégiques ? Jean-Pascal Gabagnou : Vinci a souhaité regrouper ses activités immobilières en fusionnant Sorif (spécialisée en bureaux, logements, hôtels, commerces) avec Elige (entité d'immobilier résidentiel). Dans le cadre de ce rapprochement qui donne naissance à Vinci Immobilier, nous quadrillons désormais au niveau national tous les secteurs d'activités. Notre mission : être capables de répondre en termes de produits aux attentes à la fois des investisseurs et des primo accédants. Bref, savoir tout faire. L'objectif est de créer notre propre identité, distiller notre philosophie. Il faut être à la hauteur du nom Vinci Immobilier car nous avons un devoir d'excellence. En Ile-de-France, nous souhaitons bien sûr accroître nos parts de marchés mais en ayant toujours à l'esprit, le souci qualitatif. En effet, nous ne devons pas perdre de vue les fondamentaux, c'est-à-dire la qualité des ouvrages, le fonctionnement des appartements, les sites et l'environnement. Il faut également porter une grande attention aux transports et aux équipements scolaires. Notre stratégie globale est de grandir en accompagnant les besoins de notre clientèle. I.B. : Quels sont vos principaux programmes et vos projets en Ile-de-France ? J.P.G. : Parmi nos programmes emblématiques, je citerai ceux de Levallois-Perret : Le Dôme Résidence, au cœur d'un quartier résidentiel et le Wilson Plaza, disposant d'un espace paysager inattendu, édifié à 500 m du 17e arrondissement. Au total, cela représente une centaine de logements, dans une large gamme qui va du studio au 6-pièces duplex. Nous sommes très présents dans les Hauts-de-Seine où nous réalisons plusieurs opérations comme Villa Toscane à Montrouge, ou à Suresnes, Bourg-la-Reine, Vanves et Boulogne-Billancourt, dont les premiers programmes sur le site de Renault seront lancés en 2006. Dans les Yvelines, à Saint-Nom-la- Bretèche, nous lançons le Parc de Galie, composé de maisons individuelles. En 1ère couronne, nous développons nos implantations en Seine- Saint-Denis et dans le Val d'Oise. Tandis qu'en 2e couronne, nous sommes attentifs aux possibilités de développement liées aux infrastructures de transports. On peut citer les lancements prochains de Villepinte et du Blanc-Mesnil. I.B. : Quel regard portez-vous sur le marché ? J.P.G. : Si l'on assiste à une accalmie, les prix ne vont pas baisser. Il y a un phénomène de rareté, et l'offre à du mal à rattraper la demande. Cela va continuer à augmenter mais plus lentement. Pour ce qui est du marché de la 1ère couronne, nous récupérons ce qui ne se fait pas au sein du marché parisien. L'important est d'être attentifs à la qualité des sites. En ce qui concerne le marché de la 2e couronne pour les primo accédants, après la flambée, les choses devraient se calmer. Le marché est tenu par les taux d'intérêts incroyablement bas. En fait, tout est lié aux revenus des ménages. Il faut donc élaborer des produits adaptés, réfléchir sur des alternatives à la maison individuelle, par l'intégration de maisons de villes dans des programmes collectifs. I.B. : Quelles sont les grandes tendances en matière d'évolution des produits ? J.P.G. : La tendance est aux ouvertures, au gain de place utile, à l'apport d'un maximum de possibilités pour travailler dans son appartement. L'idéal, c'est l'espace. Ensuite, nous voyons poindre par petites touches des évolutions dans nos prestations de confort : économies d'énergies, volets roulants électriques, revêtements en bois pour les façades, fenêtres mixtes bois aluminium, etc. Vinci Immobilier est un des rares promoteurs engagé dans une démarche de certification NF logement. La clientèle est en quête d'une personnalisation plus importante de son acquisition. A nous de mettre en place les structures nécessaires pour gérer une certaine souplesse afin de pouvoir créer l'appartement dont chacun rêve. Collectivement, nous voyons par ailleurs émerger des produits architecturaux de qualité. Depuis 10 ans, l'ensemble des acteurs, Maires, aménageurs et urbanistes ont évolué positivement dans la conception de la Ville. Je pense qu'il faut continuer dans cette voie tout en étant attentifs aux budgets et aux envies de nos clients. A l'inverse de la Belgique voire des Pays-Bas où il y a une vraie culture architecturale, en France, nous sommes tout de même très traditionnels. I.B. : Et comment percevez-vous l'évolution de votre métier ? J.P.G. : Aujourd'hui, les entreprises de promotion sont managées par des professionnels qui ont des multi-compétences : financières, techniques... Chacune avec sa spécificité a insufflé de la rigueur, une véritable gestion dans le marketing et l'élaboration de produits. Avec l'apport de collaborateurs de haut niveau, le gain en qualité de gestion des dossiers est considérable pour l'ensemble de la profession. Notre métier, très réglementé, est reconnu à part entière. Il faut dire que notre responsabilité est grande car nous devons être fiers de nos réalisations et veiller à leur pérennité. Autre évolution notable : nous nous rapprochons étroitement des communes, nous menons avec les élus une réflexion d'ensemble sur la ville de demain et nous optimisons nos complémentarités. Tout ceci constitue des projets passionnants.

Après la vague des stations du Languedoc- Roussillon, réalisées à partir des années soixante, et les limites naturelles et administratives de l’urbanisation en bord de mer du littoral méditerranéen, l’offre de logements à proximité de la Grande Bleue est devenue rare et donc fort prisée. Parmi ces opérations proches du rivage, certaines sont sises en front de mer, offrant souvent un accès direct à la plage auquel s’ajoute une vue face ou latérale de la mer, la plupart du temps dès le rez-de-chaussée. Les opérations spécifiquement bord de mer sont ainsi désignées quand elles sont séparées de la mer par une route, avec ou sans vue mer. Enfin, les opérations en “proximité mer” sont celles qui marquent un éloignement jusqu’à 300 mètres de la plage. En front de mer, l’offre est souvent de très haute tenue pour justifier le niveau des prix, principalement en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Si, à Cannes-la-Bocca, Nexity Groupe George V termine la commercialisation de Royal Palm, une opération de “prestige” de 133 logements où un 3-pièces de 62 m2 est commercialisé 433 000 €, le promoteur vient de lancer une nouvelle résidence à Juan-les- Pins, sous le nom de Domaine Juan Flore, avec un front de mer et une vue imprenable du Cap d’Antibes aux Iles de Lérins pour la plupart des appartements. Sur un ensemble au final de 450 logements, la première tranche est commercialisée aux alentours de 6 000 €/m2 habitable, pour une livraison en 2008. Synonyme de haut de gamme, l’opération de Kaufman & Broad confirme cette tendance en front de mer avec Le Palais de L’Oasis, à proximité de la capitainerie de Villeneuve-Loubet. Pour cette opération de 64 logements commercialisée à un prix moyen au m2 habitable de 6 350 €, l’architecture contemporaine choisie valorise cette résidence où la typologie couvre du studio au 4-pièces, avec deux villas sur le toit. C’est sur ce même boulevard Eric Tabarly que Nexity Groupe George V réalise Royal Cap, signée par l’architecte Jean-Michel Wilmotte.