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Petite ou grande surface ? Côté rentabilité locative, c’est le studio qui sort gagnant. Mais est-ce le seul produit d'investissement valable dans la pierre ? Enquête.

Qualitel, NF Logement, Habitat & Environnement : vous pouvez retrouver ces différents sigles sur les plaquettes des programmes neufs des promoteurs. A quoi correspond cette diversité ? "Qualitel caractérise avant tout le confort et l'économie de charges d'une réalisation.Mais plusieurs marques sont proposées afin que les maîtres d'oeuvre aient envie de s'engager. La certification est une démarche volontaire et notre gamme permet de répondre à différents objectifs. Le promoteur peut ainsi choisir ce qu'il veut affirmer en premier point sur son ou ses programmes", explique Antoine Desbarrières, directeur de Qualitel. Filiale de l'association Qualitel, Cerqual a été créée en 2004 pour délivrer toutes les certifications du logement neuf. C'est elle qui attribue la certification NF Logement. Celle-ci concerne la qualité du bien, mais aussi les services que le promoteur apporte à l'acquéreur, de la phase d'avant-contrat jusqu'à la livraison. Elle va donc au-delà de la construction. De plus, NF Logement implique un engagement du promoteur sur tous les produits qu'il construit, contrairement aux autres marques. Les trois critères sur lesquels se base la certification NF Logement - sécurité, acoustique et thermique - possèdent plusieurs niveaux de performance : A, B ou C. Au final, le profil affiché par une opération immobilière dans chacun de ces critères permet, selon la marque, de donner au consommateur "un élément de lecture pointu sur le marché immobilier".

La circulaire n° 1711 consultable sur le site de l'Office des changes (www.oc.gov.ma) prévoit l'octroi de crédits immobiliers en dirhams aux personnes physiques étrangères non-résidentes et la mise en place de cautions en faveur de banques étrangères. Les crédits aux personnes physiques étrangères non-résidentes peuvent être accordés par les banques intermédiaires agréées. Plusieurs conditions doivent être respectées : le bénéficiaire non-résident doit effectuer un apport en devises minimum de 30 % du prix du bien à acquérir ou à construire ; le remboursement du crédit (capital, intérêts et commissions bancaires) doit être effectué par cession de devises ou par débit d'un compte étranger en dirhams convertibles ouvert au nom de l'intéressé. Pour bénéficier de cette facilité, l'étranger concerné doit produire à la banque intermédiaire agréée une déclaration sur l'honneur faisant ressortir qu'elle n'est propriétaire d'aucune résidence au Maroc.

"Le contrat de la Vefa est protecteur pour l’acheteur et limite les risques "

Toitures et cloisons mal isolées, vitrages simples, chauffages peu performants… les 20 millions de logements construits avant 1974 sont les principaux émetteurs de CO2. Depuis cette date, les réglementations successives ont permis de réduire les consommations d’énergie. Grâce à elles, les bâtiments construits depuis cette période consomment déjà moitié moins d’énergie. Et ça ne va pas s’arrêter là : la loi énergie de juillet 2005 prévoit qu’en 2020, les consommations des constructions neuves seront 40 % inférieures à celles de 2000. Les bâtiments à énergie positive (qui économisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment) devront être généralisés à cette date-là. Parmi les initiatives intéressantes, on peut relever celle de la Fondation Bâtiment et Énergie. Créée par Arcelor, EDF, Gaz de France et Lafarge, celle-ci mutualise des moyens pour la recherche sur les bâtiments basse consommation. Pour des logements neufs confortables et économes en énergie, le must est aujourd’hui de décrocher le label BBC-Effinergie. C’est le niveau de certification le plus performant actuellement sur le marché. Pour des logements très peu gourmands en énergie, qui combinent équipements adaptés et isolation renforcée et performante. Lancé en 2005, il garantit un logement ayant une consommation d’énergie inférieure à 50 kWh/m2/an.

Malgré de rares constructions, on dénombre ici toutefois quelques opportunités dans des stations comme Châtelaillon-Plage, La Tremblade, Nieul-sur-Mer ou encore Royan.

Le Bassin d’Arcachon et les Landes ne manquent pas de stations pour satisfaire les amateurs de résidences secondaires.

A Lyon comme ailleurs, le succès du dispositif Robien mais aussi la progression des prix et le niveau élevé des loyers ont façonné la typologie de la production de logements collectifs neufs. Depuis des années, les 2 et 3-pièces se sont clairement imposés dans l'offre de la promotion immobilière. Pour les bailleurs, il s'agit d'optimiser leur investissement locatif tout en répondant à la demande. Pour les accédants, l'objectif est de faire coïncider leur enveloppe financière avec les prix des logements. A ces phénomènes, s'en est ajouté un, qui ne fait que s'accentuer, celui de la recherche d'acquisition de la maison individuelle. Ce type d'achat a pu se réaliser au détriment du grand appartement, peut-être plus élégant en termes de prestations et d'agencements, mais aussi plus dépendant d'un environnement où la difficulté de stationner présente parfois un réel handicap. Pourtant, à Lyon, les grandes surfaces habitables ne sont pas absentes de l'offre de logements neufs. Trouver un logement d'un minimum de 110 m2 n'est pas impossible même si l'entreprise est plus ardue que pour un 3-pièces.

Ayant décidé de mettre en location mon ancien logement et d’y laisser la cuisine équipée, j’ai remplacé tout l’électroménager. Ai-je le droit de le déduire des revenus fonciers ? (Daniel B., La Rochelle, 17)

C’est à Saint-André-de-Cubzac, 10 000 habitants aux portes de Bordeaux, que prend forme le projet de la ZAC de Bois-Milon, aménagée par Ataraxia.

“L’emprunteur doit se montrer raisonnable”

“Notre priorité est d’augmenter la part de résidences principales”

En tant qu'ancien maire du 9e arrondissement, Gérard Collomb suit attentivement l'évolution de la Duchère, l'autre opération emblématique de Lyon. Au-delà de la restructuration du bâti, il s'agit de faire progresser les modes de vie à l'aide de missions d'insertion sociale et de développement économique. La mixité est déjà amorcée avec la mise sur le marché d'appartements privés intéressant les jeunes actifs des classes moyennes. Plus de 1 000 logements seront construits d'ici 2008/2009.

Le marché tenu par les promoteurs, les logements collectifs et certains programmes de logements individuels, s'il ralentit, ne semble pas être livré à la panique. On avance environ 200 logements retirés des statistiques de production. Pour le reste, “nous avons appliqué des règles de prudence, dès le début de la baisse des ventes”, se félicitait Bertrand Mours, président de la FPC Pays de Loire, en présentant les derniers résultats de l'Oloma, l'Observatoire du logement de la Métropole Atlantique (Nantes Saint-Nazaire).

Nous avons beaucoup de mal à vendre notre ancienne résidence principale et nous risquons de payer une plus-value puisque cela fait presque un an que nous essayons de vendre. Nos craintes sont-elles fondées ? (M. et Mme L., Rouen, 76)

Si j'accepte la succession de mon grand-père, je serais propriétaire d'une résidence secondaire. Cela m'empèchera-t-il de bénéficier d'un Prêt à Taux Zéro pour l'achat de ma résidence principale ? (Carole F., La Courneuve, 93)

Les impayés peuvent remettre en cause l’équilibre de votre investissement, l’assurance que vous allez souscrire va vous indemniser et très souvent, vous permettre de faire face à d’autres incidents. La plupart des polices d’assurance sur le marché garantissent plusieurs mois d’impayés ainsi que les détériorations immobilières causées par le locataire. En cas de contentieux et de recours aux tribunaux, vous êtes aussi indemnisé de vos frais d’avocat et de justice.