Actualité

Des littoraux Ouest et Sud, en passant par les paysages de montagne et de campagne, notre enquête exclusive vous livre les meilleures pistes pour habiter ou investir. Quel que soit son territoire, l’immobilier de loisirs doit être aussi innovant qu’attractif. Suivez-nous !

Tandis que Lyon intra-muros tardait à mettre sur le marché une offre neuve, sa banlieue en profitait pour marquer des points. Visite de sites porteurs dans l'orbite de Lyon.

Depuis des années, l'inquiétude s'est transformée en réalité. Au regard des prix pratiqués, les actifs locaux semblent baisser les bras sur le secteur neuf. Comme le souligne le président de la FNAIM au sujet de l'agglomération niçoise,"nous constatons une très forte corrélation entre niveau de prix et volume des ventes, dans une agglomération où la majeure partie des transactions concerne très majoritairement des actifs en résidence principale". C'est qu'en matière d'actifs locaux, le secteur de la revente est un bon indicateur. Même si les prix n'ont progressé que de 9 % sur le département en année glissante, c'est-à-dire contenue à un seul chiffre à défaut de mieux, le prix moyen au mètre carré habitable est de 3 816 e. Sur la Communauté d'agglomération Nice Côte d'Azur, le prix moyen a progressé de 10 % en l'espace d'un an. A Antibes ou Nice, la prise de conscience de la nécessité de mesures d'envergure progresse rapidement. L'aménagement de la Plaine du Var va non seulement permettre de restructurer un territoire de 2 500 ha, mais aussi de créer de nouveaux quartiers grâce à des réserves foncières.

Le recours à un courtier est régi par les dispositions du code monétaire et financier applicables aux intermédiaires en opérations de banque. Il doit être mandaté par les banques partenaires et ne peut pas percevoir ses honoraires avant la signature du contrat de prêt. Pour vous, toutefois, le fait de passer par ce professionnel ne génère aucun surcoût. Car, au lieu de payer les frais de dossier à la banque qui accorde le crédit, vous les versez au courtier qui vous a obtenu le crédit. Habituellement, ces frais s'établissent à 1 % du montant de l'emprunt, généralement plafonnés. Pour vous, le coût est donc nul. Mais, sachez toutefois que si votre dossier est plus complexe, il peut vous être facturé un petit surplus. Un élément à définir dès le départ. Ce pourcentage ne suffit évidemment pas à faire vivre les courtiers. En rémunération de leur prestation, ils perçoivent également une commission de la banque. En principe, celle-ci s'établit autour de 1 % du montant du crédit, mais certaines banques se font plus généreuses. Ce qui peut encourager les courtiers à orienter les emprunteurs vers celles qui offrent la meilleure rétribution...

Qualité, confort et sécurité sont les atouts évidents du logement neuf. Au goût du jour, les logements prennent également en compte les grandes évolutions actuelles.

Pour en bénéficier : il faut ne pas avoir été propriétaire de son logement depuis au moins deux ans (sauf dans certains cas) et ne pas dépasser certains plafonds de revenus. Si vous habitez la région parisienne, la Côte d'Azur ou le Genevois français, votre revenu fiscal de référence (indiqué sur votre avis d'imposition 2005 ou 2006 selon la date de dépôt de la demande) ne doit pas dépasser 56 875 e ; ailleurs, ce revenu maximal est fixé à 40 488 e. Si vous respectez bien ces conditions, vous pouvez profiter d'un prêt sans intérêts ne pouvant excéder 20 % du coût total de l'acquisition et 50 % du montant du ou des autres prêts. En tout état de cause, il ne peut pas dépasser certains plafonds. A titre d'exemple, si vous êtes une famille de quatre personnes et que vous achetez un logement neuf en région parisienne, son montant sera limité à 27 500 e (21 500 e en province). Dans l'ancien, vous n'aurez droit qu'à 24 750 e(17 200 e dans les grandes villes de province et 16 125 e ailleurs). Attention : depuis le 1er janvier 2007, vous pouvez, si vos revenus n'excèdent pas certains plafonds et que vous bénéficiez d'une subvention de votre département ou de votre ville, d'une majoration qui oscille entre 10 000 et 15 000 e. Quant au remboursement, il est assorti d'un différé qui peut aller jusqu'à 18 ans pour les revenus les plus modestes. Si c'est votre cas, sachez que vous devrez alors rembourser sur les quatre années qui suivront, le prêt ne pouvant excéder 22 ans.

L’incertitude qui pesait sur les plafonds de loyers applicables a freiné le dispositif Duflot, et les investisseurs. Mais la donne change en 2014.

Dans cette période économique incertaine, le dynamisme qu'affiche la promotion immobilière à Montpellier, le plus remarquable depuis quatre ans, n'est pas le fait du hasard, même si la vigilance doit toujours rester de mise. Si ce n'est une résurrection, en tout cas cela y ressemble fort. Est-ce l'effet Scellier, l'effet baisse des taux d'intérêt, l'effet “Montpellier” ou les trois à la fois ? En tout cas, selon l'observatoire d'Adéquation, les résultats du 1er trimestre sont exceptionnels, avec 732 logements vendus sur l'aire de Montpellier, soit deux fois plus qu'au dernier trimestre 2008. Il faut même remonter à plus de quatre ans en arrière pour retrouver un niveau d'activité comparable ! Ce début 2009 navigue clairement sur la vague Scellier : “La loi Scellier est simple à comprendre et à appliquer, souligne Philippe Gadelle, le président régional de la Fédération des promoteurs-constructeurs (FPC). De plus, les nouvelles opérations présentées au salon de l'Immobilier correspondent à des produits de qualité, associant les notions d'économie d'énergie, de pérennité et de développement durable, qui permettent un retour sur investissement au terme de la période de 9 ou 15 ans”. En outre, ajoute Philippe Gadelle, “les taux d'intérêts sont maintenant inférieurs à la rentabilité offerte par les opérations en loi Scellier et l'investissement redevient attractif pour les personnes physiques”. Les acquéreurs en loi Scellier présents à Montpellier ont une tranche marginale d'imposition (TMI) comprise entre 14 et 40 % pour des acquisitions entre 180 000 à 250 000€, “c'est-à-dire, qui correspondent au 3-pièces, bien placé, avec un bon standing, ajoute le président de la FPC.L'investissement Scellier est clairement orienté vers un produit qualitatif avec une volonté de plus-value à terme. C'est dire qu'on ne voyait plus ce type d'investissement !”. Revente : pas d'effondrement des prix Cette baisse des taux d'intérêt voit même le retour des accédants qui bénéficient aussi du doublement du prêt à taux zéro. Comme le regrette Philippe Gadelle : “La clientèle perdue est celle concernée par l'accession à la propriété classique. Et, là, le marché de la revente n'est pas encore reparti”. Du côté du secteur ancien, il convient de distinguer plusieurs éléments pour appréhender le marché montpelliérain. “Entre octobre et février, le marché de la revente est resté à un niveau atone et il ne passait quasiment plus rien, note Christophe Jay, Président de la Fnaim 34.La restructuration des banques n'a rien arrangé et nous avons assisté à un effondrement des crédits-relais. Cependant, depuis le début de l'année, la conjoncture est plus favorable, mais, à aujourd'hui, les prix n'ont connu qu'une baisse de 10 % en moyenne.Au final,nous n'assistons pas à une chute du marché, mais pour assister à une réelle reprise, il serait opportun que le secteur de la revente ne soit pas le grand oublié de l'aide fiscale gouvernementale”. Si, ainsi, le volume des transactions des maisons est au ralenti, le marché frémit pour les appartements ou les petites maisons, pour un budget compris entre 200 000 et 250 000 €. À l'égard des vendeurs de biens, Christophe Jay n'est pas tendre: “Il serait bien que les propriétaires de maisons mises en vente au-dessus de 400000 €revoient, à l'exception de certains biens, leurs prétentions. Car aussi attractives soient-elles,Montpellier ne peut pas dépasser un certain niveau de prix quand on la compare à d'autres villes de l'arc méditerranéen. Notre région attire et elle dispose d'un vrai potentiel mais il faut raison garder pour ne pas proposer des prix azuréens !”. Des opérations livrables en 2010 C'est tout le paradoxe du marché du logement neuf ! Il y a encore seulement quelques mois, on craignait une surproduction et les promoteurs avaient pris leur précaution en annulant certaines mises en commercialisation pour éviter ce travers. C'est chose faite, mais, devant le succès du 1er trimestre, le risque d'une pénurie traverse à nouveau tous les esprits. En effet, l'offre, en fin de 1er trimestre, est de 1 730 logements contre 1 814 fin 2008. La Fédération des promoteurs-contructeurs Languedoc-Roussillon prédit que : “Si le marché suit cette tendance, le stock pourrait s'amenuiser considérablement d'ici cet été, à moins que l'on assiste à une nette relance des mises en vente, ce qui ne semble pas être le cas, les promoteurs jouant pour l'instant la carte de la prudence”. Cette tendance risque même de s'accentuer car le prix moyen des ventes s'est replié de 4,7 % à 3 040 €/ m2. Résultat : au 1er trimestre 2009, le taux d'écoulement moyen en vente dite assise a bondi et s'est retrouvé supérieur à tout ce qui avait été observé au cours de l'année 2008. Cette envolée du 1er trimestre ne risque-t-elle pas d'être de courte durée au regard de l'évolution du stock ? Philippe Gadelle reste prudent : “Pour les livraisons en 2009, ce ne sera pas facile. Les promoteurs n'ont pas pris de risque comparable à ce que l'on constate en Espagne et nous ne lançons, en général, les travaux que lorsque 50 % de l'opération sont précommercialisés. Nombreuses sont les opérations livrables en 2010 et les investisseurs doivent s'inscrire dans une perspective de livraisons pour 2010. Ce devrait être finalement de nature à rassurer l'investisseur car cela montre que nous avons bien géré cette période mais que nous repartons prudemment”. Une offre adaptée à la demande Les résultats du 1er trimestre montrent à quel point l'offre de logements neufs a trouvé une adéquation avec des acquéreurs intéressés par le dispositif Scellier mais aussi par l'accession à la propriété. Avec 138 programmes en cours de commercialisation, l'offre est à peu près équivalente à ce que le marché de l'aire montpelliéraine propose depuis un an. À Montpellier, Pragma, qui développe par ailleurs d'autres programmes sur le secteur, propose, au coeur du nouveau quartier Ovalie, la résidence Royal Montcalm, à seulement 10 mn du centre-ville. La résidence est entourée des parcs de Bagatelle et de Montcalm, à proximité des commodités avec les commerces, le bus et la ligne 2 du tramway. Cette opération est accessible aux primo-accédants dans le cadre des logements à prix maîtrisés appliqués sur les Zac de Montpellier. La livraison est attendue au 2e trimestre 2011. Dans le quartier voisin des Grisettes, Icade Capri a lancé Grand Angle, une résidence du studio au 4-pièces. L'appartement de 36m2 y est, par exemple, commercialisé à 121 000 €, avec une livraison prévisionnelle en 2011. Au nord-ouest, dans le quartier Malbosc, Icade Capri développe avec Villas d'Ô un ensemble disposé autour d'un tissu urbain composé d'habitat individuel, de collectifs et maisons de ville. Villas d'Ô compte notamment des maisons de 3-pièces de 54 à 60 m2, pour un budget de 150 500 à 178 000 €et la livraison est prévue pour le 3e trimestre 2010. Bouygues est aussi présent sur le quartier Malbosc avec la résidence Beaux-Arts. Pour Nexity George V, l'offre prend forme dans le quartier de la Pompignane, à quelques minutes du centre historique de Montpellier, avec une résidence répartie sur trois bâtiments en R+5. Celle-ci se composera de 86 logements du studio au 4-pièces. Dans le quartier Lepic, le groupe lance la commercialisation d'une résidence de 29 logements répartis sur quatre niveaux, proche du coeur de ville et de la gare. Proche du centre-ville, Urbat commercialise Voltaire, une offre rare à moins de 10 minutes de la place de la comédie. Avec seulement 38 logements, Voltaire est une petite structure comprenant des stationnements au sous-sol directement accessibles par ascenseur. Pour Kaufman & Broad, l'offre prend la forme d'Essencia, une résidence située à la Lironde, l'un des quartiers les plus verdoyants de Montpellier. La résidence se compose de deux bâtiments de cinq à septs étages totalisant 91 appartements avec stationnement, du studio au 4-pièces. Le prix moyen au mètre carré est de 3 345 € et la livraison est attendue à partir du 4e trimestre 2010. On notera également la nouvelle opération de FDI Promotion, Vert Sens, à l'architecture contemporaine dans une démarche de développement durable avec 26 appartements, du 2 au 4-pièces en passant par le 3-pièces duplex. Le promoteur propose par ailleurs la résidence sécurisée Le Patio Monticello, à Castelnau-le-Lez, des 2 ou 3-pièces avec terrasse et garage en sous-sol. C'est enfin sur les bords du Lez, face à la nouvelle mairie, au sein du nouveau quartier de Port-Marianne que Roxim commercialise Murano, à l'élégante architecture. Cette résidence, livrée au 1er semestre 2011, compte 45 appartements, du 3 au 4-pièces, adaptés à la loi Scellier.

Président de la FPI Languedoc-Roussillon

Encore un dispositif qui vous concerne si vos revenus sont modestes et que vous projetez d'acquérir votre maison. Il bénéficie de plusieurs atouts. Le premier tient à la possibilité, pour vous, d'acquérir votre maison avec un taux de TVA réduit à 5,5 %. Le second, au mode de financement. Pour alléger le coût global de votre achat, ce dispositif vous permet en effet d'acquérir votre logement en deux temps : la maison d'abord, le terrain ensuite. S'agissant d'un prêt aidé (par l'État et le 1 % logement), vous devez remplir certaines conditions : acquérir votre résidence principale et disposer de revenus modestes. Ainsi, si vous êtes un couple, vos revenus ne doivent pas excéder 44 425 e en région parisienne et 40 488 e ailleurs. Enfin, comme pour le prêt à 0 %, vous devez obtenir un prêt ou une subvention de votre commune ou de votre dé partement. Comment cela marche ? C'est l'organisme dépendant du 1 % logement qui achète le terrain (prix plafonné) et qui le met à votre disposition le temps que vous puissiez l'acheter, par le biais d'un bail à construction et d'une promesse de vente du terrain au terme du bail. Vous ne versez aucun loyer pour le terrain. Une fois la maison payée, vous entrez dans la phase d'acquisition du terrain. Et si vous avez des difficultés financière pour acheter le terrain à l'échéance du bail, l'organisme peut racheter votre logement et vous reloger (sous certaines conditions). Il est à noter qu'il est question de mettre en place un Pass-foncier d'un nouveau genre qui vous permettrait même d'acheter votre maison et de ne rembourser que 15 e par jour, soit l'équivalent de 450 e par mois pendant 20 ans. Ce dispositif, qui n'est pas encore complètement finalisé, devrait bientôt être mis en place.

L’acquisition d’un logement neuf doit répondre à certaines règles en fonction de votre profil et correspondre à vos envies.

“Nous associons les riverains à chaque projet d’aménagement”

Les opérateurs observent depuis quelques mois sinon un retrait des investisseurs, en tout cas un attentisme :"Si le constat est juste, il importe d'être prudent sur les causes, souligne Christine Carniel, directrice commerciale régional de Bouwfonds Marignan. Si la bourse devient plus incertaine et que de nouvelles lois en matière de défiscalisation voient le jour, cette tendance peut s'inverser". Longtemps, la part des investisseurs a été majoritaire sur ce territoire de Haute- Garonne :"Le marché a tendance à se réguler et ce mécanisme se traduit par une baisse de la part des investisseurs", explique Daniel Mari, chef de produit chez Cogedim. Pourtant, si l'investisseur de réseaux est plus frileux, il n'en va pas de même des investisseurs locaux qui semblent porter une confiance sereine à leur territoire. C'est en tout cas l'analyse de Jean-Baptiste Guieu, gérant de l'agence toulousaine de la Sagec : "L'investisseur de proximité n'a pas disparu, loin de là. Celui que l'on voit moins, c'est l'investisseur qui venait via des réseaux extérieurs de commercialisation et qui achetait de l'immobilier au même titre qu'un placement quelconque.La raison est simple : l'investisseur local est suffisamment à l'aise avec le marché pour confirmer sa démarche d'acquisition à but locatif. C'est la preuve que le marché arrive à maturité".

Dans les départements bretons, 42 322 logements ont été autorisés l’année dernière (- 3,8 %) et 33 148 ont été déclarés commencés (- 9,2 %). Là aussi, on constate un ralentissement de la production, après plusieurs années florissantes. Le premier trimestre 2008 confirme la tendance. Selon la direction régionale de l’équipement, 1 765 appartements ont été mis en vente sur le secteur jusqu’à la fin du mois de mars, à 2 830 €/m2 en moyenne, et 1 638 ont été vendus. Mais les stocks augmentent, avec 8 347 lots. D’après les acteurs locaux, ce ralentissement semble signifier la fin d’une période de rattrapage. Certains secteurs restent cependant très dynamiques. Dans l’aire urbaine rennaise, par exemple, la réalisation de plus de 2 600 logements a été autorisée entre janvier et avril dernier, dont 1 600 pour l’agglomération. Sur la même période, plus de 1 700 logements ont été livrés, contre 1 200 en moyenne ces deux dernières années, selon l’Audiar (Agence d’urbanisme de Rennes Métropole). Côté maisons, l’activité sur la région dépasse les meilleurs mois de 2007 avec 389 mises en vente, 297 ventes à 191 500 euros en moyenne et 1 106 biens alors disponibles. Les investisseurs ont donc le choix ; à eux de faire le bon. Beaucoup de petites maisons ont été construites en diffus ou dans des lotissements ces dernières années sur l’ensemble de la Bretagne. Dans une région vaste aux villes et villages plus ou moins bien desservis, certaines suscitent aujourd’hui quelques interrogations pour l’avenir. Pour ne pas prendre de risque dans un contexte un peu plus incertain, le maître-mot est redevenu l’emplacement. Misez donc sur un bien à proximité des services et des emplois, ou éventuellement des transports.

Le constructeur s’apprête à livrer, au cours du premier trimestre 2011, plus d’une centaine de maisons BBC.

À l’occasion des 70 ans de Paris-Ouest Promotion, son président, Guillaume Bouthillon, nous livre son analyse du marché de l’immobilier.

Le candidat du Front national est Serge Laroze et celui d’Europe Écologie - les Verts, Antoine Maurice. Sous la bannière UDI, la candidature est menée par Christine de Veyrac. Jean-Christophe Sellin est à la tête de la liste « Place au peuple ». Selon un sondage BVA du 13 janvier, Jean-Luc Moudenc de l’UMP arriverait en tête du 1er tour avec 37% des voix contre 35% au maire PS Pierre Cohen.