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Charles Marinakis, président du réseau Century 21 France
Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI France
L’ancien : un marché qui s’autorégule
Pour Charles Marinakis, 2025 marque clairement un tournant. Avec environ 940 000 transactions, l’année s’inscrit dans le top 5 des vingt dernières années. Un contraste saisissant après la crise de 2023/2024, où les ventes avaient chuté de 32 %, sous l’effet d’un choc brutal : la montée des taux d’emprunt de 1 % à 4 %, qui avait littéralement bloqué le marché.
Mais l’immobilier ancien a retrouvé sa capacité d’ajustement : prix en baisse, taux en repli, stabilisés autour de 3,2 %, et la confiance qui revient. "En soutien, plusieurs leviers ont eu un effet accélérateur : prêt à taux zéro, donations, apport personnel plus élevé, MaPrimeRénov, et surtout des banques redevenues plus prêteuses" souligne Charles Marinakis
Dans les agences, les repères se stabilisent : 4 % de marge de négociation, environ 90 jours pour vendre un appartement et 100 jours pour une maison. Et un phénomène s’installe durablement : la valeur énergétique des logements. Les passoires thermiques classées F et G subissent désormais une décote de 10 à 20 %, devenue presque « automatique ».
Le neuf : année noire, voyant rouge sur l’offre
Dans le neuf, Didier Bellier-Ganière se veut lucide : 2025 a été très difficile, avec -10 % de mises en vente et autant sur les ventes. Mais le chiffre le plus inquiétant est ailleurs : "une opération sur cinq est retirée pour raisons économiques. Conséquence directe : le stock futur se fragilise, et l’on se dirige vers une pénurie de logements, dans un contexte où la demande reste structurellement forte."
Des programmes de qualité
Paradoxalement, le neuf continue à incarner l’immobilier "de demain" : reconstruction de la ville sur elle-même, transformation de l’existant, renaturation, et montée en puissance du bas carbone (matériaux vertueux, innovations, circuits courts, meilleure qualité de vie...). Sur le plan de la réglementation environnementale, Didier Bellier-Ganière souligne que "la France a près de dix ans d’avance sur les mesures imposées par l’Union européenne."
Investir : réhabiliter le bailleur privé
Charles Marinakis et Didier Bellier-Ganière convergent sur un besoin urgent : relancer l’investissement locatif des particuliers, aujourd’hui freiné par une rentabilité en recul (encadrement des loyers, hausse des taxes, coûts des travaux). Ils défendent la création d’un statut du bailleur privé, mais aussi la nécessité de changer le regard sur le propriétaire bailleur, souvent caricaturé, alors qu’il s’agit majoritairement d’épargnants "ordinaires" qui souhaitent se constituer un patrimoine ou préparer leur retraite. Un statut du bailleur privé pour donner de la visibilité, inciter les particuliers à investir et permettre à des familles des étudiants…de se loger.
Dans le neuf, il reste des dispositifs pour investir : Didier Bellier-Ganière cite le LLI ( logement locatif intermédiaire). "En créant une SCI, il est possible de bénéficier d'une TVA à 10 % au lieu de 20 %, de l’exonération de taxe foncière." Il y a aussi le LMNP, la nue-propriété...
Emission enregistrée le 8 janvier 2026 avant les annonces du plan Relance Logement (23 janvier), et du futur dispositif d'investissement locatif pour le neuf et l'ancien avec travaux.
Acheter doit rester un choix de vie
Pour la résidence principale, Charles Marinakis rappelle une règle immuable : acheter d’abord pour vivre, avoir un toit sur la tête, avec des conditions financières raisonnables, sans se mettre en danger et en se projetant dans la durée. Que ce soit pour habiter ou investir, l’objectif reste le même : faire de l’achat immobilier un plaisir.
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