Selon la note de conjoncture des promoteurs immobiliers (FPI, septembre 2025), le prix moyen d’un appartement neuf en France, s’établit à 5 189 €/m2, contre 3 677 €/m2 dans l’ancien (source Fnaim, juin 2025). S’il existe des disparités locales, pourquoi cette différence ? Tout d’abord, dans le neuf, le coût des matériaux, les normes en vigueur et les techniques avancées, pèsent sur le prix de sortie. Ensuite, les terrains disponibles pour la construction neuve sont souvent situés dans des zones urbaines où les prix sont plus élevés. Cependant, plusieurs facteurs peuvent faire pencher la balance.
"Sur le plan financier, d’abord : les frais de notaires y sont réduits (2 à 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien), certaines communes offrent une exonération de taxe foncière pendant deux ans, et le prêt à taux zéro reste mobilisable pour les primo-accédants. Ces leviers permettent d’alléger le coût d’acquisition." confie David Chouraqui, DGA de Crédit Agricole immobilier. Etendu sur l’ensemble du territoire, le PTZ est un prêt sans intérêt qui permet de couvrir 30 % du prix d’une maison neuve et jusqu’à 50 % pour un appartement neuf.
Si l’on se projette sur le long terme, il n’y pas de travaux conséquents à prévoir sur le logement, ni de frais de copropriété avant un long moment. À cela s’ajoutent des garanties : décennale, biennale, parfait achèvement. "Acheter dans le neuf, c’est aussi le choix du confort, car vous aurez un logement qui respecte les derrières normes de construction, parfaitement isolé, très généralement avec des surfaces extérieures (balcons, terrasse…). C’est également bénéficier d’espaces adaptés aux nouvelles mobilités : parking avec des bornes de recharge, locaux vélos conséquents. Et avec à la clé, des économies d’énergie qui peuvent être substantielles." souligne Charles-Emmanuel Kuhne, directeur général d’Icade Promotion.
Accompagnement sur mesure
Avec la fin du dispositif d’investissement locatif Pinel, les promoteurs doivent proposer de nouveaux modèles et se réinventer. C’est le travail réalisé, par exemple, par le groupe Icade. "Nous développons des opérations en Bail Réel Solidaire (BRS), qui permettent d’acquérir des logements environ 30% en-deçà des prix de marché. D’autre part, nous accompagnons les investisseurs particuliers en Logement Locatif Intermédiaire (LLI), qui permet aux particuliers d’acquérir un bien neuf à des conditions avantageuses. Enfin, des logements livrés très prochainement partout en France, disposeront des remises significatives." assure Charles-Emmanuel Kuhne.
Le groupe Altarea avec sa marque Cogedim est dans la même logique. "Dans un marché où l’offre locative se resserre et la demande reste forte, nous proposons un accompagnement sur mesure à celles et ceux qui veulent investir de manière simple, sécurisée et utile" , témoigne Vincent Ego, directeur général de Cogedim. La gamme Avantages propose six formules d’investissement adaptées aux objectifs et capacités de chacun avec des biens situés dans des zones à forte demande. De leur côté, Nexity, Vinci immobilier, Bouygues immobilier…se positionnent également afin d’être en phase avec les budgets et les aspirations des ménages.
Autre levier : la transmission. Jusqu’au 31 décembre 2026, les donations familiales pour l’achat d’un logement neuf sont exonérées de droits de mutation, dans la limite de 300 000 € par donataire (celui qui reçoit) et 100.000 € (celui qui donne). Une mesure encore peu connue. Enfin, le neuf conserve un atout patrimonial. "Demain, il sera plus facile à louer ou revendre, quand l’ancien énergivore risque une forte décote", anticipe David Chouraqui. Pour Stanislas Pottier, président de l’association BBCA, qui prône l’essor du bâtiment bas carbone, "acheter dans le neuf, c’est investir dans un actif qui va prendre de la valeur avec le temps".
Olivier Marin
article paru dans le dossier spécial immobilier du Figaro Magazine, 19 septembre 2025
