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Indicateur Bertrand : Quel bilan dressez-vous de l’année 2006 ? Hervé Manet : L’année 2006 a été une année exceptionnelle pour l’immobilier neuf. En totale adéquation avec l’évolution du marché, Bouwfonds Marignan a enregistré un volume d’affaires logements de 567 millions d’euros, en hausse de 30 % par rapport à 2005 ; le pôle habitat demeure notre coeur de métier et représente 64 % de notre activité avec plus de 2 700 logements commercialisés en 2006. Parallèlement, nous poursuivons notre développement en immobilier d’entreprises et la diversification de nos activités dans les secteurs du loisir, du tourisme d’affaires, du logement pour étudiants et des résidences seniors a pris toute sa dimension avec la création, l’an dernier, du pôle résidences services. L’objectif initial est atteint : en 4 ans, Bouwfonds Marignan a doublé son activité. La forte croissance du groupe traduit la pertinence de ses choix stratégiques. I. B. : Quels sont vos axes de développement ? H. M. : En habitat, notre objectif est d’atteindre un rythme de production annuel d’environ 7 000 logements à l’horizon 2011, soit 7 % de parts de marché, avec un premier palier à 3 500 logements dès cette année. L’immobilier d’entreprises constitue un axe fort de notre développement ; nous intervenons sous différentes formes : en qualité de promoteur, en codéveloppeur avec des fonds d’investissement et en prestataires de services. En résidences services, 6 opérations en résidence de tourisme ou urbaines sont en cours de développement. Nous développons 4 résidences seniors en Indre-et-Loire, dans la Sarthe et plusieurs projets sont à l’étude en Ile-de- France et en régions. I. B. : Quelles sont les grandes opérations d’urbanisme sur lesquelles vous intervenez ? H. M. : Parmi les plus emblématiques, la reconquête de Lyon Confluence qui s’étend entre le Rhône et la Saône et s’affirme comme l’une des plus vastes réalisations urbaines de centreville en Europe. Sur l’Ilot B, nous réalisons l’essentiel des 350 logements en accession. A Marseille 14e, la Zac des Hauts de Sainte-Marthe est un projet d’urbanisme qui représente également un enjeu majeur pour la ville de par l’importance de son volet environnemental. Nous nous sommes positionnés sur six îlots totalisant 112 500 m2, pour la réalisation de 750 logements. Enfin, la requalification et la restructuration de l’île de Nantes (350 hectares au coeur de la ville), constituent, avec une capacité de près d’un million de m2 constructibles, le plus ambitieux projet d’urbanisme du Grand-Ouest. A l’horizon 2008, 70 hectares d’espaces publics seront créés et environ 2 000 logements seront construits. I. B. : Quel regard portez vous sur le marché ? H. M. : Nous observons toujours une attente forte de la clientèle à l’accession principale qui va sans doute se confirmer avec les nouvelles mesures fiscales annoncées par le gouvernement et le retour des investisseurs qui continueront à bénéficier des dispositifs en vigueur (Robien recentré et Borloo). Après un cycle continu de hausse à deux chiffres depuis 2002, le ralentissement de la hausse des prix amorcé en 2006 se confirme. Les taux d’intérêt se maintiennent à des niveaux encore attractifs et la pression démographique représente le plus fort soutien de la demande en logements. La stabilité des fondamentaux écarte l’hypothèse d’un retournement du marché en 2007. La confiance est de mise mais comme l’ensemble des acteurs de notre profession, nous sommes vigilants. Nous devons réaliser une production maîtrisée en prix de revient afin de permettre à nos clients de rester dans le seuil de solvabilité du financement de leur budget.

L'urbanisme a-t-il évolué ? Certainement, réplique Francis Cuillier : "En 50 ans,nous sommes passés à un champ plus stratégique et interdisciplinaire, intégrant des aspects d'économie, de déplacements, d'habitat et de modes de vie". Autre évolution : le partenariat avec le secteur privé s'est renforcé à la suite de la raréfaction des finances publiques. Restent des réalités lourdes, comme"la crise du logement d'une ampleur qui ne s'était pas vue depuis 50 ans surtout dans le domaine du logement très social", la problématique des modes de transport autres que la voiture, la préservation des espaces naturels… En France, on a un peu le tort de trop penser en termes de grands projets et d'appauvrir l'urbanisme banal, regrette l'urbaniste. L'auditorium que va réaliser Jean Nouvel sur le périphérique parisien en est un bon exemple alors que les banlieues sont en souffrance. "Une mégalomanie héritée de Louis XIV" ?

En décembre, ont été inaugurées deux résidences services, réalisées par Pitch Promotion dans le centre de Palaiseau. L’une, Fist Appart, est dédiée aux étudiants tandis que l’autre, le Palatium, cible les séjours d’a! aires de cadres et de chercheurs. Ces deux programmes dépassant chacun la centaine de petites surfaces ont été commercialisés auprès d’investisseurs, le premier lot par lot et le second en bloc. Les programmes de Paris-Saclay sont assurés d’une demande locative, donc recherchés pour investir. Le potentiel est énorme : 10 000 chercheurs, 60 000 étudiants et une forte concentration de majors comme PSA, Renault, Air Liquide, Thalès...

Deuxième ville de l’agglomération lyonnaise, Villeurbanne fait son entrée dans notre Top 10. Une belle place pour cette ville dynamique, soutenue par les projets du Grand Lyon.

A environ 70 km de Bordeaux par l'A63 et l'A660, la station balnéaire d'Arcachon est en train de se doter d'un vrai centre-ville. D'ici 2010, s'y dresseront un nouveau marché couvert de 1 600 m2, 5 500 m2 de commerces, un parking souterrain de 600 places, un complexe cinématographique, une salle d'exposition, ainsi que 300 logements. C'est là que se situera l'essentiel de l'offre pour les années à venir (une centaine de permis seulement ont été délivrés sur la ville en 2007). Avec Villa d'Eté, le groupe Eiffage a déjà ouvert 200 logements haut de gamme à la commercialisation (à partir de 295 000 e pour les 2-pièces (51 m2) et 490 000 e pour des 4-pièces à partir de 112 m2). Près de la jetée Thiers, Bouygues Immobilier réalise Le Pavillon du Parc avec des appartements aux volumes généreux (un 3-pièces de 87m2 à 350 000 e est disponible). L'axe Arcachon- Bordeaux est lui aussi une valeur sûre, avec des programmes à noter : Sagec, par exemple, s'affiche à Martignas (Esprit 30) avec 18 appartements et 7 maisons, à partir de 2 800 e/m2 pour des T4. A Audenge, il investit l'hypercentre avec 18 logements ossature bois à 2 900 e/m2 en moyenne. "Ces programmes s'adressent à une clientèle locale, avec des bureaux de vente sur place", précise Raphaël Lucas de Bar, directeur de l'agence de Bordeaux.

Même si les banques offrent de plus en plus de services annexes au crédit, elles n'en oublient pas pour autant leur coeur de métier : la gestion de comptes bancaires - du moins pour les généralistes - et la délivrance de crédits à la consommation ou immobiliers. Elles ont un devoir de conseil, notamment si vous souhaitez contracter un crédit immobilier. Et pour répondre au mieux à vos attentes, elles ont à leur disposition toute une batterie de crédits susceptibles de s'adapter à vos préoccupations et à vos besoins. Avec des logiciels très sophistiqués, elles sont en mesure de vous établir des plans de financement très élaborés. Prêts classiques, à taux fixe ou à taux révisable, modulables, avec différé d'amortissement ou non, à palier... Si vous disposez par exemple de ressources modestes, la banque vous proposera un crédit à paliers dont le but est de niveler la mensualité pendant toute la durée du crédit. Cette technique est largement utilisée lorsque vous financez votre achat avec plusieurs prêts (prêt à 0 %, 1 % logement, épargne logement...). Les établissements vont même plus loin puisqu'ils ont mis au point des prêts à 100 %, voire 110 % sur des durées très longues. En empruntant sur une aussi longue durée, vous avez même la possibilité de choisir des remboursements modulable. Dans ce cas, la banque vous laisse une certaine liberté pour augmenter votre mensualité quand vos revenus s'améliorent, ou de la diminuer si vous devez faire face à une dépense imprévue. Ainsi, à BNP Paribas, la modulation peut atteindre 2 % à la hausse ou à la baisse. La hausse provoque une diminution du crédit, la baisse une augmentation de la durée. A la Bred/Banque Populaire, la variation à la hausse comme à la baisse peut aller jusqu'à 30 % de l'échéance mais vous ne pourrez utiliser cette possibilité que cinq fois au cours de la durée de votre prêt. Au Crédit Foncier, l'échéance peut être augmentée de 50 %. A condition que la durée de votre crédit ne diminue pas de plus de 20 % par rapport à celle d'origine. Vous avez aussi la possibilité de diminuer votre mensualité de 50 %. Mais vous ne devez pas provoquer un allongement de la durée du prêt. Si vous empruntez pour un logement qui n'est pas encore construit (vente en Vefa, construction d'une maison...), la banque peut encore mettre en place un différé d'amortissement. Autrement dit, vous ne remboursez pas votre mensualité (sauf les primes d'assurance) tant que vous payez un loyer par ailleurs. Cette facilité peut parfois s'échelonner sur un ou deux ans, selon les cas. Une souplesse bien utile quand on n'a pas les moyens de mener de front le remboursement d'un crédit et le paiement d'un loyer. Il faut toutefois avoir en tête que cette souplesse rend votre crédit plus cher. Rien ne vous empêche non plus de reporter une ou deux mensualités lorsque c'est nécessaire. Cette possibilité vous est offerte chez LCL (deux échéances mensuelles par an). Même chose au CIC où vous pouvez reporter 12 mensualités maxi à raison de 3 par demande. A L'UCB, vous disposez de cinq "jokers" : vous pouvez reporter votre mensualité au moins cinq fois au cours du prêt sans avoir à vous justifier. Dans cette banque une garantie report chômage est également proposée qui vous permet, comme son nom l'indique, de reporter votre mensualité en cas de licenciement. Attention : dans la plupart des cas, toutes ces souplesses ne sont pas gratuites. Chaque demande peut faire l'objet d'une facturation de l'ordre de 30 à 50 euros selon les établissements.

Le 2 mars dernier, Pierre Fronton, président de la SA des Chalets, et Jean-Michel Fabre, président du GIE Garonne Développement, ont inauguré la résidence Terras Australis, 69 logements collectifs du 2 au 5-pièces sur la Zac Niel, à Toulouse, en présence du maire Jean-Luc Moudenc, président de Toulouse Métropole et Pierre Izard, président du conseil général de la Haute- Garonne. Le prix de vente moyen au m2 habitable des opérations est de 2 520 € contre une moyenne de 3 350 € sur l’aire urbaine de Toulouse.

L'arrivée du TGV constitue toujours un spectaculaire accélérateur de développement de l'économie et du dynamisme d'un territoire. La règle se vérifie en Alsace avec de nouvelles disponibilités foncières, le développement de zones d'activités, des vastes programmes de construction de logements (un objectif de 2 500 à 2 900 logements annuels dont 500 logements sociaux, d'après le service de la communication de la communauté urbaine de Strasbourg, contre une production de 1 826 logements en 2006). Egalement au programme : des constructions de bureaux, un renforcement de l'offre culturelle et de loisirs et la modernisation des équipements publics. La dynamique est d'autant mieux entretenue que le lancement de la LGV Est en juin dernier n'était qu'une étape. En 2010, le prolongement de la nouvelle ligne entre Baudrecourt et Vendenheim raccourcira encore les distances, mettant Strasbourg à 1h50 de Paris. Par ailleurs, la mise en service du TGV Rhin-Rhône entre Mulhouse et Dijon, prévu pour 2012, la placera sur un deuxième axe à grande vitesse, entre la mer du Nord et la mer Méditerranée. Il ne faudra plus que 3h15 pour relier Lyon et 5h05 jusqu'à Marseille. Un des grands bénéficiaires de cette actualité : le secteur Strasbourg-Kehl, soit environ 250 hectares, traversé par la RN4 en direction de l'Allemagne. Sur les sites d'Heyritz, de l'Etoile, du Danube, de Starlette et de la Porte de France, l'offre va se développer dans le temps en matière de logements et d'équipements, créant un cadre de vie et de travail novateur avec des logements de qualité proches de l'eau, des bureaux et des commerces. Au-delà, habitants et investisseurs de toute l'agglomération devraient profiter d'un "effet TGV". A l'occasion de sa mise en place, la CUS (communauté urbaine de Strabourg) améliore en effet son réseau de transports local : le tramway, doté actuellement de 46 stations sur 25 km, en ouvrira prochainement 20 nouvelles, qui permettront une couverture de l'essentiel des 28 communes de la communauté urbaine. Un élément essentiel à l'attractivité d'un bien immobilier.

Jacques Salvator, maire d'Aubervilliers répond à Explorimmoneuf

Gestion rigoureuse et plaisir d’investir font bon ménage.

Labels et certifications permettent d'assurer la qualité des logements selon différents critères, qui évoluent en même temps que les exigences de confort et d'économie.

Une fois que la maison est construite et la réception faite avec le promoteur ou le constructeur, vous bénéficiez de trois garanties. La première est la garantie de parfait achèvement. Elle couvre tous les défauts de construction que vous pourriez constater durant la première année. Elle contraint le promoteur ou le constructeur à réparer toutes les anomalies constatées durant cette période. Il doit réparer au plus vite ou, du moins, dans un délai raisonnable fixé d’un commun accord avec vous. L’établissement qui a accordé sa garantie de livraison à votre constructeur ou votre promoteur est tenu, en cas de défaillance, de faire exécuter les travaux nécessaires à la réparation des désordres que vous avez signalés lors de la réception (ou dans le délai imparti après la réception). La seconde est la garantie de bon fonctionnement. Elle couvre, pour sa part, pendant deux ans tous les défauts touchant aux équipements intérieurs (radiateurs, portes, volets, robinetterie…) pouvant être démontés sans toucher au gros œuvre. Enfin, la troisième et dernière garantie est la garantie décennale. Elle couvre, quant à elle, la structure de la maison (fondations, murs, charpentes, canalisations…) et peut être actionnée lorsque des dommages importants sont constatés sur le gros œuvre, qui pourraient compromettre la solidité de votre maison ou la rendre impropre à son utilisation.

Le neuf, plus cher que l'ancien ? Pas forcément ! Certes, les prix au mètre sont parfois un peu plus élevés avec le neuf. Mais les dispositifs fiscaux penchent nettement en faveur du “camp” du neuf.

VIDEOS. Avec un Aqualagon de 9 000 m² et plus de 700 appartements, la première phase du projet d’éco-tourisme prend forme, à proximité de Disneyland® Paris. Découverte.

Je suis usufruitière de l'appartement que j'occupe. L'assemblée générale a voté le remplacement de l'ascenseur lors de la dernière assemblée générale. Les frais engagés sontils à ma charge ou à la charge du nu-propriétaire ? (Liliane G.,Blois, 41)

"L'écoquartier élève le niveau de qualité"

"Tout est fait pour rendre le créditmoins cher"