Conseils, Actualité

J'ai acheté une maison très délabrée pour en faire ma résidence principale. En fait pour des raisons de mutation professionnelle, je ne vais pas l'occuper et je projette de la louer. Pourrai-je déduire les travaux de mes loyers ? (Matthieu L., Crécy-la-Chapelle, 77)

La garantie de livraison à prix et délais convenus
En cours de chantier, le constructeur de mon pavillon a été mis en redressement judiciaire.

Comment faire pour terminer rapidement le chantier ? (Aline S., Roubaix, 59)



Le contrat de construction doit faire référence à une garantie de livraison à prix et délais convenus. Il s'agit d'une caution solidaire donnée par un établissement agréé pour délivrer de telles garanties. Cette protection doit être actionnée si les délais n'ont pas été respectés ou si après réception du chantier, les travaux nécessaires à la levée des réserves ne sont pas réalisés.

En cours d'exécution des travaux, elle peut jouer si le constructeur a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire.

Le garant, une fois saisi de votre demande, mettra en demeure l'administrateur chargé du redressement, de se prononcer sur les possibilités de reprise du chantier.

À défaut et passé un mois, la caution désignera une entreprise pour terminer le chantier.

Filiale du groupe Eiffage, major européen de la construction et des concessions, Eiffage immobilier est un promoteur très actif dans l'Hexagone et notamment en Île-de-France où son directeur nous livre ses objectifs.
"Nous sommes conscients de notre rôle dans la création de la Ville"

Indicateur Bertrand : Comment se présente l'année 2010 pour Eiffage Immobilier ?
Philippe Plaza : Nous démarrons l'année avec un stock de logements à vendre historiquement bas, en raison du coup de froid rencontré au deuxième semestre 2008 en matière de développement foncier et à l'inattendue mais excellente année 2009 en termes de réservations de logements.
Nous axons nos efforts pour accélérer les mises en commercialisation de nos futurs programmes que nous voudrions présenter au prochain salon national de l'immobilier du printemps.
Nous nous attendons à une année similaire, fruit des besoins du marché que nous sentons toujours, particulièrement en Île-de-France, soutenue par des mesures gouvernementales avantageuses et des taux d'intérêt pour les emprunteurs particulièrement bas.

I. B. : En Île-de-France, quels sont vos projets phares ?
P. P. : L'année 2009 a vu l'éclosion du Quartier de Seine à Asnières par la livraison de près de 400 logements, une école, des commerces, des bureaux, un parcde 7 000 m2… et nous continuons cette année avec trois programmes en cours de commercialisation : Garden Way, Eden Park, M2 ; soit près de 200 nouveaux logements, le tout à dix minutes de Paris en RER.
Nous achevons également les commerces et les travaux extérieurs afin que les nouveaux habitants trouvent immédiatement tous les services et agréments qu'ils sont en droit d'attendre. De même à Wissous, nous avons livré le Quartier Saint-Eloi qui comporte aujourd'hui environ 400 logements et nous commercialisons un nouveau programme d'une centaine de logements : le Murano. À Saint-Denis, nous poursuivons un ensemble immobilier important constitué de bureaux et de logements dans le secteur Sud du Landy où notre programme en TVA 5,5 %, le Flora, jouit d'un succès important puisque nous atteignons les 50 % de réservation avant lancement des travaux.
Enfin, même succès à Boulogne-Billancourt, avec les Jardins de Coubertin, tout proche de la porte de Saint-Cloud , puisque plus de la moitié du programme d'une soixantaine de logements est commercialisé avec un démarrage des travaux prévu au deuxième trimestre 2010.

I. B. : Selon-vous, les mesures destinées à encourager l'accession à la propriété sont–elles suffisantes ? notamment en Île-de-France ? Comment mieux répondre aux besoins en logement ?
P. P. : Les statistiques régionales montrent que près de 80 % des réservations sont soutenues par des mesures gouvernementales qui vont de la loi Scellier au pass-foncier en passant par la TVA 5,5 %, ou encore le doublement du prêt à 0 %. Tout ceci est donc fondamental même si nous attendons le redémarrage du marché “second accédant” qui est encore grippé par la revente de l'ancien. Face aux contraintes nouvelles et légitimes, telles que les réglementations thermiques, les normes HQE, l'accessibilité pour les handicapés,… plus que jamais l'accès au foncier devrait être facilité pour notre profession tant en termes de volume que de prix et ce, en luttant contre la spéculation foncière, même en zone tendue. Or paradoxalement, nous constatons l'inverse. En Île-de-France, il est vital de tout faire pour augmenter la densité autour des pôles de transports en commun, tout en préservant le caractère spécifique de ces quartiers.
La tâche est difficile mais l'enjeu est là. Les réflexions sur le Grand Paris vont dans ce sens et nous serons présents pour les accompagner. Le logement demeure une préoccupation majeure des pouvoirs publics et de nos clients. Notre profession de promoteur immobilier, consciente de son engagement dans la création de la Ville, voit de plus en plus, son action légitimée.

Indicateur Bertrand: Comment se comportent les taux aujourd'hui ?

Des maisons accessibles à tous

Dans le marché du locatif, il est vital pour un investisseur de connaître la rentabilité qu'il peut tirer de son opération. Une équation qui prend en compte plusieurs paramètres.

Coups de pouces financiers, prêts à 0 %, programmes attractifs... Notre dossier dresse l'état des lieux des dispositifs et des nouveautés en matière d'aide à l'accession. Enquête portes ouvertes pour les futurs propriétaires !

La reprise est encourageante, mais encore fragile. Et l'accession à la propriété comme l'investissement locatif doivent être encouragés par des mesures adaptées, souligne le nouveau président de la FPC.
"Réaffecter les budgets existants vers des dispositifs plus efficaces"

Indicateur Bertrand : Quel regard portez-vous sur le niveau de ventes de logements neufs ?
Marc Pigeon : Statistiquement, le volume des ventes du 3e trimestre 2009 est supérieur à celui de l'année 2008, mais reste globalement inférieur au niveau de 2006, une année de référence.
Pour atteindre les 450 000 logements par an voulus par l'Etat, le secteur de la maison individuelle doit en produire la moitié, le secteur du logement social, 100 000, et les promoteurs-constructeurs, un peu plus de 120 000. Ce niveau est celui de 2006, et bien que 2009 ait été meilleure que 2008, cela ne suffit pas encore. Les résultats obtenus le sont en grande partie grâce au dispositif Scellier, mais il manquera aux promoteurs un peu plus de 20 000 logements à réaliser, et ce déséquilibre s'explique par un déficit en matière d'accession à la propriété.

I. B. : Pourquoi ce secteur de l'accession à la propriété connaît-il des difficultés à décoller ?
M. P. : Malgré les efforts réalisés, notamment le doublement du prêt à taux zéro (PTZ), l'objectif d'une « France de propriétaires » n'a pas encore été atteint. C'est dû en partie à la crise économique et aux difficultés liées à l'emploi. C'est l'un des enjeux de 2010 : comment dynamiser l'accession à la propriété ?
Le problème essentiel réside dans la prise en compte de l'apport personnel et de la capacité d'endettement.
Alors que le PTZ alimente l'apport personnel, la déduction des intérêts d'emprunt ne constitue pas, dans cette optique, une mesure efficace. Pour conforter l'accession, la FPC souhaite voir prolonger le PTZ pour les primo-accédants d'une résidence principale, son doublement, voire son triplement jusqu'au 31 décembre 2012 dans le cadre de l'acquisition d'un logement neuf en BBC. Concernant le Pass-foncier, qui est une mesure positive améliorant l'apport personnel, nous souhaitons voir également ce dispositif prorogé.
Je demande une réflexion sur l'accession à la propriété en réaffectant les budgets existants vers des dispositifs plus efficaces. Enfin, tout redémarrage solide du marché du logement nécessite la réactivation du marché de l'ancien.
La FPC propose donc que tout propriétaire de résidence principale revendant son bien ancien pour acquérir un logement BBC bénéficie d'une réduction d'impôt, utilisable pour la remise aux normes environnementales du logement qu'il revend.

I. B. : Comment concilier investissement locatif et logements basse consommation ?
M. P. : Dans l'état actuel de l'examen du projet de loi de Finances 2010*, nos politiques disent favoriser les investissements en BBC dès cette année 2010 dans le neuf pour un type de logement qui ne représentera que 3 % des permis de construire ! Tandis qu'on privilégie les investissements en BBC, on pénalise la déduction des intérêts d'emprunt de ceux qui n'achètent pas en BBC dès 2010 dans le neuf, mais on ne pénalise pas pour autant la déduction des intérêts d'emprunt dans l'ancien, qui représente 99% du parc de logements !
En achetant dans le neuf, on est ainsi pénalisés deux fois ! Créer un réel écart de réduction d'impôt en Scellier entre logement classique et logement BBC en 2011 serait plus adapté. Nous considérons que la conjoncture est encore fragile et qu'il importe de maintenir un dispositif voté il y a seulement quelques mois.
Enfin, la FPC propose d'abaisser les plafonds de loyer, notamment en B2 pour éviter de gaspiller l'argent public. Il est impératif de ne pas construire des logements là où il n'y en a nul besoin. Je représente une profession durable, impliquée dans la problématique environnementale, et je ne veux pas que nous soyons un jour accusés de freiner la construction de logements performants ou de bâtir des appartements loués trop chers hors des zones tendues.

* Entretien réalisé le 9 décembre 2009

Mon voisin refuse de tailler sa haie, alors que celle-ci apporte beaucoup d'humidité chez moi. Puis-je d'après vous, l'obliger à couper ses arbustes ? (Hervé V., La Rochelle, 17)

Vous envisagez d'acheter votre premier logement, d'investir dans l'immobilier locatif, de vous agrandir... Les banques vous proposent des solutions financières adaptées à votre situation.

La demande dépend des taux d'intérêts

Dispositif Scellier, baisse des prix sur le marché, diminution des taux d'intérêt... Les conditions idéales semblent réunies pour se lancer dans l'investissement.

Nous venons d'emménager dans notre appartement acheté sur plan et nous constatons un grave défaut acoustique. Que pouvons-nous faire ? (Lucien V., Rambouillet, 78)

"À Paris, les prix se stabilisent"

Nous avons voté en assemblée générale sur une question qui n'était pas à l'ordre du jour.

Sous l'effet d'aubaine du Scellier, les grandes métropoles rhônalpines ont considérablement réduit leurs stocks et les aides aux primo-accédants semblent porter leurs fruits.

Si le dispositif Scellier a ramené les investisseurs sur le marché du neuf, la baisse des prix dans l'ancien et les bonnes conditions de crédit ouvrent la porte aux primo-accédants.