Parier sur la rénovation urbaine

Devenir propriétaire dans le neuf en bénéficiant d'une TVA à 5,5 % ? C'est possible, en achetant dans les ZUS (Zones urbaines sensibles), où se nichent des quartiers en devenir.

Parier sur la rénovation urbaine
Parier sur la rénovation urbaine

Anru, ZUS, PNRU… si ces acronymes peuvent sembler quelque peu rébarbatifs, ils recèlent cependant une véritable opportunité: acheter dans des programmes de logements neufs commercialisés à une TVA à 5,5%, au lieu de 19,6%. Lancé en 2003, le PNRU – pour Programme national de rénovation urbaine – s'attache, à grands renforts de moyens humains et financiers, à transformer l'urbanisme de quartiers fragilisés situés en Zones urbaines sensibles (ZUS). La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement renforce cette mission en favorisant l'accession sociale à la propriété, grâce à cette TVA minorée. La réduction s'applique aux quartiers ayant contractualisé avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru), pour la mise en oeuvre de la rénovation. “En France, il y a 751 Zones urbaines sensibles, et nous travaillons actuellement avec 450 quartiers”, détaille Franck Caro, responsable du Pôle modalités d'intervention de l'Anru. L'agence contracte avec les quartiers situés en ZUS, ou ceux présentant les mêmes caractéristiques de difficultés sociales et économiques (article 6 de la loi du 1er août 2003). Les logements situés dans ces quartiers et jusque dans un périmètre de 500 mètres alentours, bénéficient de la TVA à 5,5. Certaines conditions cependant doivent être respectées. Les revenus de l'acquéreur doivent ainsi correspondre aux plafonds de ressources qui s'appliquent aux prêts locatifs sociaux (le plafond est fixé, par exemple, à 42 359 pour deux personnes en Île-de-France, 32907pour les autres régions, voir tableau*). Attention, les revenus fiscaux pris en compte sont ceux de référence de l'année N-2. Et le logement doit être acheté ou construit pour devenir la résidence principale du propriétaire. Les quartiers éligibles à la TVA à 5,5% sont situés dans les grandes villes telles que Paris (18e arrondissement), toute l'Île-de-France, Lyon, Nantes, Lille, Marseille, Strasbourg… La liste détaillée des zones est disponible sur le site gouvernemental iville, dans l'Atlas de la rénovation urbaine**.


Les possibilités de trouver une zone à 5,5% près de chez soi sont donc nombreuses. De plus, les quartiers sélectionnés peuventaussi être situés près des


centres villes. Voilà donc le moyen de réaliser une bonne opération financière : 14 % d'économie sur la TVA comparés aux 19,6% habituellement appliqués, auxquels peuvent s'ajouter le prêt à taux zéro, et éventuellement une aide supplémentaire non négligeable de l'Anru, d'un montant de 10000 à 15000 €.


“Ces aides, qui appuient l'accession sociale, peuvent être attribuées à des propriétaires qui ont un projet d'installation au coeur du quartier, ou encore pour des logements Haute qualité environnementale (HQE) ou des bâtiments basse consommation (BBC)”, détaille Franck Caro. L'installation dans des quartiers qui ont contractualisé avec l'Anru peut donc permettre d'alléger la note pour accéder à la propriété, un élément non négligeable en temps de crise.


Le dispositif compte d'ailleurs parmi les dispositions qui reboostent les ventes de logements neufs : au deuxième trimestre de cette année, la fédération des promoteurs-constructeurs relevait une progression de 29% des ventes par rapport à la même période en 2008. Un mieux qui s'explique aussi bien sûr avec la loi Scellier, qui permet une déduction d'impôts de 25% du montant d'acquisition d'un bien dans le cadre de l'investissement locatif neuf et qui connaît un gros succès. Du côté des crédits, le doublement du prêt à taux zéro et les taux relativement bas jouenten faveur d'une reprise du secteur. Attention au moment d'acheter, la TVA à 5,5 % ne concerne pas le programme lancé récemment par l'Anru, le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD).



Neuf et nouveaux équipements


En plus de son atout financier, le dispositif de TVA à 5,5 vise les logements neufs, et permet donc de bénéficier de tous ses avantages et de son confort. À commencer


que dès l'entrée, le propriétaire s'épargne de gros travaux pour quelques années. Les bâtiments neufs bénéficient des isolations thermique et acoustique optimisées, car ces


deux aspects sont régulés par des normes très strictes. Les consommations énergétiques doivent aussi répondre à un haut niveau d'exigence, notamment par la limitation des déperditions de chaleur, et par le fait que certains postes comme le chauffage, l'isolation ou encore la ventilation doivent répondre à des performances minimales. Une série de points de vigilance qui sont à l'avantage de l'acquéreur, puisque cela lui permet de réaliser des économies sur le long terme en utilisant moins d'énergie pour se chauffer (le chauffage constitue la principale dépense d'énergie). La réglementation encourage aussi la conception bioclimatique et l'utilisation de nouveaux matériaux. Les acquéreurs et investisseurs devraient par ailleurs être de plus en plus encouragés dans les années à venir à se tourner vers les bâtiments dits verts (notamment les BBC, bâtiments basse consommation) par des incitations financières ou des bonus qui seront attribués pour ce type de logements. Concernant le cadre de vie des zones Anru, son amélioration fait justement partie de la mission de rénovation urbaine de l'Anru. Le projet de l'Agence est ambitieux : le montant moyen d'un programme de rénovation urbaine, qui est conçu par la collectivité locale concernée, se monte à environ 104millions d'euros, dont un tiers en moyenne subventionné par l'Anru. Une somme qui varie bien sûr en fonction de l'ampleur du projet. De manière générale, les gros travaux sont effectués côté habitation : les logements vétustes sont démolis pour faire place à de nouveaux bâtiments et les logements locatifs sociaux sont réhabilités et résidentialisés. Côtééquipements, les espaces urbains sont améliorés, de nouveaux équipements publics, notamment des écoles, sont développés, des espaces socioculturels et des commerces sont créés ou rénovés. Par exemple, à Nantes pour deux quartiers avec lesquels travaille l'Anru, le projet prévoit 294 démolitions de logements et 300 constructions, plus de 600 réhabilitations d'habitat existant, ainsi que la construction d'un tout nouveau collège, d'un centre socioculturel, d'une piscine, et d'écoles restructurées. Les transports en commun doivent être étendus pour desservir le quartier. On le voit, au-delà de la rénovation de la ville et du cadre de vie, l'action s'attache aussi à développer une dimension sociale et d'insertion. Dans ces quartiers, les investissements dans le renouveau des équipements et des habitats doivent favoriser une meilleure situation économique et le désenclavement géographique.



Mixité des habitats


Pour que cela soit possible, la rénovation urbaine doit aussi passer par une diversification et une mixité des habitants, ainsi que des statuts d'habitats entre locataires et propriétaires. C'est là qu'intervient principalement la TVA minorée, ainsi que l'explique Franck Caro de l'Anru. “La TVA à 5,5 vient compléter la diversification souhaitée par le projet de rénovation urbaine dans ces quartiers, qui pour certains auparavant étaient centrés sur l'habitat social, en accélérant la mixité de l'habitat par l'accession à la propriété. D'une part, cela permet des parcours résidentiels ascendants pour les locataires du quartier, notamment du logement social. Grâce à la TVA à 5,5, ils peuvent plus facilement accéder à la propriété.


D'autre part, elle attire des personnes extérieures à ces quartiers et enrichit donc la diversification. De plus, en ce moment, elle permet aussi d'amortir la crise : là où les objectifs en termes d'accession auraient dû baisser, ils ont pu être maintenus.” Si les promoteurs profitent du périmètre de 500mètres qui est défini et permet aussi de bénéficier de l'avantage financier pour s'installer à la frange des quartiers, d'autres décident aussi de construire au centre du quartier. D'autant qu'en bordure ou au centre, tous profitent des nouveaux équipements de proximité qui sont ou seront mis en place. L'Anru a en effet vu le jour en 2003 et les premiers projets de rénovation ont démarré dès 2004. Actuellement, certains quartiers sont encore en devenir, mais d'autres ont déjà connu d'importants changements. D'ici 2013, l'objectif fixé par ce vaste programme est de rénover environ 500 quartiers, touchant ainsi près de quatre millions d'habitants. Acquérir maintenant dans ces zones qui devraient connaître un bel épanouissement, pourra peut-être permettre de réaliser une plus-value dans quelques années au moment de la revente pour acheter plus grand.



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