Programmes neufs en Île-de-France : Opportunités au delà de Paris

Après une année 2008 difficile, des lancements se dessinent en grande couronne, notamment de plus petites maisons qu'auparavant et du collectif avec TVA à 5,5 %. Les prix, autour de 3 500 €/m2, sont sans commune mesure avec Paris et la 1ère couronne.

Programmes neufs en Île-de-France : Opportunités au delà de Paris
Programmes neufs en Île-de-France : Opportunités au delà de Paris

La grande couronne compte autant d'habitants que la Finlande. Cinq millions de Franciliens, soit 44 % de la région, se répartissent dans quatre départements : la Seine-et-Marne (77), l'Essonne (91), les Yvelines (78) et le Val d'Oise (95).


D'après l'enquête logement 2006 de l'Insee, 62 % sont propriétaires contre seulement 48 % de Franciliens et encore moins de Parisiens (33 %). Leur pré carré, souvent neuf, règne en champion de la région dans la catégorie confort et mesure, en moyenne, 6 m2 de plus qu'en petite couronne et 17 m2 de mieux que dans la capitale. Ce qui ne gâte rien, la nature se trouve à deux pas de chez eux, dans des parcs naturels (Vexin, Gâtinais, vallée de Chevreuse), des bases de loisirs (Cergy, Draveil) et des forêts (Sénart, Fontainebleau, Rambouillet). Souvent, les communes ont la main verte.


Yerres, dans l'Essonne, a par exemple été lauréate du dernier grand prix de l'environnement des villes d'Île-de-France.


Limay, Marly-le-Roi, Évry, Longjumeau et Épiais-Rhus (95) se sont aussi distinguées.


Rien n'étant sans inconvénient dans ce bas monde, les transports en sous-développement ne favorisent pas les déplacements, mais le futur métro du Grand Paris devrait boucler une première avancée. Comme les dix équipes d'architectes consultées sur la métropole du futur, on se plait à rêver que chaque Francilien sera un jour ou l'autre à une demi-heure de son travail. En attendant, pouvoir se rendre à pied de chez soi à la gare RER ou SNCF est un luxe en grande banlieue. Les villes nouvelles n'aimantent plus les migrations comme auparavant, la petite couronne prenant le relais.



Bussy-Saint-Georges et Argenteuil sont tout de même classées par l'Insee dans le top 10 des villes franciliennes en croissance entre 1999 et 2006.



Investissement en hausse, revente en baisse


Au 1er semestre, le marché immobilier de grande couronne, et plus largement d'Île-de- France, a vécu un curieux mélange de vigueur et de mollesse :


Le neuf progresse... “Les réservations se sont bien déroulées dans la région pour la promotion privée en général, et en particulier pour Les Nouveaux Constructeurs, commente Fabrice Desrez, membre du directoire de LNC. Par rapport à l'an dernier, nous avons augmenté nos ventes de 18,5 %. Notre clientèle d'investisseurs est notamment passée de 28 % à 49 %. Cette forte croissance est liée bien évidemment au succès du « Scellier »”. Un bonus attractif fiscalement, rappelons-le, puisqu'il permet de déduire de l'imposition jusqu'à 8 300 €par an, durant neuf ans, pour un achat de 300 000 €. Fort de ses résultats, LNC lance un programme à Noisiel après un projet à Montévrain et un autre à Bussy au 1e semestre. Quant au pass-foncier collectif, le promoteur met en place comme ses confrères ses premiers lancements, dont un à Pringy, près de Melun.


Son opération de Vernouillet (78), 80 maisons en pass-foncier, a recueilli 12 réservations en deux mois. “Sans ce dispositif, ce serait difficile, reconnaît-il. Onze de nos ventes étaient accompagnées du pass-foncier qui, outre le paiement différé du terrain, est surtout éligible à la TVA à 5,5 %”.


La TVA qui réduit de 14 % le prix d'achat, la Fée Clochette de la primo-accession... Cependant, les secondo-accédants n'ont pas repris le chemin des bureaux de vente. LNC accuse dans ce domaine 40 % de réservations en moins. Il n'empêche que le court terme sera chaud. La machine à produire va devoir se remettre rapidement en marche pour faire face à une demande, “réapparue aussi brutalement qu'elle s'était éclipsée”. Mais une opération immobilière ne s'organise pas sur le pouce. Avant d'arriver en phase de commercialisation, il s'écoule au bas mot une année, depuis l'achat du terrain jusqu'à la « purge » des recours en passant par l'instruction du permis de construire. Avec un risque : la surenchère entre promoteurs sur le foncier. “Je me suis fait prendre comme ça des affaires par des confrères, avoue Fabrice Desrez en évoquant un impératif : “La profession doit inventer des projets de façon intelligente en commençant par signer des maîtrises foncières moins coûteuses qu'auparavant, mais très difficiles à négocier”. Sinon, le cycle infernalde la hausse des prix des logements recommencerait. Au 1er trimestre, un appartement francilien était cédé à 4 001 €/m2, en retrait de 4,3 % (source : observatoire Capem).


L'ancien nettement moins. L'érosion des ventes de biens de seconde main (de plus de cinq ans) a perduré. En mai, les notaires de Paris-Île-de-France observaient une chute de 32 % dans la région et à peu près de cet ordre en grande couronne. Un mieux toutefois par rapport à fin mars, date à laquelle les transactions avaient reculé de 42 %. Conséquence de ce grand calme, les prix se replient : - 8,8 % en grande périphérie, - 8,6 % aux portes de la capitale et - 5,9 % à Paris. Quelles perspectives envisager ? Avant la plupart des experts, Mathilde Lemoine, économiste de la banque HSBC, avait anticipé l'atterrissage sans douceur du marché. Ses projections nationales mettent maintenant en lumière “une correction immobilière encore en cours”, en lien avec le chômage et donc l'attentisme des acquéreurs. “Les prix devraient continuer à reculer, annoncent-elles, mais l'ampleur de la baisse pourrait se stabiliser d‘ici fin 2009”. Au cours de l'année, le repli serait de – 7 % dans l'ancien et de – 5 % dans le neuf, suivi par “une poursuite de l'ajustement au-delà de 2009 malgré les éléments d'amélioration”.



77 : une maison au vert


L'Épamarne/Épafrance, l'aménageur de Marne-la-Vallée, présentait une quarantaine de programmes en cours à la fin août, fortement concentrés à Val d'Europe, le secteur développé par Euro Disney. Des maisons de grande volumétrie attendent notamment preneurs à Magny-le-Hongre (Icade, CFH, Domaines de Charmes) et à Bailly-Romainvilliers, en lisière du golf (La Générale de Promotion, Édouard Denis, CFH, Icade). Ces deux villages d'environ 5000 habitants, adossés aux parcs de Disney et au centre commercial, sont en plein boom. À Magny, par exemple, les logements sont passés de 875 à 1 726 en sept ans. La vie est plutôt jouissive : 57,5 % de propriétaires, deux voitures par famille (37 %), 56 % de maisons, 40 % de 5-pièces et plus... Un conseil aux budgets dans l'incapacité de s'offrir du Val d'Europe pur jus : “Dans les anciens bourgs près d'Euro Disney, on peut dénicher un terrain à 150 000 € sur lequel faire construire une petite maison dans les 100 000 € en profitant des avantages du neuf, comme le prêt à taux zéro”, remarque Bernard Cadeau, président du réseau Orpi et agent immobilier dans le 77.


Rien qu'en trois mois, son agence a vendu sept terrains à bâtir à ce prix à Villeneuve-Saint-Denis. Autre site productif, Sénart, la benjamine des anciennes villes nouvelles près de Melun, dispose d'un stock de maisons démarrant à 230 000 €. Ce territoire aux 70 % de maisons est l'un des rares à jouer la carte de l'individuel dans la région.


À Tigery et à Saint-Pierre-du-Perray, près du Carré Sénart mais dans l'Essonne, quelques queues de programmes sont sur le marché (Nexity Domaines, Icade, Gill Promotion...), et un projet à basse consommation énergétique démarre à Cesson (Bouygues Immobilier). Lié à la revente, le marché de la maison sur plan n'a pas été le plus dynamique au cours des derniers temps. D'après l'enquête sur la commercialisation des logements neufs du ministère, 55 maisons ont été mises en vente au 1er trimestre en Seine-et-Marne au lieu de 127 un an plus tôt. À la même époque, en grande couronne, seulement 200 obtenaient un permis de construire, pratiquement moitié moins qu'un an auparavant. Moyenne des prix : 334 800 €.



91 : un appartement à 5,5 %


Les lancements refleurissent un peu dans le “91”, dont ceux des zones Anru (conventionnées par l'Agence nationale pour le renouvellement urbain), accompagnés d'une TVA réduite. Exemple : à Corbeil-Essonnes, un programme collectif de Nexity Apollonia entre 2 300 et 3 300 €/m2. Vaste renouvellement que celui des grands ensembles de Corbeil, dont La Nacelle, Montconseil et la cité des Tarterêts qui a achevé sa 1ere phase de restructuration l'an dernier. 30 % des Corbeillois louent dans le parc social et 40 % sont propriétaires. Les ouvriers, population traditionnelle de cette ville réputée autrefois pour ses grands moulins, sont en léger recul, de même que les employés, alors que les cadres et les professions intermédiaires progressent un peu (6,2 % et 14,6 %). Le pôle Vigneux/Draveil/Montgeron vit une évolution démographique comparable.


Quand Vigneux-sur-Seine était un grand port industriel, son quartier de logements sociaux de la Croix-Blanche refléta le style massif de l'époque, avant de s'engager dans des requalifications à partir de 2000. À demi pavillonnaire, largement couverte d'espaces verts et de plans d'eau, la commune poursuit dorénavant une dynamique d'accession à la propriété et de bâti de petite taille. Icade lance un projet de 2 900 à 3 800 €/m2 avec TVA à 5,5 % en coeur de ville, avenue Henri Barbusse. À Évry, engagée dans une politique de production neuve privée de qualité, Horizon Sud (Crédit Agricole Immobilier/ING) a démarré en mars 2008, avec une commercialisation difficile au départ. La rénovation du quartier du Canal de Courcouronnes le rend éligible à la TVA à 5,5 %, renforcée par le doublement du prêt à taux zéro de la communauté d'agglomération. Depuis 2000, la part du parc social s'est stabilisée à 23 % en Île-de-France. En même temps, celle du secteur privé a diminué de 1,6 %.



78/91 : la valeur d'avenir, Saclay


Belle prise pour les Yvelines et le Nord-Essonne, la relance du plateau de Saclay en cluster scientifique et technologique de rang mondial se met en route. Dans le cadre de l'opération d'intérêt national « Paris Saclay », la désignation de la maîtrise d'oeuvre des aménagements se finalisera à l'automne.


La mission de préfiguration annonçait déjà de nouveaux venus : 35 000 habitants, 13 000 étudiants, 40 000 salariés.


L'offre neuve de ce territoire aux portes de la vallée de Chevreuse a toujours été microscopique, mais des projets font une percée, quoique timide. À Saclay, près d'HEC, un chantier de maisons s'active pour une livraison en décembre 2010 à partir de 350 000 € en 5-pièces. Bouwfonds Marignan, son promoteur, cède aussi des terrains à bâtir de 500 à 1 000 m2 entre 295 000 et 330 000 €. Libres d'architecture, ceux-ci peuvent donner naissance à une “maison d'architecte”, peu courante dans l'Île-de-France au goût plutôt classique.


Quelques appartements sont dans les bureaux de vente de Toussus, à 4 000/4 400 €/m2 (Bouwfonds Marignan), et de Vélizy, à 4 327 €/m2 de moyenne (BNP Paribas Immobilier). Plus à l'est, mais toujours dans le périmètre de Paris Saclay, Massy a enregistré en 2008 “un recul de 35% des réservations”, souligne le Crédit Foncier de France, “par rapport à une année 2007 exceptionnelle, de près de 400 appartements vendus”. Ce niveau demeurait cependant “très supérieur au volume comptabilisé en 2006”. Désormais, des projets, mis dernièrement en attente, font leur sortie dans le nouveau quartier Atlantis, près du pôle intermodal TGV/RER : un programme de Cogedim et un autre de Vinci Immobilier, lancé en octobre. Les valeurs de la capitale économique de l'Essonne sont assez attractives, à 3 900 €/m2, en comparaison des voisines Gif-sur-Yvette à 4 400 €/m2 et Antony (4 700 €/m2).



95 : la proximité de zone d'emploi


Fidèle à son histoire, le Val d'Oise a enregistré ses 400 ventes habituelles au 1er trimestre.


A contrario, les lancements ont chuté de 66 % (source : Adil 75), mais les prix sont demeurés stables et homogènes à 3700€/m2 de moyenne. Dans le Haut Val d'Oise, les parcs d'activités de Beaumont-sur-Oise, Persan et Bruyères-sur-Oise tirent profit d'une situation sur la route de l'Europe du nord et de Roissy. Un lancement de maisons (Kaufman et Broad) s'annonce à Bruyères-sur-Oise, un village de 3 000 habitants. Bouygues Immobilier et Nexity Fereal construisent avec possibilité de TVA à 5,5 % à Persan, une commune populaire de 10 000 habitants en croissance démographique assez forte. À l'Est de Luzarches, à Survilliers, Aubarne, promoteur basé à Senlis, a conçu des appartements à 2 800 €/m2 dans une ferme traditionnelle “à deux minutes de la gare RER”, précise-til.


Cette petite commune de 3 700 habitants a le sens de l'équilibre : 60 % de propriétaires, 21 % de logements sociaux, 51 % de maisons, 26% de cadres et professions intermédiaires, 21 % d'employés, 16,5 % d'ouvriers...



Les Rives de Seines, d'Argenteuil-Bezons jusqu'à Cormeilles-en-Parisis et Herblay, jouent la proximité de La Défense. En outre, les filières de l'aéronautique, de la chimie et de la plasturgie sont bien représentées.


En bénéficiant d'une structure de grande ville pour des prix sages, Argenteuil attire une clientèle souvent des Hauts-de-Seine (voir l'interview de l'adjointe à l'urbanisme).


Le quartier des Bois Rochefort, à Cormeilles, réserve des maisons basse consommation labellisées Minergie démarrant à 340 000 € (Pierre Étoile, Windsor).


Dans la vallée de Montmorency, au tissu assez riche en PME-PMI, Ermont voit naître un projet dans le quartier de Cernay, près de la gare et aux environs de 3 600 €/m2 (Bouwfonds Marignan). Pour les primo-accédants, le bailleur social Ermont Habitat envisage une centaine de logements en accession sociale. La ville se partage entre 40% de logements sociaux et 60 % privés.



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