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Certes, ils ne sont pas nombreux mais quelques secteurs de la capitale voient le jour comme dans le nord du XIXème ou du côté des Batignolles dans le XVIIème.

Les biens anciens commencent à s'afficher au juste prix

“Nous entrons dans une phase de contraction du marché qui devrait perdre environ 10 % de volume, le secteur de la maison individuelle notamment laisse poindre une demande moins soutenue que sur le collectif. Les mesures gouvernementales parviendront-elles à dynamiser le marché ? Si la maison pour 15 euros par jour ouvre des opportunités, elle ne résout pas la problématique du foncier. Ces produits se situeront-ils sur les terrains que l’Etat va libérer ? Je pense que ce dispositif sera orienté principalement vers le logement social et sera plus significatif en régions qu’en Ilede- France, où paradoxalement il est question de densifier le Grand Paris. Quant aux investisseurs, nous observons un certain retrait du marché depuis un an. Pour notre part, en 2007, nous avons réalisé 35 % de notre chiffre d’affaires vers la clientèle d’investisseurs ce qui reste malgré tout cohérent avec la volonté du groupe d’équilibrer la part des accédants utilisateurs et des acquéreurs investisseurs”

I.B. : Le niveau élevé des loyers et la progression des prix des logements constatés à Toulouse sont-ils en train de modifier le comportement des résidents et des investisseurs ?

Les 9e Sommets du tourisme se pencheront les 12, 13 et 14 décembre prochains à Chamonix Mont-Blanc, sur l'immobilier de loisir et le déséquilibre des sites touristiques entre lits commerciaux, résidences secondaires et logements permanents. L'intérêt de cet événement repose sur la présentation de cas novateurs puisés dans le monde entier et de débats autour des différents thèmes, modérés par des experts. Déterminer les besoins futurs d'hébergement et de logement mais aussi les raisons d'investir dans l'immobilier de loisir ; découvrir les innovations dans l'immobilier de loisir ; trouver les réponses pour lutter contre les structures figées de l'hébergement ; développer des stratégies foncières pour les communes touristiques ; élaborer des mesures publiques pour maîtriser le développement du secteur, tels seront les sujets abordés tour à tour durant trois jours qui permettront d'établir un état des lieux de la question.

Indicateur Bertrand : N'existe-t-il pas une "fracture des transports" entre les Hauts-de- Seine et Paris, voire entre certaines communes alto-séquanaises et d'autres ? Patrick Devedjian : Il existe à l'évidence une forte fracture en matière de transports entre Paris et toute sa banlieue. Tout d'abord, la capitale a absorbé la plus grande part des crédits transports depuis très longtemps et cela continue. C'est d'ailleurs le premier reproche qu'on peut faire au tramway du boulevard des Maréchaux. Paris est suréquipée en transports à des tarifs peu élevés. Entre la banlieue et Paris, c'est la population la plus aisée qui bénéficie de l'offre la plus abondante et la plus confortable au plus faible coût. La banlieue souffre de tarifs beaucoup plus élevés par la division en zones, par des moyens moins nombreux, souvent vétustes, pour une population plus active et en moyenne plus pauvre. Enfin, les transports en banlieue ont été organisés pour converger vers Paris, là encore fortement privilégiée, alors que les besoins sont en priorité de banlieue à banlieue. Les gens n'ont pas le choix, ils sont obligés la plupart du temps d'avoir une automobile.

Après le centre-ville, le curseur s'est déplacé vers le quartier historique du Plessis-Robinson, la Cité-jardins. "Construits en 1926 et 1935, les bâtiments étaient au bord de l'insalubrité", précise encore Hervé Caranobe. Sous l'impulsion de l'ancien maire, la Cité-Basse est rénovée entre 1991 et 1993. La Cité- Haute, trop coûteuse à réhabiliter devait être reconstruite entre 1992 et 1996. Le projet, validé par l'ancienne équipe municipale, reprenait, aux dires de la nouvelle, les principes de l'architecture fonctionnaliste des années 50. Profitant d'un différend entre le maître d'ouvrage et les architectes, la mairie demande une nouvelle consultation et retient le projet de Xavier Bohl. Sa force : s'inscrire dans la continuité du cœur de ville dessiné par son maître, François Spoerry. L'architecte s'est en outre fait une spécialité des projets reliant l'architecture aux éléments naturels. Selon la Sempro, "La Cité-jardins est construite comme un village dans un jardin" et sera "baignée d'une rivière sinueuse, parsemée de ponts, de parcs, de jardins potagers et de massifs fleuris". "C'est un projet avant tout fait pour les familles, précise Hervé Caranobe. Un quota de 70 % de 3-pièces et plus a été imposé". À 4 500 €/m2 en moyenne, le concept plaît. Lancée conjointement par tous les promoteurs présents : Bouygues Immobilier, Cogedim, Coprim Résidences, Eiffage Immobilier, Franco-Suisse, Habitat Pierre, Kaufman & Broad, Marignan Habitat, Les Nouveaux Constructeurs, Sorif (Vinci Immobilier) et Investir Immobilier Ile-de-France, la commercialisation s'annonce une nouvelle fois sous les meilleurs auspices. À la mi-septembre, près de la moitié des produits étaient déjà réservés. "Le dernier bilan donne 45 % d'appartements vendus, observait alors Hervé Caranobe. Certains promoteurs ont vendu plus de petites surfaces, d'autres plus de grandes. La proportion des volumes proposés sur le marché est donc à peu près identique à celle de départ".

Un administrateur de biens peut-il proposer un mandat de gestion sans durée déterminée ? (Laurence K., La Rochelle, 17)

Un marché qui se ressource : Choc, chic et parfois même très chic, une offre nouvelle attise toujours les convoitises. Les lancements de programmes immobiliers commencent à pointer et vont sans aucun doute s'amplifier en nombre ensuite. Grands projets pour un grand Paris.

Réalisé à Marseille par Eiffage Immobilier, l’îlot démonstrateur Allar a reçu le Trophée catégorie Programme durable de l’année.

Sans être complètement satisfaisant, le Pacs organise la vie à deux hors mariage. Contracté librement entre partenaires et officialisé par simple déclaration conjointe au greffe du tribunal d'instance du lieu d'habitation, ce contrat précise les modalités de la vie commune. Mais contrairement à l'union libre, il rend les partenaires solidaires des dettes contractées, notamment pour le logement. En cas d'achat commun, sauf disposition contraire dans l'acte, le logement est réputé indivis par moitié. En cas de séparation et de rupture du Pacs, le bien peut être vendu et son produit partagé entre les "pacsés" (à hauteur de leur quote-part respective le cas échéant). Si l'un des partenaires désire conserver le logement, il peut faire valoir son droit de priorité pour racheter la part de l'autre. Pour le reste, le Pacs fonctionne sur le même principe que l'indivision avec ou sans convention. A quelques détails près qui ont leur importance : les droits de succession bénéficient d'un abattement de 57 000 € (76 000 € pour les couples mariés) et d'un taux d'imposition minoré : 40 % sur les 15 000 € suivants et 50 % au-delà. L'abattement de 20 % sur la valeur vénale du logement qui constitue la résidence principale du défunt au jour du décès, est étendu aux partenaires d'un Pacs. Cette mesure est applicable aux successions ouvertes à compter du 1er janvier 2005. Il faut aussi noter que les réductions liées aux droits de donation s'appliquent dans le cas d'un Pacs. Autrement dit, toute donation consentie en pleine propriété entre le 25 septembre 2003 et le 31 décembre 2005 permet de bénéficier d'une réduction de droits de 50 %, quel que soit l'âge du donateur. Des avantages qui, à n'en pas douter, contribuent au succès du Pacs !

Indicateur Bertrand: Massy est l'une des grandes bâtisseuses du moment. Quelles opérations de logement menez-vous ?

Montpellier multiplie les lignes de tramway. Avec la nouvelle gare TGV dont la livraison est attendue pour 2016, la 1re ligne de tramway, longue de 15 km, verra son prolongement du pôle commercial d'Odysseum vers ce nouveau pôle. Ce qui était moins connu, c'est qu'après la ligne 3, en cours de réalisation, une quatrième ligne verra le jour sur 8,2 km en forme de boucle pour relier les trois lignes entre elles. Cette dernière, qui nécessitera moins de travaux que les autres, devrait être opérationnelle en 2012.

L'administration fiscale me réclame le paiement de la taxe sur les logements vacants, pour un studio que je possède à Paris en plus de ma résidence principale, mais que ma fille occupe près de 6 mois par an. Suis-je redevable de cette taxe? (Émilie B., Dijon, 21)

Avec l’indivision, chaque concubin participe à l’acquisition du logement selon sa mise de fonds. Mieux vaut que l’acte d’acquisition soit le reflet de la réalité du financement. Si, par exemple, un concubin apporte la majorité des fonds alors que l’acte précise que l’achat s’effectue à parts égales entre les deux partenaires, gare aux discordes en cas de séparation ou aux foudres des héritiers en cas de décès. De même, le fisc peut avoir son mot à dire s’il considère que vous voulez échapper à la fiscalité applicable en cas de donation entre étrangers, en l’occurrence des droits de mutation à hauteur de 60 % ! Quand vient la rupture. L’idéal est de se séparer bons amis, en procédant à la vente du logement et en s’en partageant le prix. Ou bien en rachetant la part de l’autre pour conserver le logement. À défaut d’entente, le Code civil prévoit que nul ne peut être tenu de rester dans l’indivision. Autrement dit, en cas de conflit, le juge peut ordonner le partage. Mais, à l'inverse des couples mariés ou pacsés, les concubins ne disposent pas du droit d’attribution préférentielle. En cas de malheur. Si les concubins n’ont rien prévu, la part de celui qui décède revient à ses héritiers. Ces derniers auront la possibilité de faire vendre le logement pour récupérer leur héritage. Toutefois, si le couple a eu des enfants, le survivant sera en droit de demander le maintien de l’indivision. Reste que pour assurer la protection du concubin survivant, le mieux est de l’anticiper. Par exemple, en prévoyant une convention d’indivision. Qu’est-ce que la convention d’indivision ? La convention d’indivision permet de fixer les règles de l’indivision et d’inclure certaines clauses plus protectrices pour le conjoint survivant. Ainsi, il est possible d’inscrire dans la convention qu’au décès de l’un, l’autre pourra acquérir sa quote-part sans que les héritiers puissent s’y opposer. En l’absence d’une telle clause, le survivant n’a aucun droit sur la part du défunt. Autre possibilité : se léguer mutuellement par testament l’usufruit des parts, dans la limite, bien sûr, de la part réservataire des héritiers. Inconvénient, les droits de succession sont très élevés : 60 % après un abattement de… 1 500 euros ! La tontine. Il s’agit, en fait, d’une clause insérée dès le départ dans l’acte d’acquisition. Les concubins achètent le logement en commun, en convenant qu’ils auront la jouissance des lieux leur vie durant et, qu’au moment du décès de l’un, l’autre deviendra automatiquement propriétaire. Inconvénient : les concubins évincent les éventuels héritiers. En outre, cette solution a perdu de son intérêt au fil des ans. Car en cas de décès, si la valeur du logement dépasse 76 000 euros, les droits de succession seront calculés sur la totalité de la part reçue, au tarif maximum : 60 % ! Il faut aussi savoir qu’en cas de séparation, la tontine peut poser problème. Car le concubin qui veut partir devra obligatoirement obtenir l’accord de celui qui reste pour rompre la tontine. La SCI. Par rapport à l’indivision, la SCI offre certains avantages, mais elle coûte cher en frais de fonctionnement (comptabilité, assemblées générales…). Il s’agit de créer une société qui achète le logement, et dont les deux concubins détiennent les parts à hauteur de leur mise de fonds. En cas de séparation, la vente du logement par le biais de la SCI peut plus facilement être évitée que dans le cadre de l’indivision. On vend ses parts à quelqu’un d’autre, mais on n’est pas obligé de vendre le logement. Quoi qu’il en soit, en cas de cession, l’unanimité n’est pas requise. La loi de la majorité prime, ce qui avantage le concubin qui détient plus de la moitié des parts. En cas de décès, les parts vont aux héritiers, mais les statuts de la société peuvent prévoir une clause d’agrément n’autorisant l’acquisition de parts par les héritiers qu’avec le consentement du concubin survivant. Il est également possible de prévoir un démembrement de propriété croisé. Dans ce cas, les concubins achètent par exemple 50 % des parts en pleine propriété et 50 % en usufruit. Mais attention : le démembrement de propriété croisé est généralement considéré comme un abus de droit par l’administration. Cette solution n’est donc à envisager qu’avec beaucoup de précautions.

Le dispositif d’investissement locatif sera amélioré pour ceux qui mettent un bien neuf en location pendant plus longtemps.

Promoteurs, institutionnels, architectes, économistes, financiers... Qui sont les professionnels au coeur de l’actualité ? Voici notre Who’s Who de l’immobilier.