Conseils, Actualité

Directeur général adjoint chez Cafpi

"Avec un prix moyen de 3 300 r/m2 dans le secteur de Montpellier, le budget inférieur à 300 000 r peut buter sur une recherche de logements familiaux, supérieur à 90 m2, observe Chrisitan Rocanières, directeur régional du Groupe Arcade. C'est bien sûr loin d'être la majorité et la recherche de logements se situe en général sur des surfaces moyennes, de l'ordre de 65 à 70m2, pour des budgets se situant plutôt aux alentours de 200 000 r. Le budget en matière de résidence principale dépasse rarement les 270 000 euros".

Président du cabinet d’analyse économique Acdefi (Aux commandes de l’économie et de la finance). Il répond à Explorimmoneuf sur l'évolution des taux de crédit.

Une vingtaine de collaborateurs consacrent 30 % de leurs activités à l’habitat, en ce moment sur des projets à Lyon, en face de l’Ile Seguin, bientôt à Bordeaux et au sein d’Euroméditerranée. “C’est une gymnastique précise, dans laquelle chaque mètre carré doit être utile et agréable, insiste l’architecte. Désormais, les collectivités locales désignent de plus en plus souvent le binôme architecte-promoteur sur concours. Les impératifs du promoteur passent ainsi à l’aune de l’intérêt public et ceux de l’architecte, à l’aune du réalisme de l’investisseur privé. C’est un bien.” En mai, Franck Hammoutène a été élu président de l’Académie d’architecture, qui contribue à conserver et diffuser les oeuvres architecturales. “Sans être militant, je suis animé de convictions, avoue-t-il. L’architecte inscrit dans la pierre des projets qui dureront vingt ans, voire davantage. Rien qu’entre la conception et la livraison, dix ans s’écoulent. C’est un métier à la fois concret et d’anticipation”. Et là, le hasard n’imprime pas sa marque.

Indicateur Bertrand : Comment évoluent les prix dans la métropole et quelles sont les perspectives pour 2007 ?

Au-delà du Couënon, en Normandie, les années à venir s'annoncent également riches en grands travaux. Les services de l'Equipement évaluent les besoins d'ici 2010 à 5 000 logements par an dans l'Eure, 5 400 par an en Seine-Maritime (dont 1 000 à 1 200 pour Rouen). A Caen, dans le Calvados… la demande reste forte, même si "l'année 2007 se conclue en demi-teinte,avec un rythme de commercialisation moins soutenue sur le second semestre", observe Jean-Luc Pronier, président de la FPC Normandie."Pour les mois qui viennent, les prix vont probablement se maintenir légèrement à la hausse, en raison du coût du foncier qui continue de croître à cause de la loi du marché mais aussi de la concurrence que se livre les promoteurs pour un bien rare, poursuit-il, mais aussi de celles des coûts de construction". Pour l'heure, les opérations se poursuivent sur la Zac Beaulieu.

L'accession à la propriété est une priorité et la phase de crise industrielle que traverse actuellement Airbus n'y changera rien : "Non seulement j'ai totalement confiance en la capacité d'Airbus, tonne Roger Métellus, président de la Fédération des promoteursconstructeurs Midi-Pyrénées, mais il faut cesser de surestimer son poids ! Si 2 500 personnes ont été embauchées chez l'avionneur entre 2001 et 2007, ce sont 100 000 personnes qui sont arrivées dans l'agglomération pendant la même période ! Ma vraie inquiétude concerne le niveau des prix des logements et ce niveau ne convient pas pour répondre à la très forte demande des primo-accédants. Il faut retrouver des fonciers à des prix raisonnables et il importe que les collectivités soient encore plus présentes, comme c'est le cas sur la Zac des Ramassiers, où, en payant 250 e/m2 de Shon, les promoteurs peuvent proposer des prix de sortie à 2 600 e/m2". A Toulouse, le PLU introduit une proportion de 30 % de logements sociaux dans le périmètre des Zac. L'accession à la propriété est aussi favorisée avec une forte part au sein des programmes immobiliers destinés à l'accession dans les Zac. En outre, la ville attribue un prêt à 0 % qui permet de doubler celui accordé par l'Etat. "Non seulement il n'y a pas péril en la demeure,mais Toulouse reste un très fort pôle d'emploi, ajoute Roger Métellus. Le marché est suffisamment solide, mais il importe désormais de se remettre en prix à la portée des primo-accédants."

À cette phase de votre vie, il faut faire le point sur votre patrimoine et combler les éventuelles lacunes, dans l’objectif de compenser la perte de revenus induite par la retraite.

Refaire coûte plus cher que prévoir dès la conception

“Il faut bien étudier avant d’acheter, puis entretenir régulièrement son logement”

Imaginée par les magazines Ecologik et Architectures à vivre, la maison Construisons demain, présentée sur différents salons en 2008, intègre des solutions architecturales, environnementales et techniques de demain. Mais ce n’est pas un projet de science-fiction ; chacun peut l’adapter à ses besoins. Pour le chauffage, Construisons demain utilise une chaudière à condensation avec planchers radiants, couplée à des capteurs solaires pour l’eau chaude sanitaire. Mais sa solution la plus innovante est le “tableau de bord énergétique”, qui permet à l’usager de prendre conscience de sa consommation d’énergie par poste (veille, éclairage, chauffage...). Quel meilleur moyen pour faire des économies d’énergie que d’avoir toujours un oeil sur ses consommations et ses (éventuels) excès ? Chargé d’études à Observ’Er, l’observatoire des énergies renouvelables, Frédéric Tuillé évoque les trois principales options pour ceux qui veulent chauffer leur logement en ayant recours aux énergies renouvelables. “D’abord, il y a les systèmes solaires combinés (chauffage + eau chaude sanitaire). Ensuite, le bois énergie. À choisir selon ses besoins : un simple poêle peut suffire, en système d’appoint, à moins de faire appel à une chaudière fonctionnant avec des granulés. Il y a, enfin, les pompes à chaleur. Depuis 2005, le crédit d’impôts mis en place sur ces installations a boosté les ventes. Les énergies renouvelables ont connu une forte croissance, du fait de ces mesures. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : le nombre de panneaux solaires thermiques est multiplié par deux chaque année en moyenne. On est passé de moins de 50 000 m2 installés en 2001 à plus de 320 000 m2 en 2007. Les crédits d’impôts ont été un véritable accélérateur. C’est pareil pour la filière bois. Et ça continue à progresser. Ces applications ont prouvé leur efficacité, ce qui est rassurant pour le grand public, qui n’hésite plus à opter pour les énergies renouvelables. Il y a dix ans à peine, seuls les militants faisaient cette démarche. Depuis, il y a eu la montée des préoccupations environnementales, mais pas seulement. Les aides financières combinées aux tensions sur le prix des énergies fossiles ont conduit un plus grand nombre de personnes à choisir les énergies renouvelables.”

Le constructeur s'apprête à livrer, au cours du premier trimestre 2011, plus d'une centaine de maisons BBC.

Indicateur Bertrand : Vous allez réaliser à Marseille un immeuble de bureaux de grande hauteur (130 m) au sein du projet SAS Suède, “Cité de la Méditerranée”, piloté par le promoteur Constructa, en plein cœur d’Euroméditerranée. Quelle est la portée d’un tel bâtiment sur ce site ? Jean Nouvel : Euroméditerranée est un projet de mutation d’une structure industrielle et sa réutilisation permet de réaliser de l’anormal au bon sens du terme et de mélanger les genres. Décider de construire en hauteur impose de choisir son site et de connaître les raisons de ce choix. Ici, il existe une véritable échelle industrielle qui permet à des bâtiments d’une grande hauteur architecturale de dialoguer avec d’autres bâtiments. Même l’échelle portuaire, tout en longueur, contribue à ce dialogue. Il est bon d’aller regarder la ville d’en haut de temps en temps, de conquérir une vue privilégiée, surtout avec le relief d’une ville comme Marseille, avec les caractéristiques de sa côte, de ses îles en face. S’il est donc logique d’imaginer des tours en bord de mer, il faut s’interroger aussi sur la manière de les réaliser. Il ne s’agit pas de développer une sorte de pollution et d’exploitation totale du littoral urbain : il s’agit simplement de pouvoir créer quelques verticales dans la ville. Celle-ci a toujours besoin, dans sa composition, de verticales et elle a toujours besoin de se regarder. Nous aurons évidemment une étude d’impact, une approche cinétique par la mer ou par l’autoroute pour que cet IGH puisse exister avec grâce et puissance. I.B. : On le sait peut-être moins, mais vous travaillez aussi sur un projet de requalification du littoral à Sérignan, dans l’Hérault, qui donnera lieu à la réalisation de 1 800 logements. Comment abordez-vous le dialogue entre requalification du littoral et urbanisation existante ? J.N. : Sérignan est un projet surtout lié au développement du port et d’une zone très naturelle. Ce qui m’a intéressé c’est de relier la ville de Sérignan et les petites urbanisations de ce secteur en accentuant toutes les caractéristiques du paysage et la jouissance du climat méditerranéen. C’est un projet où les constructions ne sont pas hautes, à l’exception d’un hôtel. Il s’agit là d’un travail sur l’esprit méditerranéen dans la campagne méditerranéenne. C’est un projet lié à la nature et à la manière de vivre dans la nature. Avec le projet de l’IGH, à Marseille, nous assistons à l’inverse : nous sommes dans un monde urbain, dans un port magnifique qui possède la brutalité industrielle de tous les ports et nous essayons de travailler sur une autre poétique. Marseille, Sérignan, ce sont deux mondes poétiques complémentaires. I.B. :Vos projets concernent des musées, des immeubles de bureaux, des logements mais aussi des lieux symboliques comme l’Hôtel de Ville de Montpellier. J.N. : Ce projet est la Maison des Montpelliérains, l’Hôtel de Ville au sens plein du terme. Le positionnement est très symbolique par rapport au Lez. Nous avons joué avec l’entrée de l’eau, sur le principe du puits marseillais, qui rafraîchit le bâtiment, par ailleurs très protégé du soleil, grâce à des persiennes. Nous jouons aussi sur le fait que la Ville entre dans le bâtiment et nous créons un parvis avec commerces autour et une esplanade sur le dessus. Il ne suffit pas de dessiner un Hôtel de Ville, il faut dessiner son statut urbain et sa continuité avec la géographie : c’est une pièce urbaine que nous mettons en place et pas un simple bâtiment. I.B. : Du Musée du Quai Branly au Théâtre de Minneapolis, vous êtes présent aux quatre coins de la planète. Comment s’articulent vos choix ? J.N. :Mes critères sont basés sur le plaisir et le désir ! Ce qui m’importe, c’est la beauté de la question, de la ville, du site. Je suis très attaché à la qualité de la relation et ceux avec qui je peux réaliser un projet, comme c’est le cas, par exemple, à Montpellier ou Sérignan. Je n’ai pas vocation à construire la planète entière et il faut bien que je choisisse ! Indicateur Bertrand : Le développement durable : Quel regard ? Jean Nouvel : Le développement durable signifie que nous allons réaliser des constructions que nos petits-enfants vont utiliser, qui ne leur coûteront pas trop cher, dont ils penseront que ce sont de bons témoignages et qui auront du sens par rapport à toutes les données d’énergie ou de durabilité des matériaux. Peu importe que le projet soir rural ou urbain. Habiter dépasse de beaucoup les quatre murs d’un logement. Il importe de l’intégrer dans le quartier, la ville, les espaces publics, de le lier avec la nature, de penser les services auxquels l’habitant aura accès. Le logement lui-même doit être libéré car les trois-quarts du temps, nul ne sait qui y vivra. J’essaie toujours de donner des volumes dans lesquels des transformations et des aménagements sont possibles”.

Indicateur Bertrand : Quel bilan tirez-vous de l'année 2006 et quelle est l'actualité de votre société ? Claude Cagol :Notre société a poursuivi le développement de son pôle immobilier résidentiel qui a étendu sa prospection sur de nouveaux secteurs géographiques de l'Ile-de-France et sur des marchés provinciaux facilement accessibles depuis la région capitale. Nous ambitionnons de réaliser en immobilier résidentiel un volume d'affaire supérieur à 150 millions d'euros permettant une production annuelle d'au moins 500 logements en Ile-de-France. Nous souhaitons être à parité entre le pôle logement et l'immobilier d'entreprise pour un volume d'affaires global de 300 à 400 millions d'euros par an. I. B. :Quels sont vos projets résidentiels phares ? En Ilede- France mais également en régions ? C. G. : Nous poursuivons l'aménagement des bords de Seine à Issy-les-Moulineaux où après avoir livré une première résidence d'une cinquantaine de logements face à la Seine nous continuons la reconquête des berges pour y façonner un nouveau quartier isséen. L'un de ces immeubles, que nous réalisons avec le Cabinet Wilmotte, est notamment remarquable par son esthétique contemporaine renouvelée. Il vient d'être couronné dans le cadre des Pyramides qu'organise la Fédération des promoteursconstructeurs par le prix de l'Esthétique Immobilière décerné par un jury régional présidé en Ile-de-France par Monsieur J.P. Beysson, délégué interministériel au développement de l'offre de logements (Didol). Nous venons également de lancer la commercialisation à Deauville d'une importante opération de collectifs et de maisons sur un terrain de plus de 10 hectares permettant d'offrir une qualité architecturale très élaborée sur Les Coteaux de Deauville, face à la mer. Vous me permettrez également de citer l'opération de Boulogne Evidence qui illustre de façon exemplaire la possibilité de restructurer en site ancien un îlot résidentiel. Nous voulons y créer une référence urbaine contemporaine et y favoriser aussi une nouvelle valeur immobilière. I. B. : Quel regard portezvous sur le marché de l'immobilier neuf ? C. G. : L'ensemble de notre profession appelle, je crois, de ses voeux une régulation du marché immobilier pour pouvoir satisfaire la demande de logements structurelle que génère l'aménagement de nos territoires tout en satisfaisant la nécessaire solvabilité des ménages. Les fondamentaux nous appellent à répondre à une demande de création de logements neufs significative à laquelle, comme toujours, nous devrons savoir nous adapter suivant les segments de marché où nous nous situons. Les nouvelles mesures gouvernementales en faveur du logement sont attendues avec impatience. I.B. :Quelles sont les grandes priorités à mettre en place en faveur du logement ? C. G. : En matière de logement, la mixité et le développement durable sont, certainement, des priorités qui vont conditionner notre activité. C'est pourquoi nous avons développé d'une part la recherche d'opération dans des quartiers en renouvellement urbain qui doivent connaître un développement important et d'autre part une démarche de certification Qualiprom pour permettre d'intégrer dans nos processus de production les nouvelles règlementations et exigences notamment en matière environnementales. En tout état de cause, ces tendances lourdes vont continuer à peser sur le prix de revient de toutes les nouvelles réalisations mais nous devons, comme toute la profession, contenir au mieux la hausse de nos coûts de production.

La hausse des prix de l'immobilier et la difficulté à se loger sont le revers de la médaille : Rennais de souche ou fraîchement débarqué, difficile de trouver à acheter ou à louer à des prix raisonnables. "On a pu remarquer une augmentation des logements à louer qui ne trouvent pas preneur tant les loyers demandés sont élevés" note Maurice Lelièvre, vice-président de Rennes Métropole en charge de l'habitat. Exemple : dans le quartier de jolies maisons proche de la gare, un petit 2-pièces de 35 m2 sous les toits, rue Marçais-Martin, s'est loué à plus de 450 euros/mois... Quant au 2-pièces situé de l'autre côté de la rue, dont le propriétaire demandait 560 euros - avec garage il est vrai - il est resté libre plus de 8 mois avant de trouver preneur ! Côté acheteurs, la demande largement supérieure à l'offre provoque les mêmes effets, avec des hausses estimées dans l'ancien par les Notaires de l'ouest autour de 14 % à Rennes, 12 % en première couronne, 18 % en seconde et qui tournent autour de 7 % pour l'immobilier neuf. Sur la Zac de Beauregard, déjà bien avancée au nord de la ville, les prix du neuf s'affichent entre 2 300 et 2 600 euros/m2, mais ils peuvent atteindre, voire largement dépasser les 3 000 euros/m2 en centre-ville.

Président du directoire d'Ogic

Lors d'une table ronde organisée par l'Indicateur Bertrand le 16 janvier dernier à Montpellier, les promoteurs-constructeurs ont livré une analyse conjoncturelle teintée de sérénité. Elle se résume en trois mots clés : développement, adaptation et diversité.