Actualité

À Bordeaux, l’heure est aux trophées en matière d’urbanisme. Ainsi, le 11 juin dernier, Jean-Louis Borloo, ministre de l’Écologie, du Développement durable et de l’Aménagement du territoire a remis le trophée de l’aménagement urbain à Alain Juppé pour la rénovation des quais rive gauche. Cette réalisation réconcilie la ville et, plus largement, l’ensemble de l’agglomération avec son fleuve. À Bordeaux, les projets de Zac structurent l’espace urbain. Ainsi, celle des Berges du Lac dispose de 25 hectares vierges situés entre les Aubiers et le Palais des congrès. Son programme concerne l’extension du centre commercial et la création de 1 500 logements en bordure du Lac. Les études sont achevées, et les travaux devraient débuter fin 2008.

A un moment où les taux d'intérêt remontent de façon assez significative, plus que jamais, le prêt à 0 % a sa raison d'être. Un financement qui peut vous aider à devenir propriétaire. Alors ne vous en privez pas !

Indicateur Bertrand : Pouvez-vous nous présenter votre société ? Bertrand Bourrus : Nous regroupons en fait trois sociétés. Une société anonyme d'HLM, maison mère, qui représente 7 300 logements et dont les compétences vont à l'aménagement, au portage foncier et aux opérations locatives, à laquelle s'ajoute la Coopérative de la Haute-Garonne, qui a vocation à développer des opérations en accession à la propriété dans le département 31 et la Coopérative Midi Logement, dont le siège se trouve à Montauban et qui travaille également sur l'accession à la propriété, dans les autres départements de Midi-Pyrénées, principalement dans le Tarn-et-Garonne et le Lot. Nous fêterons notre quarantième anniversaire en 2006. Notre activité représente 500 logements locatifs et 250 en accession à la propriété. Géographiquement, elle se répartit à 85 % sur l'aire urbaine toulousaine et le reste sur Montauban. Nous avons également maintenu une activité sur Cahors où nous gérons déjà un patrimoine de 250 logements locatifs. I.B. : A quels critères obéissent vos choix de développement ? B.B. : Notre credo est le développement d'opérations mixtes et partout où nous le pouvons, nous travaillons en tant qu'aménageurs, en partenariat avec les communes. C'est par exemple le cas de notre opération de Ramonville-Saint- Agne, en périphérie immédiate de Toulouse. La ville nous a confié une opération d'aménagement qui consiste à réaliser 46 lots à bâtir et 7 "macrolots" pour 61 logements locatifs sociaux et 90 en accession à la propriété. Cette approche mixte locatif social et accession à la propriété est motivée par deux raisons. C'est d'abord la philosophie de notre groupe. Depuis 40 ans, le Groupe des Chalets a construit des quartiers entiers à Toulouse sur ce principe et le mélange du statut d'occupation et du statut social est la raison de leur pérennité. Par ailleurs, c'est le moyen de répondre à la crise du logement, d'intervenir au niveau social. C'est également la possibilité d'avoir du foncier pour le locatif social, que nous n'aurions pas autrement. Nous ne concevons pas nos opérations en direction des investisseurs, même dans le cadre Robien "social" : notre cible, pour l'accession à la propriété, ce sont les classes moyennes, c'est-à-dire un couple dont les revenus cumulés tournent autour de 2 800 ou 3 000 €/mois. Nous croyons beaucoup à la nécessité de développer une offre d'accession, y compris pour les locataires du logement social. I.B. : Justement, quelle est votre appréciation du marché toulousain ? B.B. : Le marché immobilier toulousain est caractérisé par un gros retard au niveau du logement social. La région Midi-Pyrénées est la lanterne rouge en la matière, derrière la Corse. L'ensemble des organismes HLM a déjà fourni un gros effort de rattrapage, en doublant la production sur les quatre dernières années, mais cela ne suffit pas à combler notre retard, surtout au regard de la croissance que connaît l'agglomération toulousaine (15 000 à 20 000 nouveaux habitants par an). De plus, Toulouse manque d'un marché tourné vers l'accession. Il faut savoir que 85 % du marché de la promotion privée sont destinés aux investisseurs, ce qui affaiblit considérablement l'offre en accession. I.B. : Comment vous démarquez-vous de cette tendance ? B.B. : En tant que société HLM, nous trouvons des moyens de répondre à la demande en accession. On peut réussir à convaincre les maires de débloquer des terrains pour de l'accession, ils ont les moyens de le faire, et nous pouvons proposer un prix moyen de 2 200 €/m2 de surface utile : c'est notre plafond et on est 30 % sous le prix du marché. Sur notre opération de Ramonville, par exemple, cela donnera des maisons T4 autour de 170 000 €. Cela nous pose d'ailleurs le problème de lutter contre d'éventuelles manœuvres spéculative et nous sommes en train de mettre au point des clauses anti-spéculation. Nous croyons aussi beaucoup à la dernière formule du plan Borloo, le PSLA. Cette formule de location-accession permet de louer un logement éventuellement en payant un surloyer qui servira d'apport personnel, et de choisir ensuite de l'acheter à n'importe quel moment pendant une durée de 5 ans. Nous allons lancer les premières opérations dans le cadre de cette formule cette année. I.B. :Vous intervenez également dans le domaine du logement étudiant ? B.B. : Toulouse est le 2e pôle universitaire de France avec 110 000 étudiants. C'est l'une des raisons de son dynamisme. Sur le front du logement étudiant, outre la création récente de 210 logements neufs, nous avons inventé un système qui permet de réhabiliter les vieilles chambres du Crous de 9 m2. Nous arrivons à y faire tenir une douche, un lavabo, un wc, une kitchenette, un bureau, un lit, une bibliothèque et un placard grâce à un système mis au point par l'architecte Jean-Pierre Charrière et breveté, qui permet de faire descendre le lit la nuit, et le jour de le transformer en faux-plafond. Nous réhabilitons 200 chambres par an, en faisant les travaux l'été, pour que les chambres soient livrées à la rentrée universitaire. Et nous cherchons aussi à nous servir de ce procédé dans les résidences pour étudiants en construction neuve. Pour une surface d'environ 13 m2 ce système peut être très rentable en terme de surface.

DIAPORAMA. L’architecte Mosche Safdie vient de livrer un programme unique au monde, tout en en hauteur, de 509 appartements, composé de ponts et jardins aériens. Visite guidée d’une réalisation pas comme les autres.

Je souhaite bénéficier du Prêt à 0 %. Quelles sont les ressources qui doivent être prises en compte pour une offre de prêt émise en janvier ? (Fabrice K.,Rouen, 76)

“Nouveau choix de vie pour habiter ou investir”

D’un côté des loyers élevés qu’il faut payer à fonds perdus chaque mois ; de l’autre des conditions de crédit attractives même si les taux remontent légèrement, et une offre bancaire qui ne cesse d’évoluer pour s’adapter aux besoins des jeunes acquéreurs. En particulier des possibilités d’emprunt à très long terme qui vous permettent, sans trop vous priver, de réaliser votre rêve. Difficile de résister à de tels arguments. En achetant, vous êtes seul maître à bord. Vous n’êtes plus tributaire d’un bailleur et d’augmentations fulgurantes de loyers. Si vous devez prendre un crédit et que vous empruntez à taux fixe, vous êtes assuré d’une mensualité qui ne bougera pas pendant toute la durée de votre emprunt et qui, compte-tenu des taux, ne devrait pas trop dépasser votre loyer actuel. Et si vous préférez un crédit à taux révisable, des sécurités vous évitent les hausses intempestives. Les formules actuellement sur le marché proposent le plus souvent une répercussion des éventuelles hausses de taux sur la durée du crédit et non sur la mensualité. Tout irait donc dans le meilleur des mondes si les prix de l’immobilier n’avaient augmenté de façon assez considérable ces dernières années. De fait, si vous débutez une activité professionnelle et que vos revenus sont encore modestes, vous risquez d’être obligé d’emprunter sur une très longue durée. Surtout si vous avez peu ou pas du tout d’apport. Sachez que les banques, là encore, sont aux petits soins vis-à-vis des jeunes acquéreurs. La plupart ont mis au point des crédits à très long terme. Rien ne vous empêche aujourd’hui d’emprunter sur 25, 30, voire 35 ans. Des durées qui deviennent très fréquentes. Selon l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement), la part des projets dans lesquels un financement sur 25 ans ou plus est envisagé, représente aujourd’hui plus d’un tiers de l’ensemble des études de prêts immobiliers. Or, la durée moyenne d’un crédit était de 17 ans en 1999. Il est vrai qu’étaler la durée de son crédit permet, soit d’alléger les mensualités, soit d’emprunter davantage pour vous offrir tout de suite un logement plus grand. Des solutions qui ont évidemment un coût.

Dans le sud-est de la région parisienne, la plaine centrale achève son urbanisation avec de nombreux programmes neufs. Tour d'horizon du côté de Créteil, Alfortville et Maisons-Alfort, villes les plus actives du département.

4e, 2e et 6e arrondissements. Terre de la prisée Croix-Rousse, le 4e demeure le “must”, à 4 595€/m2. L'offre y est très rare. À titre d'exemple, à la fin de l'année 2008, un seul appartement neuf était en vente. Second de la liste, le 2e arrondissement atteint 4 479€/m2 ; 16 opérations en cours concentrent plus de 200 logements, essentiellement sur La Confluence, le futur centre-ville contemporain de Lyon. Au coeur du quartier, trois programmes (Nexity Apollonia, Bouwfonds Marignan et ING/Atemi) ont le potentiel pour combler le désir d'un appartement “archi”, lumineux, écologique et en duplex… mais au prix fort. Le 6e n'est pas aussi généreux, puisqu'il n'a plus en portefeuille qu'une poignée de lots de Cogedim à 4 139 €/m2 de moyenne, près du parc de la Tête d'Or ou de la rue d'Inkermann.

La région Bretagne conserve ses frontières d’origine et devient l’une des plus petites régions françaises. Ce qui ne l’empêche pas d’avoir de très bons indicateurs et d’offrir de belles opportunités immobilières à ceux qui souhaitent investir.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Rouen par la fédération des promoteurs immobiliers.

La politique monétaire ne va pas dans le sens d'une hausse des taux

"La Duchère est un site exceptionnel. Elle ne doit pas rester un site d'exception." Ce mot de Gilles Buna, l'adjoint à l'urbanisme et du développement durable, résume à lui seul les ambitions de la Ville. Et pour réveiller les lieux, le projet de renouvellement urbain vise l'effet de masse : 1 036 logements neufs seront livrés d'ici à 2008-2009, dont 322 en accession libre ou sociale, 289 en location libre ou intermédiaire, 200 en location sociale et 225 destinés aux étudiants. Les barres 210, 260 et 410 ont été démolies pour ouvrir le quartier sur les paysages de l'Ouest et laisser place à de petits immeubles de deux à sept étages dotés de parkings en sous-sol et d'entrées sur rue "comme dans les arrondissements résidentiels du cœur de Lyon", souligne la Ville. Les logements détruits sont pour moitié reconstitués, à raison de 30 % sur le 9e arrondissement et de 70 % sur le reste de Lyon, hors 8e. La délocalisation des locataires ne se réalise que si elle est choisie et non subie par les intéressés, après concertation. Le patrimoine existant est en cours de réhabilitation : l'emblématique Tour panoramique, les copropriétés bénéficiant notamment d'une Opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) et cinq barres de logements sociaux (320, 110, 410, 420 et 430). Au terme de l'opération de renouvellement, les logements sociaux constitueront 60 % du parc de La Duchère, ce qui reste tout de même un taux important au regard de certaines villes populaires franciliennes, comme Saint-Denis ou Nanterre qui visent les 40 %.

De l’entrée de gamme au nec plus ultra, que ce soit dans le XIXe ou dans le XVe arrondissement, plus de 70 programmes neufs sont commercialisés à Paris. Petit inventaire de l’offre proposée.

Tramway inauguré, nouveau Plan local d'urbanisme adopté : Paris n'en finit pas d'évoluer. Au fil des quartiers, coup de projecteur sur les grands chantiers parisiens et l'offre de logements neufs.

J’envisage d’engager une procédure contre mon constructeur. J’ai contacté plusieurs avocats afin de leur proposer de me défendre et je n’arrive pas à savoir comment se détermine leur rémunération. (Eloïse I.,Orléans, 45)

Le premier pas