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L'autre grand chantier du jour est juste en face de la pointe Est de l'île, à Malakoff : ce quartier HLM qui a été construit dans les années 60 fait l'objet d'un grand projet de rénovation. Il sera bientôt désenclavé par la construction d'un nouveau pont sur le bras de la Madeleine. Ces prochaines années, avec les 15 ha des friches du Pré-Gauchet, il connaîtra un second souffle avec 1 400 nouveaux logements, 130 000 m2 de bureaux et d'équipements (piscine, collège, centre socio-culturel). C'est là que Nexity a décidé d'investir sur EuroNantes, des appartements du studio au 4-pièces, à partir de 71 300 e pour 18 m2. Il propose aussi Chroma, une résidence aux allures "résolument contemporaines dans le nouveau quartier Malakoff,à deux minutes de la gare, de la Cité des congrès et du canal Saint- Félix", avec un ticket d'entrée à 80 800 e pour un studio de 18 m2. Les chantiers se poursuivent ailleurs, avec des grues omniprésentes dans le ciel nantais et pas moins d'une quinzaine de programmes en cours de promotion intra muros et une petite dizaine alentour. La confiance est au rendez-vous côté institutionnels et promoteurs comme côté acheteurs. L'agglomération urbaine, déjà forte de 577 000 habitants, devrait atteindre, selon les récentes estimations de son agence d'urbanisme, l'AURAN, 640 000 personnes en 2020. Et ce, sans prendre en compte l'expansion de la couronne périurbaine. Parmi les nouveaux venus, on compte beaucoup de cadres et de professions de service. Selon Nantes Développement, l'agence de développement économique de la communauté de communes, le nombre d'emplois salariés y a crû de 27 % entre 1997 et 2004. Pour faire face et entretenir la dynamique, la communauté de communes a dessiné un véritable plan de bataille. En 2004, elle a validé son nouveau programme local de l'habitat, défini pour au moins cinq années avec trois objectifs affichés. Elle veut construire des logements plus nombreux (environ 3 900 par an dont 3 000 en accession libre), plus variés (du studio à la maison individuelle en tenant compte de tous les besoins spécifiques, des étudiants, des familles nombreuses ou des personnes âgées) et enfin, plus accessibles avec des dispositifs de soutien au pouvoir d'achat immobilier (cf. prêt à 0 % nantais).

Les acquéreurs ont été en revanche quatre fois plus nombreux sur Sénart au début de l'année. Le marché du logement se développe à un rythme régulier de 700 logements par an en programmes groupés. Ces réalisations sont essentiellement situées sur Savigny-le-Temple, Lieusaint, Cesson, Saint-Pierre-du-Perray et Tigery. Fin juin 2007, les ventes des promoteurs représentaient près de 300 logements et devraient atteindre environ 600 logements à la fin de l'année. Les tarifs des maisons demeurent attractifs au travers d'une gamme commençant à 250 000 epour atteindre 550 000 e. Les appartements tournent autour de 2 700 à 3 200 e/m2. Pour les mois à venir, Jean-Paul Trarieux, le directeur de l'Habitat de l'Epa Sénart, envisage une hausse de l'ordre de 5 à 7 %, "soit une évolution similaire à celle du marché francilien", rappelle-t-il. Nombreux sont les maîtres d'ouvrage qui accolent leur marque à l'essor de Sénart : pas moins de six programmes sont commercialisés sur Savigny-le-Temple, deux sur Lieusaint, quatre sur Cesson. L'Epa poursuit l'objectif de renforcement des normes environnementales des bâtiments, jusqu'alors travaillées selon la certification "Habitat et Environnement" de Cerqual. Un logement récent consomme 180 Kwh/m2 habitable par an et 130 Kwh/m2 pour celui qui applique la réglementation thermique 2005. "Les nouveaux programmes devront tendre vers la RT 2005 moins 20 %, soit près de 100 kwh/m2," anticipe Jean-Paul Trarieux. L'Epa s'apprête à lancer un éco-quartier de 1 500 logements à Lieusaint qui maîtrisera la performance énergétique et les rejets des gaz à effet de serre. Commercialisations prévues mi-2008.

“Nouveau choix de vie pour habiter ou investir”

Indicateur Bertrand : Sur combien d’années conseillez-vous d’investir en Borloo ? 9, 12 ou 15 ans ?

Sachez que ce n’est pas au moment de l’achat que vous optez pour du Borloo neuf ou du Robien recentré mais lors de l’établissement de votre déclaration de revenus, donc à la fin de la première année de location. Votre choix sera tout de même conditionné par le type de locataire que vous aurez au préalable choisi. De même, sachez que l’avantage fiscal s’applique à partir de l’année de livraison. Actuellement le délai de livraison des appartements neufs est de l’ordre de 18 mois selon la fédération des promoteurs-constructeurs. Pour faire le choix le plus pertinent, ne vous fiez pas aux seules potentielles économies d’impôt. “C’est le marché locatif local qui doit guider l’investisseur dans son choix entre du Robien ou du Borloo. S’il y a beaucoup d’offres, il risque de ne pas louer son bien, donc mieux vaut s’orienter vers des zones où le marché est plus tendu. Et du coup opter pour du Robien recentré car les loyers y sont plus élevés” conseille Christophe Dupré, co-fondateur du cabinet en investissement immobilier Audit et Solutions. Autre considération à prendre en compte dans le cas d’investissement dans une copropriété : la mixité des logements. “Mieux vaut éviter les résidences tout Robien ou tout Borloo, car au bout de 9 ans, tous les investisseurs risquent de vouloir revendre en même temps. Ce qui entraînerait une baisse du prix de revente” conclut Yoann Bobe du Crédit Foncier. Et entamerait donc la rentabilité de l’opération. Ouvrez donc l’oeil. Triez, comparez en fonction des opportunités et essayez toujours d’en savoir davantage sur le marché local en vous rendant sur place. C’est l’une des clés d’un investissement réussi.

L’automne sera clément pour le prêt à 0 %.La ministre du Logement et de la Ville a confirmé son maintien. Suivez-nous pour en découvrir le fonctionnement et vos obligations.

Kaufman &Broad est l’un des premiers développeurs constructeurs français. Depuis plus de 38 ans, le groupe a construit près de 57 000 appartements et maisons individuelles en village et 475 000m2 de bureaux pour le compte de tiers. La société a été la première de son secteur à s’introduire au Premier marché de la Bourse de Paris en 2000. Aujourd’hui, Kaufman &Broad est implanté dans les principales villes de France. Le chiffre d’affaires global des neuf premiers mois de 2007 progresse de 8,5 % à 948,9 millions d’euros contre 874,6 millions d’euros sur la période comparable de 2006. Le chiffre d’affaires de l’activité Logement s’établit à 905,6 millions d’euros, en hausse de 6,3 % par rapport aux 9 premiers mois de 2006. Il contribue à hauteur de 95,4 % au chiffre d’affaires total. L’Ile-de-France représente 41,9 % de cette activité et les régions 58,1 %. Le chiffre d’affaires du pôle Appartements ressort à 742,9 millions d’euros. Au cours des neuf premiers mois de l’année, 5 136 logements ont été livrés. www.KetB.com

Les logements à prix maîtrisés et logements PLS s'installent dans le paysage immobilier local. Sur les 940 ventes enregistrées au cours du 1er semestre 2007, les PLS ont représenté 110 logements et 75 pour les logements primo-accédants. "C'est une part encore faible, mais le logement abordable est l'un des défis de demain, insiste le président de la FPC. Il convient de maîtriser le coût du foncier,avec l'aide de la collectivité, le coût de construction, grâce à des économies d'échelle et l'allègement d'un certain nombre de contraintes doit être réduit". Cette approche prend d'autant plus de sens qu'elle s'inscrit dans la nouvelle dynamique du PLH sur la période 2007- 2012. En effet, les résultats du recensement public confirment que la région connaît une accélération et qu'il convient d'amplifier la production afin de répondre à cette croissance. Avec un objectif de 5 000 logements par an (toutes catégories comprises), les logements à prix maîtrisés trouvent leur place. La FPC rappelle également qu'un segment de l'offre est absent, celui situé ente 2 800 et 3 000 e/m2 habitable pour lequel il existe une clientèle potentielle. Soulignons que des initiatives individuelles de maîtrise des prix sont observées, à l'instar de Nexity qui a réduit ses prix de 400 e/m2 sur une opération dans le Gard, "en maîtrisant le coût technique sur des détails d'architecture et certaines prestations sans rien retirer de la valeur du bien".

Indicateur Bertrand : Que change l'arrivée du TGV Est dans votre ville ?

Valable dix ans, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire, même si sa valeur n'est qu'informative. Son objectif : identifier les consommations prévisionnelles des logements neufs. Sa lecture est facilitée par l'utilisation d'une double étiquette : la première pour connaître la consommation d'énergie, la seconde pour connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de serre. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Il s'agit là d'un grand progrès dans l'information des usagers. En effet, chaque ménage français qui achète un bien immobilier peut désormais mieux mesurer l'impact sur l'effet de serre de ses choix d'énergie et mieux évaluer la facture qu'il devra payer. Le DPE doit être réalisé par un professionnel dont les activités doivent être couvertes par une assurance. En cas de construction d'une maison, c'est au maître d'ouvrage (le particulier) de faire réaliser ce diagnostic, au plus tard au moment de la réception. En cas d'achat sur plan, c'est le promoteur qui doit s'en charger, et le remettre à l'acquéreur, au plus tard au moment de la réception. Attention : chaque diagnostiqueur est libre de fixer les tarifs de ses prestations. Vous avez donc tout intérêt à faire jouer la concurrence ! Comptez en moyenne entre 150 et 200 euros.

Agathe Cahierre : "Outre, les quartiers sud, nous allons urbaniser 63 hectares de terrains situés au nord de la ville, entre le quartier de Bléville et l'aéroport d'Octeville, en vue de réaliser un nouveau quartier orienté "développement durable". Il comportera un quartier résidentiel, des commerces et des équipements de proximité ainsi que des espaces consacrés à l'activité économique. Près de 1 000 logements y seront réalisés. L'offre sera diversifiée, afin de permettre à tous les Havrais de trouver le logement correspondant à leurs besoins (logements collectifs et individuels, en accession sociale et privée, en locatif social ou privé). Les 300 premiers logements verront le jour en 2009. Ils comprendront du logement social, de l'accession à la propriété, du locatif libre et de la primo-accession. Bouwfounds Marignan, Sotrim, l'architecte Scali, la SA d'HLM Estuaire de la Seine et Habitat 76 sont les opérateurs retenus pour réaliser les logements de la première tranche de ce nouveau quartier. Pour cette opération, nous avons fait des choix innovants en matière de développement durable : respect de l'environnement et du cadre naturel, en préservant les principes paysagers du plateau cauchois constitué de talus, de rideaux d'arbres et de mares ; les eaux de pluie seront collectées et redistribuées dans les plans d'eau qui viendront agrémenter le quartier ; les modes de déplacement doux seront privilégiés ; les logements seront économes en énergie ; l'objectif pour les habitants étant la réduction de leur facture énergétique et, par conséquent, la diminution des gaz à effet de serre. Au sein de l'un des lotissements, on trouvera même des maisons passives où la consommation d'énergie pourra même être limitée à 40 kilowatts heure par m2 et par an, chauffage compris, soit une économie de 75 % par rapport à la moyenne d'un logement neuf."

Propriétaire d'un petit appartement que je vais mettre en location,je souhaiterais savoir si je peux y inclure une clause interdisant à mes futurs locataires de changer d'opérateur pour la fourniture d'électricité et de gaz. (Daniel V.,Bellicourt,02)

Acheter pour louer en engrangeant des revenus complémentaires et faire des économies d’impôts ? C’est possible avec la défiscalisation immobilière. Dispositif Borloo neuf ou Robien recentré. Nos conseils pour y voir plus clair.

Il reste très limité, à Metz comme à Nancy, avec 60 ventes au 1er trimestre 2007 sur l'ensemble de la Lorraine. Toutefois quelques programmes existent si l'on quitte l'agglomération. C'est le cas à Saint- Nicolas-de-Port, commune située à 13 km de Nancy. "Je ne note pas d'effet TGV : les prix restent stables et nos clients sont des Lorrains en recherche d'une résidence principale, avance Françoise Régent responsable du projet Le Hameau du Petit Prince chez European Homes. Pour nous, ce n'est donc pas un argument de vente. Car les billets de TGV sont chers. A environ 100 r l'aller-retour, il faut vraiment que l'entreprise prenne ce surcoût en charge".

Existe-t-il aujourd'hui des signes d'inquiétude sur le marché immobilier ? Pas en matière de prix : "La moyenne de 3 300 r/m2 est conforme à ce que l'on observe par ailleurs, à Nantes, Bordeaux ou Toulouse, souligne Philippe Gadelle. Les promoteurs sont très attentifs au maintien de ce prix". Petit bémol dans ce concert de louanges, le taux de désistement s'accentue, passant de 10/15 % jusqu'en 2006 à 20 % en 2007. Ce taux, que reconnaît Philippe Gadelle et que confirment de nombreux promoteurs, est en fait un phénomène répandu sur les marchés immobiliers. Ceci n'a pas, pour l'instant, de conséquences sur les rythmes de commercialisation. Le rythme des ventes est passé de 8,6 à 7,9 % dans les mêmes périodes, ce qui reste un très bon pourcentage."Disons que nous enregistrions jusqu'ici des rythmes de ventes anormaux et que nous venons enfin de retrouver des rythmes plus sereins, estime Vincent Marsicano, directeur régional commercial de Nexity Groupe George V. Le stock est de 8 mois et même s'il augmentait, la marge serait encore importante : "Pour disposer d'un stock dur, ce qui n'est pas mauvais en soi, il faudrait atteindre 12 mois, avance Philippe Gadelle. Cela va arriver, nous estimons, dans le domaine immobilier, qu'un an de stock est nécessaire car, plus l'offre est large, plus elle rencontre la demande".

Le grand lancement du moment, c'est le Tripode,"un projet ambitieux et exceptionnel", selon Jean-Marc Ayrault, le maire de la ville, "sans équivalent ailleurs en France", ajoutait Jean-Luc Poitevin, le président de Nexity Villes et Projets, lors de sa présentation. Sur les anciens terrains de l'énorme Tripode fermé en 1994 pour cause d'amiante, c'est tout un ensemble urbain qui verra le jour en 2009, sous la direction de l'architecte Christian de Portzamparc. 20 000 m2 de bureaux accueilleront notamment Véolia. Des commerces de proximité seront installés le long du canal et des grandes enseignes spécialisées (Castorama par exemple) ont déjà prévu leur installation. Côté logements, 124 appartements seront répartis sur quatre bâtiments, tous orientés sud-ouest. La première tranche est sur le point d'être lancée, autour de 3 500 e/m2 (2 900 e en primoaccession). Sur la ligne du BusWay, un bus ultrarapide en site propre et sur les bords de Loire, il pourra aussi attirer les investisseurs, avec des produits à partir de 3 000 e/m2. Présent sur l'île aussi, Promogim continue ses Résidences Quai, quatre ensembles résidentiels entre deux allées piétonnes et un square planté, une centaine d'appartements en tout et quelques maisons. Bouwfonds Marignan s'apprête enfin à lancer Monte- Cristo, "avec des appartements atypiques, aux beaux volumes de style loft et des appartements plus traditionnels".

Le CINA est une structure exceptionnelle en France, qui réunit tous les acteurs locaux de l'immobilier (FPC, notaires, établissements bancaires, chambre de commerce, etc.). Son président, Loïc Cantin, plaide pour une révision des schémas qui régissent la promotion immobilière.