Emprunter malin à tout âge

Vous êtes jeune ou dans la force de l'âge et vous cherchez à financer un projet immobilier... Tout un arsenal de crédits est susceptible de répondre à votre besoin. Éclairage.

Emprunter malin à tout âge
Emprunter malin à tout âge

A peine trentenaires, Élodie et Fabrice vivent en périphérie parisienne et sont bien décidés à se rendre propriétaires au plus vite de leur appartement.


Plutôt que de sacrifier un loyer chaque mois, ils préfèrent l'économie forcée que représente la mensualité d'un crédit. Tout en se logeant, ils seront, petit à petit, à la tête d'un patrimoine qu'ils pourront conserver ou revendre, selon leurs besoins.


Ils ont repéré un petit 2-pièces neuf à 190 000 € mais se demandent comment le financer au mieux. Certes, ils bénéficient d'un apport personnel de 30 000 € obtenu grâce à une donation des parents, mais il leur faut trouver le reste. Étant primo-accédants, ils disposent du prêt à taux zéro bonifié. En effet, jusqu'à la finde l'année 2010, le montant de ce prêt est augmenté de 50% dans le neuf.


Résultat, avec leurs revenus nets imposables de l'année 2009 (35 000 €), ils peuvent obtenir un prêt de 33 750 € sans intérêt. Rappelons que ce prêt est accordé uniquement aux primo-accédants (ou à ceux qui n'ont pas été propriétaires de leur logement pendant deux ans au moins). Il nécessite en outre le respect de plafonds de revenus fixés en fonction du nombre d'occupants du logement et de la localisation géographique du bien.



Compte tenu de leurs ressources, ce jeune couple pourra rembourser son prêt en 19 ans en bénéficiant d'un différé d'amortissement de 15 ans pour 50% du montant du prêt. De fait, ils vont ainsi payer, au titre de ce prêt, une mensualité de 94€ pendant 15 ans puis, 352€ pendant quatre ans. Il leur reste à trouver le financement complémentaire, soit 126300€ auxquels s'ajoutent les frais d'achat.


Si l'on table sur un prêt d'environ 130 000 €, ce jeune couple déboursera 764 € par mois (au taux de 3,65%hors assurance) pendant 20 ans, soit si l'on cumule la mensualité du prêt à taux zéro, une échéance de 858 € par mois pendant 15 ans, puis de 1 116 € les quatre années suivantes. À peine plus qu'un loyer ! Pour Élodie et Fabrice, c'est le moment d'en profiter, d'autant que dès l'année prochaine l'État va réformer les aides à l'accession à la propriété dont le prêt à taux zéro.



Un prêt à taux zéro pour les Parisiens


Valérie et François, eux, sont parisiens. Ils vivent dans un petit deux pièces du 13e arrondissement.


Mais ils seront à l'étroit avec le bébé qui va arriver en octobre. C'est pourquoi ils cherchent à s'agrandir. Le 3-pièces qu'ils ont déniché dans une des tours du quartier chinois leur paraît tout à fait convenir.


Mais les prix parisiens ne permettent pas toujours de réaliser son rêve. D'où l'idée de la ville de Paris de mettre en place un prêt à taux zéro complémentaire à celui de l'État, un prêt sans intérêt cependant réservé aux habitants ayant établi leur résidence principale à Paris depuis au moins un an(sauf pour certains personnels de l'administration) et n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans.


Des plafonds de revenus sont également fixés (revenu fiscal de référence). De fait, Valérie et François qui ont décidé d'acheter un 3-pièces de 300 000 €, auront droit à un prêt à taux zéro de 22 500€, remboursable en six ans sans différé de remboursement. Leur mensualité s'élèvera à 313 €. La ville de Paris complétera ce prêt à taux zéro par son


propre Prêt Paris logement à 0 %.Valérie et François pourront compter sur un montant de prêt de 59 400 € (montant qui a été majoré de 50% pour tout achat avant la fin 2010).


Le prêt est remboursable sur 15 ans et ne comporte aucun intérêt, ce qui représente une mensualité complémentaire de 330 €.


Pour leur achat qui s'élève à 300 000 € et pour lequel ils disposent d'un apport qui leur est propre de 50 000 €, il leur restera donc à financer 168 100 € qu'ils emprunteront à leur banque sur 25 ans, la mensualité de ce prêt étant alors de 859,69 €. Au final, ils auront une charge de remboursement de 1 502,59 €.


Ce qui reste compatible avec leurs revenus (50 000 € par an). Si Valérie et François résidaient dans le département des Hauts-de-Seine, ils pourraient également bénéficier d'un prêt à taux zéro du conseil général.


Nommé Prêt Logement 92, cette aide pourrait s'élever, compte tenu de leurs revenus à 30 000 €, remboursable sur 15 ans.



Un crédit pour financer un achat/revente


Josette et Alain, la quarantaine passée, ont une autre préoccupation. Ils souhaitent revendre leur appartement devenu trop petit avec l'arrivée du petit dernier et racheter plus grand. Seul souci ? Comment faire coïncider la revente de l'ancien logement avec le nouveau pour éviter de supporter une charge trop lourde, d'autant qu'ils ont encore un reliquat de crédit à payer ?


Le prêt-relais apporte une réponse. Comment çamarche ? C'est simple, quelle que soit la formule, le principe est toujours le même : la banque avance 60 à 70% du prix du bien à vendre, déduction faite des éventuels crédits en cours. L'établissement de crédit ne prête jamais 100%de la valeur du bien. Une façon pour elle de s'assurer qu'en cas de surévaluation du bien, l'emprunteur pourra tout de même rembourser le prêt. Pour un logement d'une valeur de 200 000 €, la banque prêtera donc 120 000 à 140 000 €.


Autre caractéristique du prêt : sa durée. Un crédit-relais n'est généralement consenti que sur un ou deux ans. Vous devrez donc vous assurer de vendre dans ce laps de temps, ce qui paraît facile dans un marché dynamique mais plus incertain dans une période comme celle que nous vivons. Tout dépend cependant de l'emplacement du logement. Il se vendra forcément mieux dans un centre-ville où la demande est forte, qu'en rase campagne. Autre élément à connaître. Un prêt-relais ne se rembourse pas comme un prêt amortissable. Deux options sont possibles, le différé partiel ou total.


Dans le premier cas, la mensualité de Josette et Alain se composera des intérêts et de la prime d'assurance (décès invalidité), le capital emprunténe sera remboursé, quant à lui, qu'à la vente du bien. Dans le second cas, ils ne payeront ni capital, ni intérêts.


Mais cette formule coûte plus cher car les intérêts sont capitalisés et s'ajoutent au capital emprunté. En revanche, la formule peut être intéressante pour éviter une mensualité trop lourde, notamment lorsqu'on a une double charge de logement (location et remboursement d'un emprunt par exemple). Pour Josette et Alain, le prêt-relais constitue donc une solution intéressante.


Mais il ne suffira pas à financer leur nouvelle acquisition.Dans ce cas, la banque met également en place, un prêt amortissable classique. Ainsi, si le logement actuel de notre couple vaut 200 000 € et que leur projet consiste à racheter un bien de 300 000 €, leur financement sera le suivant : un prêt-relais de 140 000 €et un prêt complémentaire de 180 000 €. Et s'ils vendent leur ancien logement plus cher que 140 000 €, ils pourront rembourser par anticipation, sans frais, unepartie duprêt complémentaire.


Il existe aussi des formules globales, c'est-à-dire un seul prêt qui intègre la partie relais, celle-ci étant remboursable au moment de la vente de l'ancien bien.



Des prêts adaptés aux préoccupations des seniors


Ghislaine et Serge sont tout près de la retraite mais n'ont jamais envisagé d'acheter. Locataires d'un appartement qu'ils habitent depuis trente ans, ils n'avaient jamais envisagé que le propriétaire décide un jour de reprendre leur logement pour l'occuper lui-même.


Que faire ? Louer un nouveau logement ? Acheter ? L'achat leur semble finalement une bonne option. Mais peuvent-ils emprunter à leur âge ? Certes, vieillissement de la population aidant, les banques ontmis au point des formules visant les seniors.


Non pas que les formules soient très différentes,mais elles prennent en compte la période d'activité et la période de retraite.


Ainsi, les mensualités sont bâties pour suivre l'évolution des revenus. Ghislaine et Serge peuvent envisager de consentir un effort plus important tant qu'ils sont encore en activité et faire en sorte de payer moins quand leurs revenus diminueront à l'heure de la retraite.


Les formules destinées aux seniors proposent donc un remboursement en deux temps, ce qui permet d'envisager l'achat sans trop de contraintes financières et de conserver un niveau de vie correct. C'est un fait, les retraités d'aujourd'hui sont de gros consommateurs de voyages et de loisirs. C'est pour tenir compte de ces évolutions que les banques ont créé de telles formules.



Attention à l'assurance !


L'assurance d'un prêt immobilier, si elle n'est pas obligatoire, est fortement conseillée. D'ailleurs, aucune banque, aujourd'hui, ne vous prêtera sans cette garantie.


La loi Lagarde vous permet toutefois de contracter cette assurance par le biais d'une autre compagnie que celle que la banque vous propose. À condition que les garanties soient en tous points semblables. Quoi qu'il en soit, cette assurance doit être souscrite, car même si l'on a tendance à penser que cela n'arrive qu'aux autres, la maladie, l'invalidité, le décès sont malheureusement des événements qui peuvent survenir sans prévenir. À plus forte raison sur une période aussi longue qu'un prêt immobilier. L'assurance décès-invalidité couvre évidemment le décès et l'invalidité totale et définitive. Elle peut contenir aussi une garantie incapacité temporaire de travail mais ce n'est pas systématique. En cas de disparition de l'emprunteur, c'est la compagnie qui prend en charge le remboursement intégral du capital restant dû à la banque. Même chose en cas d'invalidité définitive. En revanche, l'incapacité temporaire, lorsqu'elle est proposée, ne prend en charge les mensualités que pendant une certaine durée. Sachez toutefois que les contrats groupe prévoient un âge limite de souscription (60 ou 65 ans selon les contrats) et un âge limite de garantie (70 ou


75 ans). Cela signifie que vous devrez avoir remboursé la totalité de votre prêt à l'âge limite. Ce qui n'est pas toujours possible pour les seniors. Les banques ont donc mis au point des formules spéciales “seniors” qui permettent de garantir l'emprunteur jusqu'à 80, voire 90 ans. Seul inconvénient, le prix. Pour un contrat groupe classique, la prime d'assurance varie en général entre 0,30 et 0,50%du capital emprunté (ou restant dû). Pour un contrat senior, la prime peut doubler, voire tripler. Tout dépend du risque que l'emprunteur fait supporter à la banque (état de santé). Sachez aussi que les établissements proposent aujourd'hui des formules spécifiques pour les emprunteurs jeunes qui présentent moins de risques que les plus âgés. Objectif ? Proposer des contrats beaucoup moins chers aux jeunes.


Et bénéficier d'un tel contrat permet d'engranger des économies, le coût de l'assurance pouvant être ramené à 0,15/0,20 % du capital emprunté.



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