Saint-Denis, la populaire

Bien sûr, il y a eu l'effet Stade de France qui a contribué à restructurer tout le secteur de la Plaine, qui s'étend de la Porte de Paris à la Porte de la Chapelle. Mais il n'a été que l'accélérateur d'un projet urbain que la ville nourrissait depuis 10 ans et qui fait aujourd'hui de Saint-Denis la ville bâtisseuse de première couronne par excellence. "Nous disposons d'une grande réserve de foncier public, de grandes emprises issues du passé industriel de la ville", explique Stéphane Peu, adjoint au maire de Saint- Denis et vice-président de Plaine Commune. D'où une production de logements neufs impressionnante aux portes de la capitale : plus de 6 000 nouveaux logements auront été construits entre 2001 et 2006, non seulement dans le quartier de la Plaine, mais aussi dans le secteur Pleyel et celui du centre. "En 2007, nous prévoyons encore la construction de 1 500 nouveaux logements, de toutes catégories sociales, mais aussi typologiques, maisons et appartements", ajoute Stéphane Peu.

 Saint-Denis, la populaire
Saint-Denis, la populaire

Une escalade freinée.


Avec 26,1 % d'augmentation, les prix de l'ancien affichent la plus forte progression du département, et même de la première couronne. "Nous avons constaté une augmentation alarmante des prix de l'immobilier dans le département, en particulier dans des villes comme Saint-Denis et Montreuil où nous avons enregistré 60 % de hausse ces 3 dernières années", confie maître Edmond Fricoteaux, qui exerce à Saint-Denis. Exemple : un 3-pièces très bien restructuré et situé à proximité du métro Porte de Paris, mais au 1er étage d'un immeuble ancien sans commodités ni charmes particuliers, est aujourd'hui mis en vente à 160 000 e. En 6 ans, l'étiquette a plus que doublé. Et pourtant, avec une moyenne de 2 461 e/m2 selon les derniers chiffres de la Chambre des notaires de Paris, Saint-Denis reste la plus abordable des villes limitrophes de la capitale, loin devant Montreuil ou Les Lilas. Sachant qu'il faut débourser pratiquement le double pour se loger dans les 18e et 19e arrondissements parisiens voisins, nous ne nous étonnerons plus d'assister à la "migration" massive de ménages parisiens, franchissant allégrement le périphérique pour trouver leur bonheur. D'autant que l'offre abonde dans le neuf, à des prix relativement maîtrisés. Car la mairie veille : "Nous avons un outil de régulation du marché et, sur les terrains en ZAC, nous maintenons le prix du terrain à 350 r/m2 pour le privé et 280 r/m2 pour le logement locatif social, explique Stéphane Peu. Il nous arrive d'utiliser l'arme de la préemption, soit pour garder des terrains nécessaires à des opérations publiques, soit pour faire pression sur le vendeur qui prétend à des prix excessifs. En général cela fonctionne, d'autant qu'on peut maintenant préempter les parts de SCI." Résultat : un prix moyen qui tourne autour de 3 000 à 3 200 e/m2 pour les programmes neufs, avec en prime une charte sur laquelle les promoteurs s'engagent et qu'ils ont d'ailleurs contribué à enrichir. Ses principaux objectifs concernent notamment la qualité des logements et l'obligation d'en produire 30 à 50 % éligibles au prêt à 0 %. Les promoteurs acceptent-ils cette règle du jeu ? "En novembre dernier, nous avons réuni une cinquantaine de promoteurs auxquels nous avons expliqué que notre souci n'était pas de contrôler le marché mais de le réguler. En ne laissant pas les prix du foncier exploser, nous leur permettons de réaliser des programmes de bonne qualité, tout en préservant leurs marges, sans dépasser un prix de sortie raisonnable", argumente Stéphane Peu.


Du neuf en abondance.


Aux abords immédiats du stade et de ses trois gares RER, le quartier est achevé et mixe immeubles de bureaux et de logements. Certaines agences immobilières constatent un grand turn-over des propriétaires comme des locataires, dans un quartier qui aurait du mal à trouver son équilibre. Une situation que la mairie tente d'analyser actuellement. Il n'en reste pas moins que la Plaine continue à accueillir de nouveaux programmes, toujours associés à l'implantation d'activités et d'emplois. Ainsi, dans le secteur Landy/Pleyel, où Generali, Arcelor, mais aussi l'école des arts du cirque Fratellini se sont installés, un nouveau quartier prend forme autour d'un parc d'un hectare. Cogedim et Kaufman & Broad ont déjà livré une opération chacun et en lanceront d'autres prochainement, pour un total de 500 logements à terme, dont 110 sociaux. Une crèche figure parmi les équipements de ce quartier-parc. Restons dans la Plaine, à 800 m de la Porte de la Chapelle, près de la future station de métro qui devrait prolonger la ligne 12. Au début de l'année prochaine Philia livrera sa Villa Chevalier. Située dans une impasse qui donne sur l'avenue du Président- Wilson, elle associe des appartements et 12 maisons de ville. Le prix de départ des appartements tourne autour de 2 750 e/m2 et les premières villas s'affichent à 320 000 e pour 4-pièces. Dans le quartier Pleyel, l'évènement sera la Cité européenne du cinéma, le projet phare de Luc Besson, dont le permis de construire a été délivré en novembre dernier. Le futur Cinecittà francilien s'élèvera en lieu et place de l'ancienne centrale thermique EDF. Des logements neufs se construisent dans le quartier, comme ceux de Bouygues Immobilier dont le prix moyen s'établit à 3 454 e/m2. Quelques opportunités restent à saisir dans la résidence de Nexity Féréal. Autre secteur d'avenir, celui de Cristino Garcia, le quartier espagnol de Saint-Denis. Tout en préservant la structure de petites rues et bâtiments de faible hauteur du quartier, de nouvelles activités et de nouveaux logements s'y installent. La première tranche des Amarantes, signées Etimmo, comprend des appartements et des maisons de ville, avec des 3-pièces de 58 m2 s'emportant à 183 000 e. Il faut également mentionner la nouvelle vie du canal restructuré. Après le succès de son opération Quai Sembat, qui s'est très bien vendu, Bouygues Immobilier récidive avec les Docks Saint-Denis, dont le prix moyen arrive à 3 484 e/m2. D'autres promoteurs prévoient des lancements cette année, parmi lesquels Eiffage, avec deux nouveaux programmes.


Service

Prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur