Initié l’an dernier par Valérie Létard, alors ministre du Logement, le nouveau mécanisme d’investissement est désormais acté dans la loi de finances 2026. Baptisé « Jeanbrun », du nom de l’actuel ministre de la Ville et du Logement, il a été présenté fin janvier par le Premier ministre Sébastien Lecornu dans le cadre du plan « Relance logement ». Son objectif est clair : redynamiser un marché du neuf en grande difficulté, qui a perdu plus de la moitié de ses investisseurs en deux ans.
Le statut du bailleur privé
L’ambition affichée est de produire 50 000 logements dès cette année grâce à ce dispositif qui introduit surtout une notion nouvelle : un véritable statut de bailleur privé. L’idée est de reconnaître le particulier investisseur comme un acteur économique et social contribuant directement à loger des étudiants, des couples, des familles…tout en soutenant l’activité du bâtiment et la rénovation du parc ancien. « L’État crée enfin un vrai statut pour le bailleur privé. Jusqu’ici, louer un bien relevait surtout d’une situation fiscale. Désormais, c’est une fonction reconnue : celle de quelqu’un qui contribue à loger les Français », souligne David Chouraqui, directeur général adjoint de Crédit Agricole Immobilier. Le principe repose sur un échange : le propriétaire accepte de louer à un niveau inférieur au marché, et l’État lui accorde en contrepartie un avantage fiscal proportionnel à l’effort consenti.
Des taux d'amortissement de 3, 5 à 5, 5 %
Concrètement, le dispositif s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans un logement destiné à la location. Il concerne les appartements neufs sur l’ensemble du territoire, mais aussi les logements anciens à condition d’y réaliser au moins 30 % de travaux. L’investisseur doit louer le bien nu pendant au moins neuf ans en respectant des plafonds de loyers (intermédiaire, social ou très social). En échange, il peut amortir une partie du prix d’achat du logement et déduire l’ensemble des charges liées à la location, comme les travaux, les intérêts d’emprunt ou la taxe foncière. Le taux d’amortissement varie de 3,5 % à 5,5 % pour le neuf, selon le niveau de loyer. Le plafond annuel de déduction atteint 8 000 euros pour la location intermédiaire, avec des majorations possibles en cas de loyers sociaux ou très sociaux.
Un dispositif qui sert l'intérêt général
Autre évolution notable : la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global. « Cette mesure permet une réduction immédiate de l’impôt sur le revenu pour les foyers les plus fiscalisés », souligne Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué au sein du groupe Valority. Les professionnels du secteur saluent globalement ce nouveau dispositif, qui pourrait redonner de l’élan à l’investissement locatif. « Il permettra de répondre au besoin des Français de se loger à des loyers abordables. Économiquement, socialement et d’un point de vue environnemental, il sert l’intérêt général », estime Vincent Ego, directeur général de Cogedim. Même optimisme chez Jean-François Morineau, de BNP Paribas Real Estate : « Nous pensons qu’il donnera un véritable coup de fouet à la production de logements et aux ventes aux investisseurs. »
S’il est encore trop tôt pour en mesurer l’impact - et des ajustements restent possibles - la réussite du dispositif dépendra surtout de sa lisibilité, de sa simplicité et de la confiance qu’il inspirera. Même imparfait, s’il parvient à restaurer la rentabilité de l’investissement locatif, à encourager la construction et la rénovation tout en reconnaissant le rôle du bailleur privé, le « Jeanbrun » pourrait devenir l’un des leviers pour répondre à la crise du logement.
Olivier Marin
Article paru dans spécial immobilier du Figaro Magazine le 21 mars 2026
