Tous les conseils en Immobilier

Indicateur Bertrand: Quels sont les atouts du neuf en termes de rendement locatif ?

La Société du Grand Paris n’a pas seulement vocation à construire un supermétro. Elle veut aussi participer à la fabrication de la ville aux abords des gares.

Pour bénéficier de ce prêt, vous devez être salarié d'une entreprise de 20 personnes et plus. Ensuite, être primo-accédant, c'est-à-dire acheter pour la première fois. Seule exception à la règle : lorsque vous déménagez dans le cadre d'une mutation professionnelle. Ces conditions respectées, vous pouvez financer l'achat d'un logement neuf (terrain à bâtir, construction d'une maison ou achat d'un appartement). Vous pouvez également acquérir un logement ancien avec ou sans travaux. Sans travaux, vous devez, soit respecter des plafonds de ressources (inférieurs au Prêt à l'accession sociale), soit acheter un logement dans une HLM ou bien celui que vous occupez et que le propriétaire vous vend, ou encore acquérir dans le cadre d'un contrat de location accession. Avec travaux, le logement doit avoir plus de 20 ans et nécessiter au moins 25 % de travaux. Par exemple, si votre logement vaut 100 000 e, prévoyez au moins 25 000 e de travaux. Ils peuvent concerner l'étanchéité, les canalisations, le chauffage, les économies d'énergie, l'amélioration de l'isolation thermique, l'accessibilité des personnes handicapées... Autres opérations finançables : l'achat/revente. Dans ce cas, peu importe que vous soyez ou non employé dans une entreprise d'au moins 20 salariés, pourvu que vous soyez en mobilité professionnelle ou en situation de perte d'emploi à la suite d'un plan social. Pour obtenir un prêt, il suffit d'en faire la demande à votre employeur (ou au comité d'entreprise) ou encore au collecteur auquel l'entreprise verse sa participation. Sachez toutefois que l'obtention du prêt n'est pas systématique. Elle est laissée à la libre appréciation de l'employeur. L'emprunt ne peut être inférieur à certains planchers, pas plus qu'il ne peut dépasser certains plafonds. Le montant du prêt oscille entre 11 200 et 17 600 e selon votre région d'habitation. Quant au taux consenti, il s'élève à 1,5 % (hors assurance), sur 5 à 15 ans.

"Le niveau général de la création architecturale monte"

DIAPORAMAS. L’architecte de renom présente deux nouvelles tours résidentielles vertes. Des bâtiments inspirés d’une ancienne réalisation chypriote. Découverte.

Plus au sud, on arrive au Neuhof, refuge des primo-accédants. Les jeunes ménages y trouvent des programmes neufs autour de 2 500 e/m2. Bouygues Immobilier y a lancé la commercialisation de deux opérations en avril : Fenêtres sur Rive, qui comprend 54 logements, et Fenêtres sur Parc, qui en compte 13. Ces deux opérations affichent respectivement des prix moyens de 2 650 et 2 350 e/m2 hors parking. Mais, souligne Jean-Philippe Jarno "Ces deux résidences sont situées dans des quartiers où la TVA à 5,5 % peut être appliquée. Pour les acquéreurs qui y sont éligibles, les prix baissent en conséquence, à 2 337 e/m2 pour Fenêtres sur Rive et à 2 072 r/m2 pour Fenêtres sur Parc".Mais à Strasbourg comme ailleurs, la hausse des prix pousse les acquéreurs plus loin. "Nous assistons à un phénomène de report de clientèle, même en résidence principale, dans des bourgs à 30 km de Strasbourg. A Hagueneau, nous avons lancé une opération à 2 500 e/m2" illustre Irène Linden, de Bouwfonds Marignan. Plus près de la capitale européenne, Ostwald profitera bientôt du tramway. Les 2-pièces du Domaine de Promogim démarrent à 128 000 e hors parking. Bouygues Immobilier y signe une nouvelle opération sous le signe du développement durable. Les 13 maisons des Jardins d'Elios sont en effet bio-climatiques, équipées de serres et de panneaux solaires qui facilitent les apports en énergie passive. 42 logements en collectif s'y ajoutent, pour des prix qui tournent autour de 3 200 e/m2 pour les appartements et 3 250 e/m2 pour les maisons.

Lors de la dernière assemblée générale de copropriété, nous avons désigné le conseil syndical et fixé un mandat d'un an. Ce conseil syndical est totalement inactif. Que pouvons-nous faire ? (Rémy S., Chartres, 28)

Organisé à l’initiative de la Fédération des promoteurs immobiliers Midi-Pyrénées, le deuxième Salon du logement neuf de Toulouse aura lieu du 6 au 8 mars au stade Ernest-Wallon, à Toulouse, avec une nocturne prévue jusqu’à 20 heures le vendredi. Les visiteurs pourront découvrir de nouvelles résidences en avant-première, en appartements ou en villas, à Toulouse et dans son agglomération, en résidence principale ou en investissement locatif. Outre la présence de promoteurs, constructeurs de maisons individuelles, ainsi que du Crédit Agricole, du Crédit Foncier, du Crédit Mutuel et de la Chambre des notaires, des ateliers-débats permettront d’aborder le contenu du dispositif d’investissement locatif Pinel, les règles d’acquisition d’un logement neuf, l’achat d’un logement en PSLA… Invitation sur www.salondulogementneuftoulouse.com

Le permis de construire ne porte que sur des biens immobiliers. Sont soumises au permis de construire : les constructions qui créent plus de 20 m2 de surface hors oeuvre brut (Shob) Sont soumises à déclaration préalable : les constructions qui créent entre 2 et 20 m2 de Shob. Les constructions de moins de 2 m2 qui ont une hauteur de plus de 12 m. Il existe des cas particuliers : éoliennes, piscines, murs et constructions classées dans les sites classés et secteurs protégés. Lors du dépôt du permis de construire : il ne sera plus exigé de joindre à la demande le plan intérieur de la construction. La surface de plancher du projet de construction sera strictement déclarative et engagera la responsabilité du constructeur. Lors de l’achèvement des travaux : le certificat de conformité est remplacé par la déclaration d'achèvement des travaux. Pour tout renseignement : www.urbanisme.equipement.gouv.fr

La reprise de l’activité immobilière est un bon signal, qui laisse entrevoir des placements intéressants.

Clémentine Tessier : dans l'ensemble, je constate que les gens ont du mal à vivre leur régime matrimonial. Ils n'en connaissent pas, bien souvent, les conséquences. Dans le régime de la communauté, par exemple, les salaires sont communs au couple. Si l'un fait des économies et l'autre pas, l'épargne appartiendra tout de même aux deux époux et devra être répartie par moitié en cas de séparation.

Pier Carlo Bontempi se réfère au “Nouvel urbanisme”, courant né aux Etats-Unis dans les années 80 et très en vogue dans ce pays. Ce concept consiste à formater la ville non plus à l’échelle de l’automobiliste, mais du piéton, et selon les traditions architecturales locales. “Je souhaite que le baril de pétrole grimpe à 400 dollars, lance l’architecte. Cela imposera une nouvelle vision de l’urbanisme.La ville du futur ne sera pas moderniste, dispersée,mais empreinte du retour aux traditions.” Le Nouvel urbanisme trouve son symbole à Seaside, en Floride, ville édifiée sur un terrain vierge, d’après un plan-guide d’Andres Duany et de Léon Krier, les chefs de file du courant. Au Royaume-Uni, le Prince de Galles a demandé à Krier de concevoir la ville nouvelle de Poundbury, tandis que Val d’Europe impulse le mouvement en France. Ses détracteurs accusent le Nouvel urbanisme de pastiche, Pier Carlo Bontempi le défend avec une boutade : “En Italie, le pasticcio est un délicieux plat traditionnel que me cuisinait ma tante. Comparer une architecture à ce mets succulent paraît plutôt flatteur.”

Intitulée Derrière les jardins, ce programme mis en place par Copronord Habitat et Habitat 62/59 Picardie verra bientôt le jour dans la commune du Pas-de-Calais, située entre Lille et Arras.

En 2008, les attentes en matière de logement n’ont plus rien à voir avec celles de nos aînés. Ainsi, ces vingt dernières années, l’explosion des divorces et du nombre de familles recomposées – ou familles “à géométrie variable” – a fortement modifié les besoins des acquéreurs. À l’horizon 2030, l’Insee prévoit que 43 % des mariages prononcés dans l’Hexagone se solderont par un divorce (contre 33 % aujourd’hui). C’est un phénomène sociologique qui influe naturellement sur la demande. “Nous avons eu de multiples réflexions à ce sujet”, confie Lionel Dunet, président du Conseil national de l’Ordre des architectes. Passer de trois à la maison en semaine, à cinq un week-end sur deux, ce n’est pas anodin.Cela nous a notamment conduits à concevoir plus de pièces modulables.”Pour que le logement s’adapte aux évolutions de la vie, et pas ses occupants. La modularité devient donc une notion essentielle. Non figé, cet habitat propose notamment des cloisons amovibles. Plus que celles d’hier, les familles d’aujourd’hui, avec des enfants issus de plusieurs unions, sont aussi en demande d’espaces d’intimité. “Un besoin d’autant plus fort que les enfants ne sont pas forcément de la même fratrie”, insiste Lionel Dunet. L’idée, c’est d’être ensemble sans être les uns sur les autres, pour que chacun puisse vivre à son rythme. Un sacré défi à relever, pour que le logement ne soit pas source d’insatisfaction, et que personne ne se sente à l’étroit dans sa maison. Le neuf s’adapte aisément à cette nouvelle donne, en proposant une réorganisation du territoire susceptible de convenir à chacun, petits et grands. “Il y a aussi ceux que j’appelle les “Tanguy”, c’està- dire les jeunes adultes qui restent longtemps chez leurs parents”. Les jeunes décohabitent plus tardivement en raison de l’allongement de leurs études, des difficultés d’emploi et de logement à un prix acceptable. Ces enfants “attardés” relèvent désormais du phénomène de société. Et les logements se sont une nouvelle fois mis au diapason. “On voit de plus en plus des chambres donnant directement sur l’entrée, confie Lionel Dunet. Cela offre à ces jeunes adultes une certaine autonomie, en les tenant un peu à l’écart du reste du logement, comme s’ils avaient leur propre studio.”

Le début de l'année 2008 se caractérise par un léger ralentissement de l'activité. "Cela tient à plusieurs raisons, souligne Raphaël Lucas de Bar, responsable de l'agence bordelaise de la Sagec, une partie de la production - notamment des grands logements - est inadaptée au profil de la demande et les mises en vente de 2007 ont été importantes au regard des freins de l'année précédente. Cependant, les acheteurs sont toujours largement présents et la part des investisseurs a tendance à baisser". Le promoteur vient de lancer la commercialisation d'Esprit 30, une résidence à Martignas, en limite de la CUB. Composée de 25 logements labellisés Haute performance énergétique, celleci, livrable au 3e trimestre 2009, est commercialisée à environ 3 000 e/m2. L'offre est bien diversifiée. C'est à Bruges que Bouygues Immobilier signe l'une de ses opérations, Le Domaine de Lyse, deux petits immeubles de 11 logements ainsi que des maisons individuelles, livrable au 3e trimestre 2009. Toujours à Bruges, Kaufman & Broad propose Carré Longchamp, 19 appartements, à 5 mn du centre de Bordeaux. Le 3-pièces est commercialisé à partir de 184 500 e. La livraison est attendue pour le 3e trimestre 2009. Icade Capri réalise Les Jardins du Fleuve à Floirac, une opération livrable au 2e trimestre 2009, du 3 au 5-pièces, avec le 3-pièces de 74 m2 à partir de 215 000 e, parking inclus. Sur la même commune, Nexity George V réalise Le Clos de la Burthe, 16 appartements et 21 maisons dans un havre de verdure aux portes de Bordeaux. Le 3-pièces de 58 m2 est commercialisé à partir de 176 000 e pour une livraison au 4e trimestre 2009. Bien adapté à une clientèle d'investisseurs, Cogedim Citalis propose Garden Avenue, avenue Thiers, dans le quartier de La Bastide, avec le 2-pièces à partir de 152 000 e, pour une livraison au 1er trimestre 2010. Enfin, le groupe Patrice Pichet livrera au 3e trimestre 2009, Les Lumières d'Ornano, une résidence de 75 appartements, de 1 à 5-pièces, à proximité du centre-ville.

12,7 millions d’habitants en 2030 en Ile-de- France, contre 12,1 millions aujourd’hui ! C’est en tout cas ce que prévoit l’Insee si les tendances démographiques et migratoires se poursuivent à ce rythme dans la région. Parmi les plus grosses progressions, l’Institut retient la Seine-et-Marne (+ 24 %) et les Hauts-de-Seine (+ 16 %). Autant dire que la demande locative n’est pas prête de se tarir. La Région qui vient de lancer la révision du Schéma directeur de la région Ile de- France (SDRIF) estime indispensable de produire 1,5 million de logements d’ici 2030. Soit près de 60 000 logements par an. Une aubaine pour les investisseurs. Mais où investir ? Paris intra muros ? Petite couronne ? Grande couronne ? Pour Christophe Volle, directeur études et recherche d’Ad Valorem : “Mieux vaut privilégier les investissements dans des petites et moyennes surfaces en petite couronne parisienne. À l’heure actuelle, dans ces zones, les investisseurs ne représentent qu’un tiers des acheteurs de ce type de surfaces. La concurrence y est donc moins rude sur le marché locatif et lors de la revente”. Parmi les villes où il fait bon investir, on trouve Saint-Denis (93), “qui n’a pas encore terminé sa mutation”, mais aussi Asnières-sur-Seine (92). “Dans le nord limite Gennevilliers, les prix n’ont pas encore trop augmenté. On avoisine les 4 200 e/m2 contre 5 500 e/m2 en centre-ville. L’ouverture d’une prochaine station de métro devrait participer au développement de ce quartier nord”, constate Christophe Volle. Autre agglomération à surveiller, Drancy (93). Cette ville est typique de l’Est parisien qui n’a pas entamé sa mutation et qui souffre d’une mauvaise image. Pourtant, malgré la proximité de l’A86, les prix sont encore abordables (3 000 et 3 600 e/m2) et la demande locative très présente. Plus au sud, compte tenu du développement de grandes zones d’activités commerciales, le secteur comprenant Cachan (94), Le Kremlin-Bicêtre (94), Arcueil (94) peut s’avérer être un bon investissement. Et puis, on a également les “belles endormies” que sont Sceaux (92) et Clamart (92) où le mètre carré dans l’ancien s’affiche aux alentours de 4 150 e. “Ce sont des villes très locales, encerclées par l’autoroute, dont on a du mal à partir. Les locataires, souvent des familles, sont donc très stables. Mieux vaut, par conséquent, y privilégier les grandes surfaces”, note-t-on chez Ad Valorem. Plus à l’Ouest, malgré une augmentation de 115 % des prix dans l’ancien en cinq ans, Boulogne- Billancourt (92) recèle encore de bons plans pour investir, notamment dans la Zac du Trapèze Renault, fraîchement rebaptisée la “Rive de Billancourt”. En grande couronne, le département des Yvelines (78) devrait être porté par les récentes ouvertures de l’A86 et la connexion avec la gare Saint-Lazare. “À Mantes-la- Jolie par exemple, les prix dans le neuf se situent entre 2 000 et 2 300 e/m2. C’est une agglomération à forte dominante sociale, les gens sont attachés à leur quartier, l’image que l’on en a est en train de changer positivement”, constate Christophe Volle.

Indicateur Bertrand : Quelles sont les tendances du marché ?