Rentabilité et typologie

La rentabilité dépend aussi beaucoup des objectifs de l'investissement: selon que l'on vise des revenus immédiats, ou que l'on se place dans une optique patrimoniale, le bien choisi ne sera pas le même. Pour générer rapidement du revenu, il est conseillé généralement de s'orienter plutôt vers une petite surface. Moins chère à l'achat, elle se loue plus chère au mètre carré. Attention cependant au turnover plus fréquent, ainsi qu'aux travaux de rafraîchissement qui ne manqueront pas d'impacter la rentabilité du bien. Les grandes surfaces attireront des locataires plus pérennes, mais le rendement est généralement moindre. Dans une optique de rentabilité pure, les résidences avec services offrent une bonne alternative. “Les investisseurs qui n'ont quasiment pas de vue patrimoniale peuvent s'orienter vers les statuts de LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non-professionnel) et investir en résidences d'affaires ou en établissement d'hébergement pour personne âgée dépendante (Ehpad), note Christine Vassal-Largy, responsable du pôle immobilier et directeur général de Thesaurus, société de conseil en gestion de patrimoine.

Rentabilité et typologie
Rentabilité et typologie

À condition, bien sûr, de s'appuyer sur un gestionnaire connu et solide, et de se méfier des rentabilités trop attractives. Un T2 de 45 à 50 m2 en coeur de ville offre des rentabilités plus faibles, mais a une vocation plus patrimoniale.”


Dans le calcul de la rentabilité, enfin, il ne faut pas négliger l'impact de la plus value potentielle à la revente. Une question que l'on doit déjà se poser au moment de l'acquisition. “Il est préférable d'investir au départ dans un petit collectif, qui présente une réelle mixité entre propriétaires habitants et bailleurs. Cela évite que tout le monde revende en même temps”, souligne Guillaume de Lonlay. Au moment de l'acquisition, il faut aussi mettre dans la balance les avantages du neuf et de l'ancien. L'ancien offre certes une rentabilité plus élevée que le neuf, mais peut réserver des surprises en termes de travaux à venir, et donc de frais. “L'ancien supporte généralement des frais d'entretien plus importants, pour peu que la copropriété ait des projets de ravalement, ou d'installation d'un ascenseur, remarque Michèle Lambert.


Mais l'avantage, c'est que l'on trouve plus facilement des appartements en coeur de ville, présentant plus de caractère avec des hauts plafonds, de belles façades… C'est un atout à la location, et surtout à la revente”. À l'achat, le neuf est plus cher, et donc a priori, moins rentable. Mais il offre aussi toutes les garanties de la construction neuve, à savoir une très bonne isolation phonique et thermique, des espaces optimisés. Et si l'on recherche une défiscalisation, les dispositifs qui l'accompagnent sont intéressants. D'autant que le bonus fiscal rentre en compte dans ce que les professionnels appellent le taux de rentabilité interne. Le plus important reste toutefois de coller aux besoins locatifs de la ville où l'on investit. “Il faut se méfier des rentabilités fortes,prévient Christine Vassal-Largy.


Ce qui compte dans l'investissement,c'est qu'il s'inscrive dans la durée. Il ne s'agit pas d'un placement spéculatif,surtout en ces temps où il est dur pour l'investisseur de s'y retrouver.”


Une enquête sérieuse s'impose donc pour assurer votre rentabilité future.


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