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TROIS QUESTIONS À SÉBASTIEN LE GOASCOZ - Responsable produits au Comptoir Immobilier

“Au moment d’investir, il faut vérifier la solidité financière du gestionnaire”

TROIS QUESTIONS À SÉBASTIEN LE GOASCOZ - Responsable produits au Comptoir Immobilier
TROIS QUESTIONS À SÉBASTIEN LE GOASCOZ - Responsable produits au Comptoir Immobilier

Indicateur Bertrand : Que penser du succès des résidences avec services ?


Sébastien le Goascoz : On sent que depuis un an et demi, deux ans, beaucoup de professionnels et de promoteurs s’intéressent aux résidences avec services. Donc on arrive, comme avec le Robien, à une situation de risque d’abus. Depuis l’essor des résidences avec services, des petits gestionnaires que l’on ne voyait pas avant, au capital de 7 500 euros, se sont lancés sur le créneau. Un phénomène que l’on observe aussi bien dans le tourisme, les résidences d’affaires et médicalisées, que les résidences pour étudiants. Il s’agit certes d’un marché à potentiel, mais il y a des règles à respecter.


I. B. : Quels sont les critères pour choisir son gestionnaire ?


S. l. G : Au moment d’investir dans une résidence avec services, il faut vérifier la solidité financière du gestionnaire : capitaux propres, chiffre d’affaires, résultats... Car c’est lui qui va verser les loyers à l’investisseur. Or, dans le circuit classique, on ne louerait pas à un locataire qui ne présente pas de garanties ; on vérifie donc de la même façon pour un gestionnaire de résidences avec services. En général, un bon gestionnaire se retrouve dans les grands noms de la gestion, mais certains acteurs plus petits sont aussi très sérieux. L’autre critère à prendre en compte, c’est l’importance du parc de résidences. Un gros parc permet aux sociétés de mutualiser les risques. Par exemple, Pierre &Vacances, acteur majeur de la résidence de tourisme, n’a pas beaucoup rempli en Bretagne cette année. En revanche, ses résidences faisaient le plein sur la Côte d’Azur, ce qui lui a permis de compenser.


I. B. : Que faut-il plus particulièrement vérifier dans le bail commercial ?


S. l. G : Le bail doit être étudié attentivement. Tout d’abord, il faut absolument vérifier que c’est bien la maison-mère qui va payer le loyer, ou s’il s’agit d’une filiale, que celle-ci bénéficie de la caution de sa maison-mère. Il ne faut pas se retrouver face à une filiale qui aurait été créée uniquement pour la résidence. Un gros gestionnaire peut en effet ouvrir une SARL avec un petit capital pour gérer un parc de résidences, puis la dissoudre en cas de faillite. Donc, attention au nom porté sur le bail. Il doit aussi s’agir d’un bail ferme de neuf ans. La clause de cession ou de substitution doit être lue de près. La société gestionnaire doit avoir la possibilité de ne céder son activité qu’à une autre société de même importance financière, ou bien la clause doit à nouveau porter la caution de la maison mère. Il ne faudrait pas que l’activité puisse être cédée à une petite société, aux finances pas assez solides pour assurer le paiement des loyers.


* Société de conseil en immobilier, dédiée à la prescription bancaire.


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