Une estimation correcte du logement

Le ralentissement brutal du marché immobilier depuis la rentrée n’est effectivement pas favorable aux vendeurs. Du moins, pour ceux qui ont des prétentions hors de proportion avec la valeur réelle de leur bien. Les acquéreurs sont désormais moins nombreux, et plus exigeants en termes de qualité. Il faut savoir qu’un bien surévalué peut mettre plus d’un an à trouver preneur. Et bien souvent à un prix diminué. Si vous cherchez à vendre pour racheter plus grand, il est très important de procéder à une estimation correcte du logement mis en vente. Surtout si vous décidez de vous engager dans l’achat d’un nouvel appartement par le biais d’un crédit relais. En principe, un bien correctement évalué se vend en trois ou quatre mois maximum. Mieux vaut donc être raisonnable, et ne pas voir son crédit relais s’éterniser. Au risque de perdre beaucoup d’argent. À force de surcoter leur bien, certains vendeurs se trouvent aujourd’hui dans une situation difficile. Selon l’Association française des usagers des banques (Afub), 30 000 ménages seraient aujourd’hui menacés, faute d’acquéreurs, de ne pas pouvoir rembourser leur crédit relais arrivant bientôt à terme. Une situation qui peut déboucher sur la saisie du bien. Christine Boutin, la ministre du Logement, avait d’ailleurs lancé, tout récemment, un appel à la clémence des banques en leur demandant de ne pas procéder à la saisie des biens des ménages qui n’ont pu vendre leur logement à temps dans le cadre d’un crédit relais. Appel entendu, puisque les banques françaises, compte tenu de l’aide de l’État qui leur sera apportée en raison de la crise financière, ont pris la décision d’allonger la durée des prêts relais des ménages en difficulté. “Je me félicite que mon appel ait été entendu, a d’ailleurs déclaré la ministre du Logement. Cela signifie que la décision du président de la République d’augmenter le plafond de garantie par l’État pour permettre aux banques de se refinancer,a bien pour effet immédiat que celles-ci allongent la durée des prêts relais.Les mesures décidées par le président de la République ont un effet tangible sur l’économie du logement, et sont propres à conforter les Français dans la dynamique de l’accession à la propriété”.

Une estimation correcte du logement
Une estimation correcte du logement

Une avance de la banque


Pour éviter de telles situations, il est donc très important de vendre au bon prix. L’idéal serait, bien sûr, de vendre d’abord, puis d’utiliser le produit de cette vente pour effectuer un nouvel achat. Malheureusement, cette solution est rarement applicable. Car comment faire coïncider les deux opérations ? Si vous vendez d’abord, cela signifie que vous devrez vous loger quelque part en attendant de racheter. C’est là que le crédit relais trouve sa raison d’être, car il apporte une réponse à ce type de problème par le biais d’une avance de trésorerie consentie par la banque, le temps que vous vendiez votre bien. Mais attention : sa durée n’est généralement que d’un an, renouvelable une fois, soit au total deux ans maximum. Autre élément, un prêt relais n’est jamais consenti sur la valeur totale du bien à vendre. Selon les établissements, le montant de l’avance qui se situait entre 70 et 80 %, voire 90 %, il y a encore un ou deux ans, n’est plus que de 50 à 70 % du prix de vente escompté, déduction faite, bien sûr, des crédits en cours. Il est vrai que le prêt relais peut comporter des risques, pour l’emprunteur aussi bien que pour les banques. C’est pourquoi celles-ci deviennent très exigeantes sur les conditions d’octroi de ce type de prêt. Pour définir la valeur réelle du bien à vendre, elles s’appuient sur les estimations de plusieurs agences immobilières ou, mieux encore, sur le compromis de vente déjà signé. Parfois, elles vont même jusqu’à exiger une expertise, mais en général cela ne s’applique qu’à des biens dépassant le cadre courant. Elles s’assurent ainsi que le logement est vendable au prix affiché. Sans quoi, le plan de financement ne serait pas viable.


La durée la plus courte possible


Si votre bien existant vaut 200 000 euros et que la banque vous prête, dans le meilleur des cas, 70 % de son prix, vous n’obtiendrez donc que 140000 euros de financement au titre du prêt relais sur deux ans maximum. Mais la caractéristique du prêt relais tient aussi à son remboursement. En règle générale, les 140000 euros que la banque peut vous prêter devront être remboursés au plus tard au bout de deux ans et, en tout état de cause, dès que le bien existant est vendu. Ce qui signifie que le capital restant dû ne diminue pas chaque mois, comme pour un prêt amortissable ordinaire; il est remboursé en une fois, au moment de la vente. Avec un prêt relais, vous avez aussi le choix entre deux solutions de remboursement des intérêts : soit chaque mois, soit lors de la vente de l’ancien logement. Sachez toutefois qu’au vu de votre dossier, la banque peut vous imposer le remboursement mensuel des intérêts, moins risqué que le remboursement différé, toujours plus onéreux puisque les intérêts non payés s’ajoutent au capital et produisent eux-mêmes des intérêts. C’est un fait, la conjoncture est plus difficile, les banques se montrent donc plus draconiennes quant aux conditions d’octroi de leurs crédits relais. Pour elles, il faut que votre dossier soit viable et que vous puissiez rembourser sans difficulté le moment venu. C’est bien connu: les banquiers ne sont pas des philanthropes.


Différentes formules


Mais quel crédit relais pouvez-vous obtenir de votre banque ? Lorsque vous vendez pour acheter plus grand ou plus cher, vous disposez de deux solutions : le prêt relais jumelé et le prêt global. Le prêt relais jumelé. Cette formule implique deux montages. D’une part, un prêt relais sur un ou deux ans maximum, dont le montant dépend de la valeur du bien à vendre et qui, de toute façon, ne dépassera pas 50 à 70 % de son prix ; d’autre part, un prêt complémentaire qui couvrira le surplus à financer, le tout étant remboursable sur une longue durée (15, 20 ou 25 ans). L’avance faite par la banque au titre du prêt relais est évidemment remboursée à la vente du bien, tandis que le second prêt se poursuit comme défini au départ. Pour ce second prêt, choisissez plutôt une formule vous permettant de rembourser par anticipation sans pénalité, cette pénalité s’élevant à 3 % maximum du capital restant dû. On ne sait jamais, peutêtre aurez-vous la chance de vendre votre bien plus cher que prévu et de verser cette somme sur le crédit complémentaire, ce qui diminuera par exemple la durée de remboursement de votre prêt et donc, son coût. Côté taux d’intérêt, sachez que la banque applique souvent un taux identique aux deux prêts. À l’heure actuelle, l’offre tourne autour de 5,20 à 5,80 % pour un profil moyen. Côté mensualités de remboursement, il faut aussi savoir que le montage suppose deux mensualités : l’une pour le relais qui ne portera, au pire, que sur les intérêts d’emprunt et la prime d’assurance décès, ce qui n’est cependant pas négligeable ; l’autre, pour le prêt complémentaire, qui dépendra du montant emprunté pour compléter le financement. Ces deux mensualités cumulées peuvent représenter une difficulté pour l’emprunteur, qui peut ainsi voir son taux d’endettement exploser. Mais les banques ont mis en place certaines souplesses pour éviter ce genre d’inconvénient. Par exemple, un système de différé d’amortissement du prêt complémentaire intervient durant les premiers mois, en attendant que le bien existant soit vendu et que le prêt relais soit remboursé. Formule globale. À la différence du prêt relais jumelé, ce type de financement ne met en jeu qu’un seul prêt dont une partie – équivalente à celle d’un prêt relais – est remboursable par anticipation au moment de la vente de l’ancien bien. Une seule mensualité est à régler, qui peut, là encore, être importante mais que la banque peut aménager dans les mêmes conditions qu’un prêt relais jumelé, le temps que vous ayez vendu votre ancien logement. L’avantage de cette formule, c’est qu’elle est plus simple et qu’elle évite de payer deux fois les frais de dossier, ce qui est parfois le cas du crédit relais jumelé. Un élément à ne pas négliger, donc. Frais de dossier et de garantie.Comme pour tout crédit immobilier, la banque vous facturera des frais pour le montage du dossier de financement, frais qui s’élèvent généralement à 1 % du montant du prêt, cependant plafonnés chez la plupart des établissements. Selon que vous optez pour une formule globale ou pour un prêt relais jumelé, ces frais peuvent doubler. À vous de les négocier, donc. Si vous faites appel à un courtier, c’est lui qui s’en chargera pour vous. En outre, comme pour le prêt complémentaire, le prêt relais sera assorti d’une garantie. Évitez, si possible, la garantie hypothécaire qui implique, lors de la vente de l’ancien appartement, de procéder à une mainlevée d’hypothèque. Ce qui peut vous coûter très cher. Privilégiez plutôt une promesse d’affectation hypothécaire ou la caution d’un organisme spécialisé (celle du Crédit Logement, par exemple).


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