Ile de France : des programmes neufs près des transports

Roissy, Marne-la-Vallée Chessy, Massy : trois pôles de transports qui constituent les fers de lance des futurs axes franciliens et annoncent un bond de l’immobilier local.

Ile de France : des programmes neufs près des transports
Ile de France : des programmes neufs près des transports

La fin d’une étoile ? Il en est question dans le vaste projet concocté par RFF et la SNCF de créer un « périphérique » de TGV autour de la capitale à la mode des rocades autoroutières des métropoles. Ainsi, la composition classique des lignes, « en étoile » depuis les régions jusqu’aux gares parisiennes, sera dépassée. Les usagers ne transiteront plus par Paris pour aller du nord au sud de la France ou d’est en ouest. Les lignes à grande vitesse et leurs gares TGV sont placées sous de bons auspices actuellement, d’autant que la SNCF a battu, une fois encore, le record du monde de vitesse sur rail en fi lant à plus de 500 km/heure. Bientôt, ses TGV rouleront à 350 km/heure, mais l’Espagne reste le pays européen le plus équipé en lignes à grande vitesse. Trois gares d’interconnexion, situées en grande couronne, sont placées au coeur de la future rocade TGV : Roissy, Marne-la-Vallée Chessy et Massy.


Visite de ce trio de grandes qui va faire parler de lui.



Roissy : l’aéroportuaire


L’aéroport Roissy-Charles de Gaulle occupe près de 3 000 hectares sur trois départements : le Val d’Oise, la Seine-Saint-Denis et la Seine-et-Marne. Second d’Europe après Londres Heathrow, il est emprunté par 60 millions de voyageurs. Contiguë à la station RER B : la gare TGV. Au-delà de la plateforme aéroportuaire, ce territoire au sens large englobe Villepinte et représente un énorme potentiel économique. Depuis 2000, près de 5 000 emplois se sont créés chaque année. Ce pôle économique compte 160 000 emplois, plus que La Défense ! Une tendance qui ne peut que s’accentuer dans la mesure où les entreprises, dans le monde entier, s’implantent au plus près des aéroports pour mieux gérer leurs relations commerciales. Les clients arrivent le matin. Ils repartent le soir… Dans cette logique, de gros enjeux se dessinent sur ce territoire au développement conduit par l’établissement public d’aménagement Plaine de France (voir l’interview d’Hervé Dupont). On peut citer, entre autres, l’extension du parc des expositions de Villepinte qui passera de 270 000 à 350 000 m2 ainsi que le développement du World Trade Center de Roissy-en-France et du site Sud Charles de Gaulle près de la plateforme. Le Triangle de Gonesse, aux disponibilités foncières d’envergure, a pu se porter candidat à l’organisation du tournoi de Roland-Garros, bien à l’étroit sur le site parisien…


Premier « hub » TVG de France, le pôle TGV Marne-la-Vallée Chessy se connecte à plus de 65 gares régionales, au Royaume-Uni via l’Eurostar et à l’Europe du nord par Thalys. Chaque jour, en fonction de la saison, de 70 à 100 trains le desservent. Et une cinquantaine d’allers-retours en TGV mènent à l’aéroport de Roissy en 8 mn. En hausse, le trafi c atteint 2,5 millions voyageurs alors que les parcs Disney attirent une foule de 15 millions d’afi cionados de Mickey.


Le nombre de trains vers Roissy va encore doubler et le bouclage avec l’aéroport d’Orly se réalisera d’ici dix ans dans le cadre du Grand Paris.


Ce pôle de taille international reste néanmoins ancré dans le tissu local. De plus en plus, la gare s’impose comme le pôle de transport du Grand Est parisien. C’est le site régional qui évite de se rendre à Paris et surtout de changer de gare entre deux TGV.



Marne-la-Vallée : la touristique


Phénomène moins connu, Marne-la-Vallée Chessy est la première gare française de trains charters pour la clientèle d’affaires, et Val d’Europe en pôle position en Europe pour les événements d’entreprise (à raison de 1 200 par an). « Une société peut ainsi privatiser un TGV pour un congrès ou un séminaire, remarque Christophe Giral, en charge du développement immobilier. Elle trouvera sur place deux centres de congrès pouvant recevoir jusqu’à 3 000 personnes, une bonne capacité hôtelière et l’imaginaire des parcs Disney ».


Une gare TGV booste aussi l’économie locale, même à L’Est, pourtant perçu comme moins pertinent que l’Ouest par les chefs d’entreprise.


Parmi les majors qui ont récemment fait le choix de Val d’Europe, Ludendo, l’un des leaders du jouet, fait construire son siège social européen et Vinci a implanté son « parking école », un centre de formation en relation avec les six coins de l’Hexagone par le TGV.



Investir « classe affaires »


Ce côté « classe aff aires », ajouté au potentiel touristique du site, attire les investisseurs, notamment dans le cadre des résidences de tourisme.


BNP Paribas Immobilier lance à leur intention une résidence Hipark à Serris, la quatrième en France. Ce concept haut de gamme de tourisme d’aff aires, commercialisé dans le cadre du dispositif Bouvard, donne droit à une réduction fi scale de 18 % du montant investi, répartie sur 9 ans (300 000 € HT d’investissement au maximum, comme dans le « Scellier »). Le promoteur, également gestionnaire, garantit un rendement de 4 %. L’investissement moyen se situe à 230 000 € pour environ 30 m2 et une livraison en 2012. « Cette catégorie de produit se revend bien en ce moment car elle est très recherchée par les investisseurs, précise Olivier Bokobza, directeur général de BNP Paribas Immobilier Résidentiel.


Cependant, ce n’est pas un produit de plus-value, mais une valeur patrimoniale à conserver dans un portefeuille en raison de ses loyers sûrs. C’est un complément de retraite appréciable ».



9 000 logements en vue


Val d’Europe s’étend sur 2 200 hectares et cinq communes : Chessy, Bailly-Romainvilliers, Coupvray, Magny-le-Hongre et Serris. En jargon d’aménagement, c’est le « secteur IV » de Marne-la-Vallée. Une jeune ville de 28 000 habitants et 25 000 emplois. En septembre, Euro Disney, en chargede son développement, a reconduit son contrat avec les pouvoirs publics jusqu’en 2030. Par cet avenant, lui revient le rôle d’étoff er Val d’Europe jusqu’à 55 000 à 60 000 habitants à partir de 9 000 logements à construire, en complément des 6 000 déjà réalisés. 25 % seront à caractère social, 15 % en accession sociale, une nouveauté à Val d’Europe, et le reste en libre.


Une première tranche de 3 000 lots concerne de nouveaux quartiers, notamment Coupvray qui accueillait les hôtels jusqu’à présent.


Un petit coeur de ville va se constituer avec un millier de logements, un centre commercial de proximité, des immeubles peu élevés et quelques maisons individuelles.


« Nous recherchons le maximum de mixité, rappelle Francis Borezée, vice-président développement immobilier et touristique d’Eurodisney. Le dispositif Scellier est certes attractif et fait fonctionner la promotion, mais nous souhaitons aussi des propriétaires occupants ».


L’urbanisme de places et de rues, « bien reçu par la population », sera poursuivi avec la volonté, désormais, d’intégrer des commerces de proximité au pied des immeubles.


Le marché résidentiel tourne autour de 3 800 à 3 900 €/m2. Dans le « quartier de la gare » (non pas TGV, mais RER A), une vente fl ash de 45 appartements BBC du Plazza de Promogim a abouti à son terme en un week-end. Il ne restait plus qu’un 4-pièces au début du mois dernier.



Massy : le pôle sud


Alors que Massy n’était qu’un bourg de l’Essonne, la gare TGV fut mise en service en 1991. Aujourd’hui, elle est desservie par 40 trains par jour venant de plus de 60 destinations, dont Bruxelles, Londres et la plupart des métropoles régionales.


À ses côtés, se sont établies les gares RER C et RER B ainsi qu’une gare routière de bus. Ce noeud de transports a aidé Massy à se positionner comme le coeur économique du nord de l’Essonne. Le « pôle des gares » jouxte deux grands quartiers résidentiels en construction, appelés à former le futur centreville de part et d’autre du faisceau ferroviaire : Vilmorin et Atlantis. La requalifi cation du « lien » entre les deux quartiers, c’est-à-dire la passerelle chevauchant les rails, pourrait être achevée en septembre.


L’urbanisation de Massy s’est d’abord concentrée autour de son bourg historique, puis du quartier « Massy Opéra » comportant un parc HLM imposant et, initiative de l’ancienne mandature, un opéra. Sur les friches du pépiniériste Vilmorin, s’est ensuite constitué le quartier du même nom, complètement achevé à ce jour, mais avec un ultime programme en vente : Onduleo de Bouwfonds Marignan, conçu en basse consommation et dont l’off re disponible allait du 2 au 5-pièces début février (dans les 4 000 €/m2).



Des terres neuves


De l’autre côté du faisceau de rails, le quartier Massy Atlantis s’édifi e à vive allure en mixant tertiaire, habitat et équipements sur l’îlot.


L’off re en cours est étoff ée, signée Sogeprom/Interconstruction, First Avenue, Cogedim, CFH… Pitch Promotion vient juste d’acheverla commercialisation de son programme l’Adélie. « Un nom de nouvelle terre correspondant bien à Massy », rappelle Tristan Bienaimé, directeur marketing et commercial.


Les 64 lots ont été cédés en un an au prix moyen de 4 100 €/m2, dont 40 % aux investisseurs et 60 % aux résidents. « Le projet comportait un nombre important de 4 et 5-pièces qui se sont bien vendus. Cela prouve, a contrario de ce que nous pensions, que l’accession en résidence principale fonctionne correctement sur le site. Ceci à l’inverse des tendances nationales, mais grâce à la gare TGV et surtout aux deux RER. Le quartier accorde en outre une place importante à l’environnement avec ses parcs, squares et jardins ».


En amont du Grand Paris, le promoteur admet avoir utilisé la perspective d’une gare TGV à Saint-Denis pour promouvoir son programme de la Zac Meissonnier.


Que penser du PTZ+ ? « Il pourrait mieux se développer dans les régions qu’en Île-de-France, où les valeurs sont élevées pour la primo-accession, répond-t-il. Encore faut-il que les banques le considèrent comme un apport personnel… » De futurs programmes de Pitch Promotion pourraient convenir à ce mécanisme, à Alfortville, Franconville, Romainville et peut-être Rueil-Malmaison. En revanche, ses lancements de Levallois, Boulogne, les Lilas et Charenton ont des prix élevés pour de jeunes budgets. C’est l’Île-de-France...



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