Tous les conseils en Immobilier

Parlons peu, parlons bien : peut-on encore acquérir un bien neuf à Lyon à moins de 3 000 e/m2 ? La réponse est : oui, à condition de regarder du côté de La Duchère, dans le 9e arrondissement. Malgré la tendance inflationniste du marché, le quartier garde la tête froide : 2 600 e/m2 pour le Côté Coeur de Nexity ou 2 696 e/m2 le 9e Horizon de Cogedim/Citalis, lancé le mois dernier. Quoiqu'il arrive, comme une chute de l'immobilier par exemple, l'acquéreur demeurera certain de ne pas perdre ses billes. Mieux, ses perspectives de plus-values à long terme sont attractives. Y a-t-il un vice caché ? Nullement. Les programmes de La Duchère sont correctement situés, dans le coeur de ville ou sur les balmes. Leur taille est "humaine", de l'ordre en moyenne de 40 à 50 lots.Leur architecture a été soignée : Spirit Grand Sud a choisi comme maître d'oeuvre Franck Hammoutène pour Les Dominos qui sortiront à la rentrée. Cet architecte a reçu l'Equerre d'argent 2006, le fin du fin des prix d'architecture, pour l'extension de l'hôtel de ville de Marseille. De son côté, Bouwfonds Marignan s'est offert les services de Christian Devillers, ex-Grand prix de l'urbanisme, pour son Carré Anaïs.

Le Président de la FPI Languedoc-Roussillon répond à explorimmoneuf sur l'évolution de la conjoncture du neuf.

Le marché de la promotion des Alpes-Maritimes se déploie sur l'est varois. "Il y a peu, tous les promoteurs n'étaient pas présents dans le Var, reconnaît Patrice Fraget, directeur commercial de Citalis et Cogedim Vente. Désormais, les principaux acteurs travaillent dans le département, en raison d'une réelle pénurie de foncier dans les Alpes-Maritimes." Même dans le Var, les professionnels s'accordent à ne plus tracer cette frontière entre l'est et l'ouest qu'ils commencent à estimer obsolète : "La limite du golfe de Saint-Tropez qui permettait de séparer les deux marchés varois s'atténue", observe Gérard Déderen. "Les actifs nous suivent sur des prix compris entre 2 800 et 3 100 e/m2 et certains secteurs se prêtent bien à cette contrainte de prix", lance Patrice Fraget qui commercialise sur la commune de Roquebrune-sur-Argens, non loin de Fréjus, Coeur de la Bouverie, un coeur de village qui manquait à la commune. Cogedim lancera au total 100 maisons jumelées et 140 appartements. Une première tranche de 64 lots sera livrée mi-2008 et les livraisons de l'ensemble de l'opération s'étaleront jusqu'à la mi-2009. Après un début de vente auprès d'actifs locaux à 2 850 e/m2 hors parking pour les appartements et à 3 100 e/m2 pour les maisons jumelées, le programme affiche en commercialisation classique un prix au mètre carré de 3 200 e pour les appartements et de 3 500 e pour les maisons. Autre adresse attractive pour les actifs : Draguignan. Espaces Immobiliers BNP Paribas, commercialisateur exclusif de Meunier Méditerranée, y lance Les Allées Saint-Léger, 55 logements à 2 700 e/m2 habitable, pour actifs ou retraités. C'est encore à Draguignan que l'on trouve des opérateurs comme Bouygues Immobilier, très présent sur le Var, qui termine la commercialisation du Domaine du Pont d'Aups, avec un 3-pièces de 64 m2 à partir de 195 000 e. "Les actifs doivent se déplacer le long du périmètre situé autour de la ligne de l'autoroute varoise pour trouver des produits adaptés à la primo-accession", note Cyrille Nottet, qui va lancer au Luc une opération de 60 logements au printemps 2007. Répartie en deux bâtiments, le prix moyen sera de 2 800 e/m2 habitable, "permettant d'atteindre une clientèle intermédiaire que nous n'arrivons pas à satisfaire dans les Alpes-Maritimes".

A terme, Montpellier va accueillir 20 000 nouveaux logements, à travers son Plan Local d’Urbanisme. Une partie est déjà en cours d’aménagement et de réalisation, comme à Jacques-Coeur (1 500 logements), aux Jardins de la Lironde (1 600 logements), à Malbosc (2 100 logements), au mas de Calenda (450 logements), à Parc-Marianne Nord (800 logements). A court terme, de nouveaux quartiers sont programmés : Ovalie (2 100 logements) et Grisettes (1 500 logements), Nouveau Saint-Roch (1 500 logements) et deux nouveaux quartiers au Sud de Port-Marianne (3 000 logements au total). Enfin, de nouveaux secteurs mêlant logements et activités sont prévus dans le cadre du PLU : Thomassy, l’extension du quartier de Malbosc, celui du quartier des Bouisses ainsi que le secteur au Sud de l’autoroute A9. A noter que de grands projets structurants accompagnent ce développement urbain : la nouvelle ligne TGV, les rocades Ouest et Est…

Je cherche à acquérir un logement, et j’en visite beaucoup en ce moment, grâce à des agences immobilières. Mais je crains le moment où je vais devoir me décider. Une fois un compromis de vente signé, dois-je arrêter toute visite ou poursuivre mes recherches ? (Lucie F., Nice, 06)

L'aspect citadin n'est pourtant pas loin. La vraie et fausse capitale de la région est Genève, à peu de distance. Des villes comme Evian, Annecy, Annemasse et Thonon ont aussi leur mot à dire tant aux touristes qu'aux bienheureux qui peuvent y acquérir un bien. On trouve sur les marchés immobiliers une clientèle aisée, dont le lieu de travail est souvent Genève, et des Lyonnais à la recherche d'une résidence secondaire. Nombreux sont aussi les amateurs de ski de tous horizons prêts à faire des sacrifices pour s'offrir le luxe d'une station réputée. Cette pression démographique forte, à laquelle s'ajoute la rareté du foncier et des biens neufs, font grimper les prix au sommet : de 6 000 à 7 000 €/m2 à Megève ou Chamonix. Offrant des perspectives de report, l'ancien s'envole. Sur Saint-Julien-en-Genevois, une agence immobilière propose actuellement une maison ancienne de 4-pièces à 450 000 € et un appartement de 3-pièces à 313 000 € Quant à la fermette rénovée, elle se négocie dans les 500 000 € ! La Haute-Savoie court ainsi des risques comparables à ceux de la Côte d'Azur. La croissance des résidences secondaires (27 % d'après le recensement de 1999) pourrait entraîner dans certaines villes touristiques un "syndrome des volets clos", c'est-à-dire un grand désert hors saison préjudiciable à l'activité commerciale. Une partie des actifs locaux a de plus en plus de mal à se loger en raison des prix : 47 % des ménages hauts-savoyards consacrent 47 % de leurs revenus au logement. Le département est en retard en terme de logements sociaux et saisonniers. Sur 294 communes, 15 seulement satisfont au quota de 20 % de la loi SRU. Ceci a amené le Conseil général à renforcer récemment ses efforts financiers dans la construction du parc social et saisonnier.

Tandis que le marché de l’ancien tourne au ralenti, 1 200 appartements neufs sont actuellement disponibles dans la capitale. Mais si la gamme de prix est large, elle peut atteindre des records dans les quartiers convoités.

INFOGRAPHIE. La bonne santé du secteur fait gonfler les prix sur l’ensemble du territoire.

Deux gares TGV, Eurallille, de nouveaux projets urbains dans les cartons... Lille saisit toutes les opportunités. Et ce dynamisme paie.

Il y a quelques semaines, Gérard Collomb, maire de Lyon et président du Grand Lyon, a inauguré le lancement de l’îlot A3, qui officialise l’ouverture de la deuxième phase de Confluence, le chantier de l’expansion de l’hypercentre-ville de Lyon sur 35 ha.

J'ai acheté un appartement dans un immeuble où des travaux de ravalement ont été décidés. Qui doit payer ces travaux votés ? (Dominique G., Paris 13e, 75)

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Tours par la fédération des promoteurs immobiliers.

Indicateur Bertrand : Comment se traduit la politique de l'habitat du Conseil général ? Pierre Bédier : La question du logement est souvent posée aux élus. Le coût de la location ou de l'acquisition d'un bien immobilier pèse non seulement de plus en plus lourd dans le budget des ménages, mais il impacte aussi le développement et l'implantation des entreprises. Il est évident que les difficultés de recrutement sont croissantes en région parisienne et dans les Yvelines en particulier. Le département apparaissant de surcroît très diversifié, nous avons pu constater que le rythme de construction était plus faible en zone urbanisée qu'en zone rurale. Le Conseil général s'est par conséquent fixé l'objectif de construction d'au moins 6 000 logements par an alors que la moyenne actuelle est d'environ 3 500 unités. Notre politique vise à soutenir les communes dans leurs efforts pour bâtir et, pour ce faire, nous passons avec elles des "contrats de développement de l'offre résidentielle", assortis d'objectifs et d'une subvention de 10 000 € par logement. Une aide complémentaire de 2 000 € peut aussi être versée au travers des intercommunalités qui ont la compétence logement. Jusqu'à présent les villes signataires sont Houdan et Jouy-en-Josas. Une quinzaine de contrats de ce type seront en préparation d'ici à la fin de l'année. En matière de politique du logement, la moyenne par habitant investie par le Département, 18 e par habitant, est au même niveau, voire supérieure, à celle de la Région et de l'Etat.

La Communauté d'agglomération de BAB travaille à des projets d'aménagement comme celui de la future Zac de Hausquette, l'une des premières opérations d'aménagement de cette ampleur qui s'inscrit dans un projet global de requalification du boulevard du BAB - d'une longueur de six kilomètres - et trait d'union entre les trois communes de la communauté d'agglomération. Si l'offre est peu présente à Biarritz, elle l'est beaucoup plus à Anglet, où l'on trouve Nexity George V avec Villa Loredi, un programme très récent, de 30 logements, de 1 à 5-pièces, à proximité du centre-ville, dans un environnement résidentiel pavillonnaire. Livrable au 4e trimestre 2008, la résidence propose le 3-pièces de 65m2 à 337 000 e et le 4-pièces de 83 m2 à 411 000 e, parkings inclus. Au coeur de la ville, et proche de l'océan, Sagec présente le Domaine d'Angelu, deux résidences de 26 et 29 appartements sur deux étages avec parking en sous-sol. Les 3-pièces, de 59 à 70 m2, sont commercialisés à partir de 221 500 e, parking inclus. La livraison est attendue au cours du 2e trimestre 2008. C'est sur cette commune décidément très demandée qu'Icade Capri signe La Pergola de Beaulieu, 24 logements livrés au cours du 1er trimestre 2008. C'est tout naturellement que Bayonne enrichit cette offre. La ville se tourne vers l'Est avec le développement de programmes résidentiels sur le plateau d'Arrouset où trois objectifs entrent dans le cadre du PLU de la commune : stopper l'urbanisation diffuse, préserver la qualité de l'environnement et affirmer la vocation résidentielle de ce secteur. Si l'est de Bayonne se développe, une opération mérite cependant le détour en plein centre-ville : Kaufman & Broad est, en effet, présent avec Résidence La Féria, une opération très contemporaine en béton blanc architectonique livrable au 2e trimestre 2009, à 4 500 e/m2 et destiné à une clientèle en résidence principale."Ce marché présente un vrai potentiel, explique Jacques Rubio, directeur régional Aquitaine pour Kaufman & Broad. D'ici le prochain trimestre, nous allons lancer des projets sur le secteur compris entre Hossegor et Bayonne."

Saint-Denis doit beaucoup au Stade de France. Cet équipement a été le turbo de son développement, mais il n'en est pas le moteur. Préexistait depuis une dizaine d'années un projet urbain sur lequel travaillait le GIE Hyppodamos 93, composé de professionnels de l'architecture, de l'urbanisme et de la conception paysagère. Prenant son projet pour levier, la Ville a eu la capacité d'obtenir les équipements qu'elle souhaitait lors de l'implantation du Stade de France : couverture de l'autoroute A1, création de deux gares RER, franchissement sous les voies ferrées et au-dessus du canal...

Logements économes, espaces verts, mixité sociale... les écoquartiers ont la cote. Enquête sur les réalisations, en cours ou à venir, qui fleurissent en région parisienne.

Le quartier des Ponts-Jumeaux se développe dans le secteur nord-ouest, un territoire en pleine transformation urbaine sur 8 ha. Il accueillera entre 1 300 et 1 500 logements, mais aussi des équipements publics, commerciaux et tertiaires. Bouygues Immobilier est à la fois aménageur et promoteur de la Porte du Barrio, représentant 200 logements au prix moyen compris entre 3 500 et 3 800 euros lem2, parking inclus. Cogedim est présent, tout comme Kaufman& Broad avec Ô Ponts Jumeaux, une résidence de 106 appartements, du 2 au 6-pièces, qui sera livrée au 2e trimestre 2009 avec le 3-pièces de 53 m2 à 209 000 euros. Les projets de Zac ne manquent pas sur le Grand Toulouse. Des promoteurs comme Vinci Immobilier ou Bouwfonds Marignan prennent part à cette politique d’aménagement. Malgré les incertitudes, la croissance démographique dicte une nécessité, celle de maîtriser l’aménagement urbain. Ainsi, la création de la Zac de la Cartoucherie – en lieu et place de l’ancien terrain de Giat Industries – avec 2 750logements, des bureaux, la ligne E du tramway et des équipements publics, marque le point de départ d’un renouveau urbain pour l’Ouest toulousain, et ce dans le respect du développement durable.