Patrimoine ou rentabilité locative ?

"Un bon professionnel ne vous dira pas qu'il y a des investissements moins bons que d'autres. Cela dépend d'abord du but : si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, faire prendre de la valeur à votre capital, le Robien est adapté, mais aussi un achat dans l'ancien, en loi Malraux ou pourquoi pas en Girardin ? Pour assurer des revenus locatifs, les résidences avec services, en catégorie BIC sont intéressantes. Mais tous les secteurs sont intéressants à condition d'être adaptés, un peu comme les différentes catégories de voiture, qui ne répondent pas aux mêmes besoins. A nous d'orienter la personne en fonction de ses besoins, mais aussi de sa situation. Il faut vraiment agir au cas par cas" explique Jean-Pierre Marillier, responsable de la formation chez Valority.

Patrimoine ou rentabilité locative ?
Patrimoine ou rentabilité locative ?

Le problème est posé : selon que vous souhaitez une rentabilité locative maximale ou que vous axez votre démarche sur la valeur que prendra votre bien au fil du temps, en projetant une revente à terme, vous n'investirez pas forcément dans le même type de bien.


En résidence classique


C'est la réponse la plus adaptée si vous réalisez votre investissement relativement tôt, dans l'objectif d'encaisser des revenus locatifs avant de récupérer votre bien pour un usage personnel éventuel ou pour effectuer une revente.


Voire, aux yeux de certains, la meilleure réponse tout court. C'est en tout cas l'avis de promoteurs, comme Bertrand Mours, directeur de l'agence nantaise d'Espacil : "dans la logique de constitution d'un patrimoine, il faut être certain de pouvoir revendre son bien sans difficulté. La résidence de tourisme coûte cher et vous met sur un marché unique et difficile. Mieux vaut donc choisir un produit bien implanté dans son marché et qui sera facile à revendre".


Logique ! Même si les prix ont tendance à s'assagir dans les prochaines années, aucun effondrement comparable à la crise des années 90 n'est prévisible actuellement, en l'absence de bulle spéculative. Les logements bien situés dans les grandes métropoles attractives ne manqueront donc pas de prendre de la valeur. Seul inconvénient : étant donné les prix d'entrée des logements en centre-ville, la rentabilité locative sera forcément amoindrie.


Quel bien choisir ?


Petite ou grande surface, périphérie ou coeur de ville ? "La surface n'a pas d'importance" tranche un professionnel. "Le choix du produit doit plutôt se faire en fonction du producteur. Si l'on souhaite des loyers garantis, c'est bien d'avoir un partenaire qui possède une vision globale du marché, dans la durée, afin d'opter pour un bien porteur sur le long terme" renchérit Bertrand Mours.


Reste que pour faire un placement locatif valable, il faut tout de même que le prix d'entrée ne soit pas prohibitif, sous peine d'obtenir une rentabilité locative vraiment trop faible... En même temps, vous ne devez pas sacrifier l'emplacement de votre bien à la rentabilité locative : un bien promettant des rentabilités locatives extraordinaires mais mal situé, dans une périphérie lointaine, peu desservie par les transports en commun, restera sans locataires. Il faut donc choisir des secteurs où la demande locative est réelle, sans que les prix de vente soient trop élevés. Cela veut dire choisir une ville où le marché locatif est actif, la demande réelle, mais les prix de l'immobilier pas trop élevés. Cela exclut-il complètement Paris intra-muros ? "Dans le neuf, oui. Mais on peut encore trouver des biens anciens où la rentabilité tourne autour de 3 %. Par exemple investir dans un bien occupé en loi 1948 est un bon placement à long terme" juge Norbert Desmard, directeur général de Liins, société de conseil en investissements. Dans le neuf cependant, mieux vaut se tourner vers les villes de deuxième couronne bien desservies par les transports en commun ou pôles d'emplois importants, comme le secteur de Marne-la-Vallée par exemple. Dans les métropoles de Province, la situation est un peu différente et il reste des possibilités d'investissement intra-muros. A Toulouse par exemple, l'investissement en Robien est possible dans la Zac Garonne qui prolonge le centre-ville et représente l'une des principales offres de neuf en coeur de ville : "Il y a une forte demande locative dans ce secteur et de très belles réalisations, comme celle de Cogedim et Paul Mateu, Occitania. Là, j'achète en Robien sans hésiter, à un prix correct et en étant sûr de trouver des locataires" assure Norbert Desmard.


Le "plus" de la défiscalisation


"Il ne faut pas forcément regarder cet investissement uniquement sous l'angle de la rentabilité locative immédiate ou de la défiscalisation, puisqu'il s'agit de construire un patrimoine sur la durée" martèle Bertrand Mours. Or une fois l'avantage fiscal terminé, le bien reste...


L'avantage Robien ne doit donc pas vous aveugler et vous faire acheter un logement neuf dans une résidence mal située, invendable à terme ou qui peinera à trouver des locataires. Il n'en reste pas moins que c'est ce dispositif d'incitation fiscale qui porte le marché de l'immobilier neuf aujourd'hui... non sans raison, puisqu'il permet d'amortir très largement votre acquisition. L'amortissement est prévu à raison d'une déduction annuelle de 8 % de prix d'acquisition les 5 premières années, de 2,5 % les 4 années suivantes, que vous pouvez ensuite proroger pendant 6 années supplémentaires par période de 3 ans. Au total, vous pouvez amortir jusqu'à 65 % du prix d'acquisition de votre bien si vous "jouez les prolongations". Vous réalisez donc une véritable économie, à laquelle s'ajoute l'abattement forfaitaire de 6 % sur les loyers imposables, pendant toute la durée de l'amortissement, le taux de 14 % étant ensuite applicable, à l'expiration de la période d'amortissement.


Les plafonds de loyer au mètre carré ont été relevés et pour les baux signés en 2005 atteignent 19,19 e en zone A (qui inclut la région parisienne, la Côte d'Azur et le genevois français), 13,33 e pour les villes de plus de 50 000 habitants et les communes chères situées aux franges de la zone A, passant à 9,59 e pour tout le reste du territoire. Attention cependant à ne pas vous baser sur ce plafond pour calculer la rentabilité réelle de votre investissement : si le loyer moyen pratiqué dans le secteur est inférieur au plafond, c'est sur lui que vous devez baser vos calculs.


En résidence avec services


L'inconvénient majeur de la résidence de tourisme réside dans le fait qu'il s'agit d'un bien plus ciblé, avec un marché moins large à la revente. Si vous optez pour un bien de cette catégorie, vous privilégiez donc la rentabilité locative, sans oublier une dimension plaisir, puisque vous pouvez vous "réserver" des semaines d'occupation en échange d'une petite baisse du taux de rentabilité. Son avantage : des loyers garantis, une gestion sans soucis, à condition de choisir une résidence bien située et un gestionnaire sérieux. En effet, les formules d'acquisition dans ce type de résidences englobent le service de gestion locative, qui s'occupe de louer votre bien et de l'entretenir. "Pour se constituer des revenus locatifs en vue de la retraite, les résidences avec services déclarées en BIC sont vraiment intéressantes : d'une part, elles préservent des aléas du revenu locatif et, d'autre part, elles ont une fiscalité très faible par rapport aux revenus qu'elles génèrent, en tout cas beaucoup moins élevée que celle des revenus fonciers" estime Jean-Pierre Marillier.


Autre carotte fiscale, si vous optez pour une résidence de tourisme située en ZRR (Zone de revitalisation rurale), la loi Demessine permet une réduction d'impôts égale à 25 % du montant de l'investissement, étalée sur six ans. Vous récupérez également la TVA et appliquez la déduction forfaitaire de 6 %, en déduisant les charges de gestion et les intérêts d'emprunt.


Dans les autres secteurs, les différentes catégories de résidences meublées avec services vous confèrent le statut d'investisseur en LMP ou LMNP (Loueur en Meublé Professionnel, ou Non Professionnel), qui permet de récupérer la TVA et de déclarer les revenus locatifs dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Vous pouvez alors déduire de vos revenus un certain nombre de charges imputables à l'amortissement de votre bien, y compris les intérêts d'emprunt.


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