Borloo ou Robien : faites le bon choix

Des dispositifs existent pour encourager l’investissement locatif dans le logement neuf. L’attrait des déductions fiscales ne doit cependant pas vous empêcher d’être attentif au moment de l’achat du bien immobilier. Mode d’emploi.

Borloo ou Robien : faites le bon choix
Borloo ou Robien : faites le bon choix

Les dispositifs d’aide à l’investissement locatif suscitent un intérêt bien légitime, car ils permettent de réaliser des économies d’impôts et de générer des revenus complémentaires. Les deux mesures actuelles, le Robien et le Borloo populaire, sont les dernières-nées de la dizaine de dispositifs qui se sont succédé depuis plus de vingt ans dans le neuf et dans l’ancien. Victimes du succès de ces lois, certaines zones ont pâti de “surproduction de Robien”, c’est-à-dire que des promoteurs ont bâti puis vendu des programmes en défiscalisation, dans des endroits où la demande locative n’est pas suffisante par rapport à l’offre.


Conséquence : à l’automne, le gouvernement devrait faire de nouvelles propositions pour recentrer les dispositifs Borloo et Robien, qui porteraient notamment sur la réduction du nombre de zones couvertes par ces dispositifs. En attendant, pour éviter de se tromper, mieux vaut retenir la règle d’or édictée par tous les professionnels de l’immobilier, à savoir connaître, étudier et, enfin, choisir avec soin l’emplacement du bien que l’on destine à la location, comme pour tout investissement immobilier. “Il faut toujours garder à l’esprit que l’on n’achète pas une loi, mais un bien immobilier, rappelle Stéphane Desquartiers, président de la Maison de l’investisseur. Il faut donc aller voir et évaluer soi-même ce que l’on acquiert, d’autant que le choix du régime Borloo ou Robien ne se passe généralement qu’un an ou an et demi après la livraison.” En optant, par exemple, pour un immeuble qui se situe dans une ville que l’on connaît déjà, où l’on a des attaches familiales, on limite les risques de se tromper.


“Il y a un aspect validation du marché qui est important, souligne Stéphane Desquartiers. De plus, la rentabilité pour le neuf tourne à environ 4 % un peu partout en France, il est donc inutile d’aller investir à 500 km de chez soi, ou de mener une étude poussée sur une ville inconnue.”


Que l’on connaisse ou non le secteur, il faut dans tous les cas se rendre sur place, pour évaluer l’environnement immédiat. Car l’étude à distance peut permettre de détecter une bonne pression locative, un bon secteur (dynamique, avec de l’emploi) et l’emplacement peut pour autant réserver de mauvaises surprises, telles qu’un quartier disgracieux ou la proximité d’une importante source de bruit... La seule façon de connaître tous ces éléments reste donc vraiment la visite sur place, indispensable et dont se passent pourtant trop de prétendants à l’accession. Se déplacer permet en plus de vérifier la proximité de commerces ou de services, et de voir si le quartier est bien relié à la ville.


Deuxième étape avant d’acheter, il faut s’assurer que la demande locative sera effectivement importante dans le secteur où est situé le bien. Cela peut être le cas dans une ville où le bassin d’emploi est favorable, si elle investit dans d’importants projets d’urbanisme qui la rendront attractive. Et lorsque des gros lots d’immeubles, avec 50 ou 100 appartements, sont prévus, il faut être sûr que cela n’inondera pas le marché de l’offre locative. Enfin, parmi les critères d’achat essentiels, il y a, bien sûr, le prix. “Ces dernières années, les prix ont plus augmenté dans le neuf que dans l’ancien, en raison de la carotte fiscale”, relève Antoine Davy, responsable du département patrimoine chez Ad Valorem, société de conseil en immobilier. Pour savoir si le prix demandé est raisonnable, il faut donc le comparer avec ceux de l’ancien ou du récent. Une fois le bien acquis, le choix du dispositif Borloo ou Robien se fera lors de la déclaration de revenus.


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